10家滬市房企集體信披經(jīng)營(yíng)狀況：行業(yè)投融資信心重建進(jìn)行時(shí)

2月24日晚間，10家滬市房企債券發(fā)行人陸續(xù)主動(dòng)公開披露了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等信息。

據(jù)了解，包括北京首開、金地集團(tuán)、上海金茂、保利發(fā)展、珠海華發(fā)、碧桂園、龍湖、旭輝、新城控股、新希望地產(chǎn)等10家房企陸續(xù)公告披露了近期企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、銷售情況、債券發(fā)行情況、償債能力、公司整體戰(zhàn)略與下一步應(yīng)對(duì)安排以及其他自愿披露信息，部分企業(yè)還披露了境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的最新評(píng)級(jí)。

分析人士認(rèn)為，隨著今年以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)融資政策放寬，房企開始申請(qǐng)境內(nèi)債，為了打破發(fā)債主體和投資主體之間的負(fù)面循環(huán)鏈條，房企主動(dòng)做出信息披露，或是架起雙方有效溝通橋梁的一次積極嘗試。

房企發(fā)債主體在主動(dòng)信息披露的同時(shí)，也闡述了對(duì)行業(yè)發(fā)展的信心。

房企發(fā)力境內(nèi)融資渠道

房企進(jìn)入美元債展期周期的同時(shí)，開始轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債渠道。

2021年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。伴隨宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)也站在了轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。

在堅(jiān)持國(guó)家宏觀調(diào)控及“房住不炒”定位的前提下，“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)”，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)已成為市場(chǎng)普遍共識(shí)。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋?，房企主?dòng)披露運(yùn)營(yíng)情況等相關(guān)信息，主要是重塑資本市場(chǎng)對(duì)房企的信心，開誠(chéng)布公交換信息，可以有效降低資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)“隱性”負(fù)債信息不對(duì)稱的焦慮。

他認(rèn)為，前述滬市發(fā)債主體看起來(lái)沒有這些顧慮，但主動(dòng)作為，有利于將有限的資源引入自身企業(yè)，提高未來(lái)市占水平。

不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)回暖趨勢(shì)不明顯的情況下，前述房企發(fā)債主體希望通過主動(dòng)發(fā)聲，提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定投資預(yù)期，助力監(jiān)管層構(gòu)建更好的投融資平衡機(jī)制，是一次與資金供給方正向交流的嘗試。

近期房企境內(nèi)信用債申請(qǐng)活躍，一方面是金融層面有所放松，另一方面反映了房企有發(fā)展意愿，資金需求強(qiáng)勁。

梳理這些發(fā)債房企披露的信息，不難發(fā)現(xiàn)大部分為已公開披露過的，主要側(cè)重于房企的經(jīng)營(yíng)情況、債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資能力等。比如北京首開披露，該公司全年整體銷售去化及銷售回款好于往年，整體銷售去化速度較快，簽約金額突破1149億元，同比增長(zhǎng)7%；旭輝的回款情況則達(dá)到2021年年初的預(yù)期。

央企、國(guó)企的資信及償債能力比較優(yōu)良。比如保利發(fā)展披露，截至 2021年9月30日，公司有息負(fù)債余額3410億元，其中短期借款49.99億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債520.12億元，長(zhǎng)期借款2471.47億元，應(yīng)付債券 368.43億元，分別占比1.47%、15.25%、72.48%、10.80%，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理;有息負(fù)債中1年以內(nèi)債務(wù)為570.10億元，1-2年 944.28億元，2-3年983.11億元，3年以上912.51億元，分別占比 16.72%、27.69%、28.83%和 26.76%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。華發(fā)股份(600325)披露2021年企業(yè)有息債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，全面實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。

反觀國(guó)內(nèi)房企發(fā)債渠道的轉(zhuǎn)換，在2014年也有過類似發(fā)展軌跡。平安證券首席分析師劉璐指出，2014年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比較困難的一年，在基本面承壓的情況下，中央棚改貨幣化安置政策，消解了巨大的去庫(kù)存壓力；同時(shí)作為配合，地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)債的通道也放開了。因此不難理解今年大量房企回流本土發(fā)債，房企美元債市場(chǎng)是壓縮的。

行業(yè)信心重建

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨分析指出，當(dāng)前房企發(fā)債環(huán)境變差，尤其是在最近多家房企進(jìn)入美元債券展期階段，投資信任修復(fù)難度增加。從現(xiàn)在發(fā)債的數(shù)量和企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，數(shù)量和規(guī)模有一定回升，發(fā)行主體是央（國(guó)）企和個(gè)別民企。

事實(shí)上，不管是交易所還是銀行間市場(chǎng)，對(duì)房企發(fā)行債券的準(zhǔn)入門檻和企業(yè)資質(zhì)的要求都更高，因此境內(nèi)債發(fā)行主體普遍以國(guó)企央企為主。綜合第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1.78萬(wàn)億的境內(nèi)債存量中民營(yíng)企業(yè)占33.5%。美元債的發(fā)行要求相對(duì)寬松，1.26萬(wàn)億的地產(chǎn)美元債的存量中，民營(yíng)企業(yè)的占比為79.6%。

資深分析師肖云祥指出，去年底至今年初，房企發(fā)債融資主體主要是央企國(guó)企、地方城投公司和較為穩(wěn)健的民營(yíng)房企等，但近期已經(jīng)有一些中型民營(yíng)房企也開始發(fā)行債券，如金地、新城、金科、綠城、象嶼、濱江、美的等。

近日，多家房企在發(fā)行產(chǎn)品時(shí)主動(dòng)公布經(jīng)營(yíng)狀況，其用意在于讓潛在投資者了解公司現(xiàn)狀，展示企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常，對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)有信心，打消投資者的顧慮。

作為此次發(fā)債主體中為數(shù)不多的民企，龍湖的資信及償債能力也相對(duì)突出。該公司在公告中披露，于2022年1月12日完成28億公募公司債券的發(fā)行，其中3+3年期品種發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率3.49%；5+3年期品種發(fā)行規(guī)模8億，票面利率3.95%。募集資金用于償還到期的公司債產(chǎn)品。此外，龍湖還于2月14日取得銀行間交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)規(guī)模50億元。旭輝也獲得了銀行間交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)規(guī)模50億元。

值得一提的是，10家房企發(fā)債主體中，不乏近期回購(gòu)離岸票據(jù)的房企，比如，新城控股已做好提前贖回境外美元債券的安排，并表示公司現(xiàn)金流充裕，本次提前贖回事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響；同時(shí)，保利發(fā)展對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)與健康發(fā)展表示了信心。

此外，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)龍湖地產(chǎn)、旭輝控股、金地集團(tuán)等企業(yè)也給出了較為積極正面的評(píng)價(jià)。

再者，房企投融資是正相關(guān)的。鵬元國(guó)際高級(jí)分析師左一鳴表示，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)影響了房企拿地的熱情，進(jìn)而影響政府土地出讓行情。這種影響可能會(huì)持續(xù)到今年的一季度。左一鳴預(yù)計(jì)，房企拿地?zé)崆橛锌赡茉谙掳肽曷龔?fù)蘇，導(dǎo)致土地市場(chǎng)在下半年有一定反彈，全年出讓水平會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

在回暖預(yù)期下，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的信心開始有所恢復(fù)。億翰智庫(kù)認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)說，在行業(yè)去杠桿的趨勢(shì)下，存量規(guī)模的收縮是不可避免的，如何避免美元債規(guī)模收縮對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，適應(yīng)新的行業(yè)生態(tài)環(huán)境，終究是企業(yè)需要面對(duì)的問題。