涉房金融調(diào)控“穩(wěn)中有度” 房地產(chǎn)步入“精耕細作”時代

3月2日下午，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上表示，我國地方政府隱性債務(wù)狀況趨于改善，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)。郭樹清稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格有一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)也有所變化，對金融業(yè)來說是一個好事。

這場發(fā)布會透露出房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展需擠出投資需求，防范金融風(fēng)險，平穩(wěn)調(diào)整的信號。而事實上，政策面和房企自身也在一直回應(yīng)。

自開年以來，多地“因城施策”出臺多項穩(wěn)樓市“自選”政策，進行多番 “穩(wěn)中有度”的涉房金融政策調(diào)整；與此同時，房企也在通過債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等手段積極展開“自救”。業(yè)內(nèi)普遍認為，部分一、二線城市樓市已有暖意，房地產(chǎn)行業(yè)將告別“高歌猛進”，從高增速向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。

政策篇：

金融化勢頭逐步扭轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的重要性不言而喻。在繁榮初期，能夠加速城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)人口向城市遷移，為工業(yè)等發(fā)展提供充足的勞動要素。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)與投資的回報率持續(xù)超過實體經(jīng)營時，金融資源便開始向該領(lǐng)域過度傾斜，部分房產(chǎn)脫離居住屬性，“炒房”現(xiàn)象出現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤案哓搨?、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，深埋金融風(fēng)險隱患。

鑒于此背景，2016年，明確“房住不炒”定位以來，涉房金融政策一直在進行“階段性調(diào)整”。受2020年疫情突發(fā)影響，前期房地產(chǎn)市場也有“受傷”，但隨著疫情防控形勢向好、復(fù)工復(fù)產(chǎn)加速推進，疊加經(jīng)營貸、消費貸等助推，資金開始違規(guī)流入樓市，冷清不足2個月的房地產(chǎn)行業(yè)，進入長達4個月之久的升溫區(qū)。

彼時，部分城市樓市“虛熱”問題嚴重，引發(fā)政策層面重點關(guān)注。2020年7月份，在房地產(chǎn)工作座談會上，相關(guān)部門明確表態(tài)，“要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。同年，控制房企有息債務(wù)增長的涉房融資“三道紅線”，以及各大商業(yè)銀行明確分檔設(shè)置的房地產(chǎn)貸款余額占比上限、個人住房貸款余額占比上限政策，相繼落地。

但政策傳導(dǎo)至市場需要時間，部分重點城市2021年上半年樓市成交依然火熱，炒房團仍有出沒。在此背景下，2021年7月份，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布通知，將依法重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣等人民群眾反映強烈、社會關(guān)注度高的突出問題。信貸收緊緊隨其后，熱點城市房貸利率接連上調(diào)，監(jiān)管部門對違規(guī)貸款銀行密集開出罰單。2021年下半年，房地產(chǎn)市場明顯降溫。

不久之后，受制于融資端收緊、銷售端遇冷、信貸環(huán)境趨嚴以及償債壓力猶存等因素，過去盲目擴張的房企開始陷入流動性危機。當(dāng)某知名頭部房企出現(xiàn)債務(wù)違約，引發(fā)了市場對行業(yè)信用基本面的擔(dān)憂。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，不論是“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，還是二手房指導(dǎo)價等調(diào)控政策，本意均是穩(wěn)樓市，構(gòu)建行業(yè)發(fā)展的長效機制。不過，一些金融機構(gòu)在具體執(zhí)行過程中也確實存在尺度過嚴、力度過大等問題，疊加部分房企本身不自律，加速此類房企流動性危機浮出水面。

去年四季度以來，涉房金融政策動態(tài)調(diào)整再啟，信貸環(huán)境邊際改善，壓在房企頭頂?shù)牧鲃有浴熬o箍”有所放松。盡管當(dāng)下銷售端回暖跡象還不明顯，但對從業(yè)者來說，春天的氣息已淡淡飄來。

