多地迎來(lái)買(mǎi)房補(bǔ)貼時(shí)代 紓困樓市還能出什么招？

雖然大蒜小麥抵房款的房企營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)被叫停，但為了提振房地產(chǎn)消費(fèi)，三四線(xiàn)城市乃至部分二線(xiàn)城市的非熱點(diǎn)區(qū)域還是真金白銀干上了。

近期，全國(guó)各地迎來(lái)了新一輪購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房消費(fèi)券的發(fā)放潮。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，近兩周以來(lái)，西寧、長(zhǎng)春、中山以及佛山部分區(qū)域均發(fā)放了購(gòu)房消費(fèi)券；咸寧和武漢部分區(qū)域也出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。其中，佛山高明、三水分別準(zhǔn)備了1000萬(wàn)元的購(gòu)房消費(fèi)券，青海西寧則準(zhǔn)備了400萬(wàn)元購(gòu)房消費(fèi)券等；而武漢江夏則針對(duì)特定人群發(fā)放新房購(gòu)房補(bǔ)貼，最高可以達(dá)到15萬(wàn)元一套。

在業(yè)界看來(lái)，發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券、購(gòu)房補(bǔ)貼是通過(guò)降首付、省成本的方式來(lái)提振樓市消費(fèi)信心的一種舉措，也是在降低房貸利率、放松限購(gòu)限貸等政策以后在房地產(chǎn)政策端的再一次深入推進(jìn)。

不過(guò)，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪(fǎng)了解，即便房企與購(gòu)房者多數(shù)看好購(gòu)房消費(fèi)券對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的正面作用，但這種方式能產(chǎn)生多大的威力，市場(chǎng)也仍在觀望。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常難以通過(guò)一招解決所有，而應(yīng)是多重政策的疊加帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改變來(lái)培育購(gòu)買(mǎi)力，方能有效改善。

隨著各地政府紛紛祭出奇招猛招，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全回暖還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

購(gòu)房補(bǔ)貼成效幾何

購(gòu)房補(bǔ)貼并非近期出現(xiàn)的新事物，但與過(guò)去通常應(yīng)用于吸引高層次人才不同，當(dāng)前購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房消費(fèi)券的使用更像是樓市紓困政策的一種。

6月23日，咸寧發(fā)布樓市新政，對(duì)購(gòu)買(mǎi)市城區(qū)新建商品住房的購(gòu)房者，給予財(cái)政補(bǔ)貼。其中，對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下的每套補(bǔ)貼1萬(wàn)元，90平方米以上每套補(bǔ)貼2萬(wàn)元；二孩家庭每套額外補(bǔ)貼0.5萬(wàn)元，三孩家庭每套額外補(bǔ)貼1萬(wàn)元。此外，在咸寧城區(qū)購(gòu)房的人才，最高還可享受10萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)貼。

咸寧出臺(tái)這一政策的背景是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)承壓。

據(jù)武漢騏駿顧問(wèn)統(tǒng)計(jì)，2022年5月，咸寧市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，其中成交面積8.92萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31%，同比減少45%；房源成交833套，環(huán)比減少16%，相比去年同期減少54%。

類(lèi)比其他出臺(tái)同類(lèi)政策的省市，銷(xiāo)售轉(zhuǎn)淡均是共性情況。但回溯之前已經(jīng)出臺(tái)類(lèi)似政策的城市，從市場(chǎng)的反饋和表現(xiàn)來(lái)看，購(gòu)房補(bǔ)貼的提振作用其實(shí)很難一蹴而就。

在本月這一輪購(gòu)房消費(fèi)券之前，已經(jīng)有江門(mén)、撫州等城市推出普適性的購(gòu)房補(bǔ)貼。但現(xiàn)實(shí)情況是，購(gòu)房補(bǔ)貼可能是錦上添花，而非雪中送炭。

