南京第三批集中供地城投托底，超八成底價(jià)成交

10月19日，南京第三輪集中供地落下帷幕。此次共出讓32宗地塊，最終，1宗觸頂搖號(hào)，3宗有溢價(jià)，27宗底價(jià)成交，1宗流拍，總成交額274.7億元。

具體來(lái)看，中交新六城投聯(lián)合體競(jìng)得4宗地塊，六合新城建設(shè)、溧水經(jīng)開(kāi)集團(tuán)競(jìng)得3宗地塊、頤居建設(shè)、溧水城建、高淳經(jīng)開(kāi)競(jìng)得2宗地塊，偉星置業(yè)、奧體建設(shè)、建發(fā)、南京交投、中天美好、明月建設(shè)、金融城建設(shè)、棠盛置業(yè)、新六城投、佳祺建設(shè)、石湫科教城、高淳安居置業(yè)、高淳建發(fā)、高淳文旅投資分別競(jìng)得一宗地塊。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，本次拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)延續(xù)了其他城市城投等平臺(tái)公司進(jìn)場(chǎng)托底的態(tài)勢(shì)，南京三批次拿地企業(yè)多為地方城建和城投公司，進(jìn)一步反映市場(chǎng)熱度不足。

熱門地塊均在河西南

本輪出讓地塊中最引人注目的是觸頂搖號(hào)的NO.2022G70地塊。

公開(kāi)資料顯示，該地塊位于建鄴區(qū)雙閘街道，東至紅菱街，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃綠地，北至揚(yáng)子江大道，為R21住宅用地，土地面積18318.52平方米，容積率2.4，建筑面積43964.45平方米，地塊起始價(jià)15.5億元，樓面起價(jià)35255.76元/平方米。

由于地塊所處的河西南板塊利好較多，該地塊開(kāi)拍后引來(lái)23輪競(jìng)價(jià)，直到該地塊觸及中止價(jià)，轉(zhuǎn)為搖號(hào)出讓，最終地塊成交價(jià)17.8億元，樓面價(jià)40487.26元/平方米，溢價(jià)率14.84%。

同樣競(jìng)爭(zhēng)火熱的還有“建鄴區(qū)的NO.2022G67號(hào)地塊”。該地塊既是本輪出讓地塊中總價(jià)最高的地塊，也是本輪供地中單價(jià)最高的地塊。

資料顯示，該地塊位于建鄴區(qū)沙洲街道，為R2二類居住用地，土地面積48719.37平方米，容積率1.0＜Far ≤2.75，起始價(jià)50.3億元，起始樓面價(jià)為40828元/平方米，上限價(jià)57.7億元。

最后，經(jīng)44輪報(bào)價(jià)，該地塊被頤居建設(shè)以底價(jià)54.7億元成交，成交樓面價(jià)約40828元/平方米，溢價(jià)率8.75%。

另兩宗溢價(jià)成交的地塊分別是NO.2022G71地塊和NO.2022G73地塊。前者被頤居建設(shè)以13.3億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)32527元/平方米，溢價(jià)率0.76%；后者被建發(fā)以21.8億元競(jìng)得，樓面價(jià)30450元/平方米，溢價(jià)率0.46%。

資料顯示，NO.2022G71地塊位于建鄴區(qū)雙閘街道，為R2二類居住用地，土地面積17037.23平方米，容積率1.0＜Far ≤2.4，起始價(jià)13.2億元，上限價(jià)15億元；NO.2022G73地塊位于建鄴區(qū)雙閘街道，為R2二類居住用地，土地面積29830.0平方米，綜合容積率2.4，起始價(jià)21.7億元，上限價(jià)24.8億元。

但大多數(shù)地塊仍延續(xù)了底價(jià)成交的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，本輪出讓的32宗地塊中，有27宗底價(jià)成交，占比高達(dá)84.38%，較年內(nèi)第二輪集中供地70.45%的增加了13.92個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，南京第二輪土拍推出44幅宅地，其中，2幅流拍，5幅觸頂成交，6幅溢價(jià)成交，31幅底價(jià)出讓。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次南京第三批次拍地的行情，和預(yù)期基本上一致，即土地底價(jià)成交的態(tài)勢(shì)沒(méi)有變。目前房企拿地的資金約束比較大，所以能夠底價(jià)成交，就可以認(rèn)為土地交易市場(chǎng)完成了初期的任務(wù)和要求。此外，南京的土地交易流拍情況也不是特別多，和南京土地投資機(jī)會(huì)依然較大的預(yù)期有關(guān)。

14宗地塊因故延期

值得一提的是，在第三輪集中供地開(kāi)拍前4天，南京土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)NO.2022G66等14幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌競(jìng)買時(shí)間的公告》，對(duì)第三批次集中供地中14宗地塊出讓時(shí)間進(jìn)行延期。

按照原計(jì)劃，本輪集中供地要公開(kāi)出讓46幅地塊，原總用地面積約173.4公頃，總出讓面積169.95萬(wàn)平方米，總建筑面積338.74萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)463億元。

據(jù)了解，延期地塊主要集中于鼓樓、建鄴、棲霞、江寧四個(gè)區(qū)域，其中，棲霞區(qū)8宗、江寧區(qū)4宗、鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)各1宗。