細數(shù)近半年來的政策變動，呈現(xiàn)“穩(wěn)中有度”之勢。降準、降息之外，并購貸也被明確“暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”，且不計入“三道紅線”融資限制。同時，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，緩解了房企的流動性緊張。

一位不便具名的業(yè)內(nèi)人士稱，雖然并購貸調(diào)整難以對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，但確實在客觀層面減少了銀行放貸約束，利好情緒面，疊加今年1月份5年期以上LPR迎來21個月以來的首次下調(diào)，猶如給樓市又注入一劑“強心針”。

談及涉房金融政策調(diào)整的原因，東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時認為，首先，去年下半年以來，頭部房企債券違約風(fēng)險逐漸暴露，成為市場關(guān)注焦點，而房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈在整個國民經(jīng)濟中占有較高比例，因此從維護金融穩(wěn)定大局出發(fā)，需要適度調(diào)整房企融資政策；其次，在前期政策壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)入“寒潮期”，銷量放緩、房價下跌、投資下滑等問題接連出現(xiàn)且呈持續(xù)狀態(tài)，因而從引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)角度出發(fā)，也需要政策面做出調(diào)整。

王青稱，從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，房企債務(wù)違約會導(dǎo)致關(guān)聯(lián)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險和壞賬損失增加，對房地產(chǎn)風(fēng)險敞口較大的金融機構(gòu)首當(dāng)其沖。為避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險的發(fā)生，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策從趨緊變?yōu)檫m度調(diào)整。

當(dāng)下政策的適度寬松，在全國各地正以多種“自選”加“組合”的方式落實，最終目標(biāo)是助力房地產(chǎn)行業(yè)告別高歌猛進，擁抱精耕細作，從高增速向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。

行業(yè)篇：

積極自救助基本面回暖

回顧此次行業(yè)信用基本面危機，始于某閩系千億房企。剛高喊邁入2000億元規(guī)模陣營不久，該房企掌舵人就曝出被列入失信被執(zhí)行人名單，連帶公司深陷債務(wù)違約、市值縮水、項目停工、業(yè)主維權(quán)等深淵。

“‘?dāng)U張步伐過大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人對《證券日報》記者總結(jié)道。

這也絕非孤案。例如，2021年2月份之后，同為千億元陣營的華夏幸福公告?zhèn)鶆?wù)違約。同年7月份，千億元規(guī)模房企藍光發(fā)展宣布無法如期償還27億元債務(wù)。

據(jù)悉，自2021年10月份以來，由于上述房企違約引發(fā)行業(yè)信用擔(dān)憂，評級機構(gòu)紛紛下調(diào)內(nèi)房股信用評級，境外債“借新還舊”通道幾近堵塞。2021年，百強房企銷售目標(biāo)完成率均值為90%，銷售規(guī)模負增長房企數(shù)量攀升。在行業(yè)整體去杠桿、市場降溫大背景下，房企融資現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流雙重承壓，陷入兩難境地。

更難的是，還債高峰期臨近。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年，房企到期債務(wù)預(yù)計約9603億元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度償債規(guī)模均超千億元。

在多重壓力下，絕大多數(shù)房企選擇通過配股融資、回購境外債、債務(wù)展期、出售資產(chǎn)、內(nèi)部調(diào)整等措施展開“自救”。

“‘時間短起效快’的化解風(fēng)險方式主要有兩種：一通過出售資產(chǎn)，快速回籠資金，以達到補充現(xiàn)金、償還債務(wù)的目的；二是與債權(quán)人積極溝通，達成債務(wù)展期協(xié)議，延緩短期償債壓力。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水對《證券日報》記者表示，目前已有多家企業(yè)成功出售境內(nèi)外所持有形資產(chǎn)、股權(quán)等。同時，也有多只海外債成功展期。這些舉措可以快速解決短期債務(wù)壓力，避免引發(fā)交叉違約、資金鏈斷裂等衍生惡性事件。