一位江門(mén)當(dāng)?shù)氐臐撛谫?gòu)房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，購(gòu)房券的吸引力不是太大，不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房券而去沖動(dòng)消費(fèi)。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在購(gòu)房券發(fā)放、購(gòu)房政策優(yōu)化發(fā)布的次月，江門(mén)的成交量有一定環(huán)比回升，但整體仍比較低迷。

據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年5月，江門(mén)成交面積為40.51萬(wàn)平方米，環(huán)比雖上升4%，同比卻下降37%；成交價(jià)格為8251元/平方米，環(huán)比下降0.37%，同比下降5%。

其他有類(lèi)似政策的城市也走出了同樣的行情趨勢(shì)。

一位熟悉湖北房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，補(bǔ)貼能夠降低一些成本，但現(xiàn)在的政策都難以讓市場(chǎng)沸騰起來(lái)，“只能說(shuō)有需求的會(huì)買(mǎi)這個(gè)券就有用，因?yàn)楝F(xiàn)在核心問(wèn)題在于購(gòu)買(mǎi)力和信心弱，所以市場(chǎng)對(duì)政策都是謹(jǐn)慎樂(lè)觀的。”

政策發(fā)力：方向與位置

盡管購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房消費(fèi)券能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來(lái)多大的提振作用仍待觀察，但各地為房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)正常所做的努力不可被忽視。

從5月的成交情況來(lái)看，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一定的回暖。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額5.21萬(wàn)億元，環(huán)比增長(zhǎng)約14%，為年內(nèi)首次環(huán)比上升；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為26%；商品房銷(xiāo)售額4.83萬(wàn)億元，環(huán)比增加30%。

不過(guò)，一個(gè)比較典型的情況是，多數(shù)城市的成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)是豪宅成交加快，而剛需住宅的回暖則相對(duì)緩慢。

以廣州為例，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年4-5月，廣州珠江新城二手房成交量升至151套，超過(guò)一半是單價(jià)15萬(wàn)+房源。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從年后至今，廣州珠江新城二手房平均漲價(jià)約200萬(wàn)-300萬(wàn)元。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從今年5月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，購(gòu)房人群主要是收入比較高的人群，表現(xiàn)為豪宅市場(chǎng)和大戶(hù)型面積新房成交比較好，而剛需或者剛改的購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有很強(qiáng)，這說(shuō)明普通購(gòu)房群體的信心和預(yù)期還是不足，需要通過(guò)降成本降門(mén)檻提供支持從而提高支付能力。

以目前的政策力度衡量，各地在放寬購(gòu)房資格、降低購(gòu)房成本等方面雖已經(jīng)出招無(wú)數(shù)，但政策未來(lái)的發(fā)力方向或許可以有進(jìn)一步發(fā)散。

一位佛山當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商人士表示，現(xiàn)在整體市場(chǎng)的觀望情緒仍是比較重，而且很多政策出來(lái)，對(duì)銷(xiāo)量的刺激作用也不是很明顯?！斑€是要有一些更實(shí)質(zhì)性的政策，在穩(wěn)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上用好公積金等方式。”他說(shuō)。

李宇嘉則稱(chēng)，現(xiàn)在的政策是多方合力才能形成作用，沒(méi)有說(shuō)哪一招對(duì)市場(chǎng)就能有明顯推動(dòng)?！翱傮w上來(lái)說(shuō)，政策的方向還可以在供給端和需求端的匹配度上努力，例如棚改房票安置就是一個(gè)比較好的方式，另外一些城市的存量房規(guī)模比較大，當(dāng)?shù)氐恼蛧?guó)企是否可以收儲(chǔ)盤(pán)活做保障房，也是可以探討的思路。

李宇嘉表示，現(xiàn)在對(duì)于低能級(jí)的城市如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常，核心不是刺激樓市，而是把新市民留下來(lái)，慢慢培養(yǎng)潛在購(gòu)買(mǎi)力，“畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)新增購(gòu)買(mǎi)力是有限的，要想辦法把這部分購(gòu)買(mǎi)力安頓下來(lái)?！?/p>