“因故延期的14宗地塊屬于一個(gè)比較大的體量，不會(huì)是因?yàn)闆](méi)有房企報(bào)價(jià)導(dǎo)致延期?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，大概率是因?yàn)橐恍┫到y(tǒng)性的、大的動(dòng)作要調(diào)整，一旦規(guī)則上出現(xiàn)一些重大調(diào)整，市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)改變。

好地研究院則表示，南京此次地塊延長(zhǎng)掛牌競(jìng)買時(shí)間，或許與近日財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》有關(guān)。該通知指出，“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。

好地大數(shù)據(jù)顯示，城投類公司一直是南京集中供地的?？停?021年第三批集中供地中，城投類公司拿地額占比超過(guò)一半，達(dá)到53.4%。2022年兩批次雖有回落，但也穩(wěn)定在30%的高位。

粗略估算，本輪集中供地中城投占比超50%，托底樓市態(tài)度十分明顯。

取消新房毛坯限價(jià)

相較于此前的土地出讓方式，南京第三輪集中供地最大的變化是：所有地塊均未設(shè)新房毛坯限價(jià)。

事實(shí)上，自2020年7月起，南京土地出讓就采取“雙限”政策，即限定好該地塊的最高地價(jià)、限定該地塊入市后的最高新房售價(jià)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)拿地價(jià)和新房售價(jià)即可算出該地塊的利潤(rùn)空間，達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。

“雙限”政策執(zhí)行一年后，也就是2021年8月南京年內(nèi)第二輪集中供地公告發(fā)布之際，南京將政策升級(jí)為“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”，有意在關(guān)注房?jī)r(jià)、地價(jià)的基礎(chǔ)上，向關(guān)注商品房品質(zhì)提升。

與此同時(shí)，南京市規(guī)劃和自然資源局對(duì)競(jìng)買人和競(jìng)買保證金比例設(shè)置諸多限制，比如競(jìng)買人所屬企業(yè)集團(tuán)的成員企業(yè)、與該競(jìng)買人之間存在直接或間接持股關(guān)系的企業(yè)均不得同時(shí)與該競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買（含聯(lián)合競(jìng)買）同一幅地塊；住宅（商?。┯玫馗?jìng)買保證金比例由出讓起始價(jià)的20%調(diào)整為20%-80%，熱點(diǎn)區(qū)域不低于50%，并要求一個(gè)月內(nèi)付清全部土地成交價(jià)款。

不過(guò)，在2021年底第三輪集中供地遇冷后，南京逐步放松土拍規(guī)則。

在2022年的首輪集中供地中，南京在“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式進(jìn)行了調(diào)整，首先調(diào)整集中取消了租賃住房的配建要求，除G03地塊外，所有地塊均取消了租賃住房的配建要求；其次，包括南部新城大校場(chǎng)、江北新區(qū)核心區(qū)等區(qū)域在內(nèi)的地塊，競(jìng)買保證金比例全部下調(diào)至起始總價(jià)的20%，支付土地成交價(jià)款可延長(zhǎng)至6個(gè)月或以上。

值得一提的是，雖然2022年首輪集中供地依舊對(duì)房?jī)r(jià)加以限制，但定價(jià)較此前同片區(qū)的房?jī)r(jià)相比有了一定的增長(zhǎng)，也就是增加了該地塊的利潤(rùn)空間。

第二次集中供地的調(diào)整更為明顯。在公布出讓的44宗地塊中，包括老城東（秦淮）、大校場(chǎng)、河西南、燕子磯老鎮(zhèn)在內(nèi)的13宗地塊未設(shè)商品房毛坯銷售均價(jià)，而是實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià)，按程序報(bào)備”的政策。

對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，此舉可令房企優(yōu)化項(xiàng)目利潤(rùn)空間，也為市場(chǎng)帶來(lái)更多差異化產(chǎn)品，有利于支持合理的改善性住房需求，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

剩下設(shè)置商品房毛坯銷售均價(jià)的地塊中，大多數(shù)也上調(diào)了新房限價(jià)。此外，還在土拍規(guī)則方面做了一些調(diào)整，例如，取消“當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價(jià)須通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人的地塊，對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%”。

直至本輪集中供地，南京所有地塊全部取消設(shè)置商品房毛坯銷售均價(jià)。

“土拍規(guī)則的放松，主要出自于對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的考慮?！北R文曦表示，在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房企拿地越多、成本越高、風(fēng)險(xiǎn)越大，因而越來(lái)越多的房企選擇躺平，從而走向另一個(gè)極端的房地產(chǎn)市場(chǎng)。適當(dāng)?shù)慕o與開(kāi)發(fā)商一些利潤(rùn)空間，不僅有利于房企的發(fā)展，也有利于市場(chǎng)的良性發(fā)展。

“不過(guò)，土拍熱度仍沒(méi)有明顯改善。”張凱表示，即使本次土拍罕見(jiàn)取消了所有地塊的毛坯銷售限價(jià)，意在提供給房企更多的利潤(rùn)想象空間，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚未恢復(fù)，房企拿地仍然比較謹(jǐn)慎。