具體來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，共有18家房企將價值3200億元的資產(chǎn)擺上貨架。世茂集團、融創(chuàng)中國、陽光城等房企已經(jīng)處置多處資產(chǎn)，多家大型房企借此回款均超百億元。此外，需要注意的是，債務(wù)展期并不意味著可以改變償債壓力保持高位的現(xiàn)實。

根據(jù)上市公司公告和發(fā)債公開信息統(tǒng)計，近期各類形式的金融機構(gòu)融資支持規(guī)模已超過700億元，且2月下旬以來有加速增長趨勢。需要指出的是，達成收并購交易并不容易?！巴ǔＰ枰獞?yīng)對抵押、擔(dān)保等情況，剔除相應(yīng)負債后，資產(chǎn)已大打折扣，極端情況會出現(xiàn)資不抵債，若減值過多出售，只能起到剝離債務(wù)的作用，無法充盈現(xiàn)金流?！眲⑺硎?，在資金有限的情況下，如何在經(jīng)營與償債之間尋求平衡，是房企當(dāng)前的第一要務(wù)。

市場篇:

“小陽春”行情可期

“信貸政策的變化會快速反應(yīng)到購房流程中，降低購房成本。同時，也能釋放出‘穩(wěn)預(yù)期’的信號?！痹谝拙友芯吭褐菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴躍進看來，去年四季度以來，樓市信貸環(huán)境的適度寬松，或許能加速釋放合理購房需求，有助于修復(fù)行業(yè)基本面和信心。

結(jié)合國家統(tǒng)計局近日公布的最新數(shù)據(jù)來看，在涉房政策適度調(diào)整后，1月份，在70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市分別有39個和55個，比前一個月分別減少11個和8個。

以北京為例，《證券日報》記者從北京某房產(chǎn)中介處了解到，相較于去年11月底，當(dāng)前各家銀行的批貸速度有所加快，普遍為面簽完畢后的3個工作日至5個工作日以內(nèi)，甚至有銀行可以做到最快1個工作日批貸。另外，從放款方面來說，相較于去年11月份僅有個別銀行能在抵押完成后1個月內(nèi)放款，當(dāng)前大部分銀行均能做到抵押完成后5個工作日，或過戶后5個工作日至7個工作日以內(nèi)放款。

張波認為，“因城施策”方針指導(dǎo)下，多個城市和區(qū)域發(fā)布穩(wěn)樓市新政，疊加信貸環(huán)境持續(xù)改善，將提振市場信心，一、二線熱點城市的樓市“小陽春”行情值得期待。

“當(dāng)前大城市現(xiàn)房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足問題較為突出。結(jié)合居民部門住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷售6個月至9個月，預(yù)計信貸滯后效應(yīng)將在今年三季度開始顯現(xiàn)，屆時住房需求將逐步恢復(fù)。”中國銀行研究院研究員葉銀丹告訴記者，此外，由于2022年整體地價上行壓力較大，且重點城市當(dāng)前現(xiàn)房庫存緊張，預(yù)計可能會推動相應(yīng)地區(qū)住宅、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等房價在今年下半年開始回升。

需要關(guān)注的是，盡管當(dāng)前市場普遍預(yù)期本輪房地產(chǎn)下行過程將在年中告一段落，但對于樓市“小陽春”行情，王青卻持有不同觀點。王青認為，日前，住建部定調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，而是更多承擔(dān)起穩(wěn)增長角色，加之房地產(chǎn)政策回暖取向更多是防御性的，主要是為了避免房企違約無序擴散。因此，預(yù)計年內(nèi)出現(xiàn)樓市顯著升溫、房價再度較快上漲的可能性很小。而“因城施策”背景下，重點城市若出現(xiàn)遲到的“小陽春”行情，政策面或?qū)⒓皶r回調(diào)，以防止樓市大落大起。

中信證券則表示，各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動作。2022年3月份或是房地產(chǎn)市場銷售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉(zhuǎn)。

整體來看，涉房金融政策的階段性調(diào)整，疊加房企積極自救，部分一、二線城市樓市已有暖意，未來“小陽春”行情可期。