房地產(chǎn)調(diào)控正在走向高質(zhì)量發(fā)展路徑

堅持房住不炒，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)長效機制需要穩(wěn)妥實施，對調(diào)控的精細化、精準性要求也越來越高。

近日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部相關(guān)負責人表示，今年要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準性和協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，把城市的主體責任和省級政府的監(jiān)督責任落實好，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

這次會議的主題是“推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展”。相關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的定調(diào)，除了是對今年調(diào)控工作的總體部署，也是行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展對管理工作更加科學(xué)高效的訴求。2021年四季度以來，貫徹國民經(jīng)濟“穩(wěn)字當頭”的發(fā)展要求，以及在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效機制目標下，促進行業(yè)良性循環(huán)和住房消費健康發(fā)展的新要求，地產(chǎn)行業(yè)開始合理性糾偏，各地對行業(yè)進行了一些紓困。

剛剛發(fā)布的70城房價指數(shù)顯示，1月份70個城市中新房價格環(huán)比上漲的城市為28個，比上月增加了13個，并連續(xù)2個月增加。從過去的經(jīng)驗來看，如果穩(wěn)樓市的政策相互疊加形成合力，極有可能形成又一輪房價快速上漲的預(yù)期。因此，此次對房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)，是在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展框架下，對房地產(chǎn)調(diào)控正本清源的認識。

房地產(chǎn)調(diào)控絕非“打壓和扶持”的循環(huán)，而是在尊重行業(yè)和市場規(guī)律，客觀看待其具有規(guī)模大、鏈條長、牽扯面廣，在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當高份額，對生產(chǎn)、投資、消費都有重要影響，本質(zhì)上就是支柱產(chǎn)業(yè)等前提下部署?；诖?，“抑炒揚住”，充分發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)定位，滿足居民美好生活訴求是調(diào)控的基本思路。

但是，這些年由于房價過快上漲，一些地方刺激地價上漲和樓市繁榮，部分開發(fā)企業(yè)奉行加杠桿、高周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致投資需求旺盛，投機炒作頻繁，剛需買房受較大沖擊，勒緊腰帶攢首付，“租購并舉”難以形成，行業(yè)非良性循環(huán)，住房消費也不健康。近期，對于地方政府依賴地產(chǎn)和救助市場，市場仍有強大的慣性預(yù)期。保持政策連續(xù)穩(wěn)定，才能守護好既有的調(diào)控成果。

另外，我國城市發(fā)展從大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)向了存量提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整。這意味著，當行業(yè)和市場的各項指標都處于歷史最高位，要做到既滿足合理需求，又要抑制投資投機，防止增加無效供應(yīng)，繼續(xù)推高房價，就要增強調(diào)控政策的精準性和協(xié)調(diào)性。也即，加強土地、金融和市場監(jiān)管的協(xié)同，加強部、省、市的調(diào)控聯(lián)動，加強對城市“一城一策”的指導(dǎo)和監(jiān)督。

2021年是長效機制落地力度最大的一年，雙集中供地、三道紅線和貸款集中度、地方主體責任等，土地、金融和市場監(jiān)管等一攬子長效機制密集落地；加強房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，部和省對熱點城市問責約談的力度加大；“一城一策”方面，上級更強調(diào)房價地價控制目標是否完成等等。對于如何實現(xiàn)行業(yè)穩(wěn)定、“抑炒揚住”等方面因城施策做得不夠精細和到位。

2022年，當更強調(diào)“穩(wěn)字當頭”、順暢國民經(jīng)濟和行業(yè)循環(huán)時，對橫縱向相關(guān)主體在調(diào)控工作上的協(xié)調(diào)，做到有保有壓，考慮政策疊加，評估政策效應(yīng)等，提出更高要求。比如，地價和房價調(diào)控是否實現(xiàn)聯(lián)動，資金流入樓市是否實現(xiàn)穿透式管理，各部門的政策是否有效銜接（比如限購是否得到社保、稅務(wù)、民政部門的政策輔助）等。其中，關(guān)鍵是各級政府主體責任要落地。

未來，在管理基調(diào)上，在夯實“房住不炒”的同時，還要充分發(fā)揮行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。同時，對高位運行的房地產(chǎn)市場來說，既要重視風險防范，還要滿足合理需求，重視行業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型，并在此過程中實現(xiàn)風險“軟著陸”。上述目標是綜合的，相互支撐且互為因果關(guān)系。因此，長效機制也要穩(wěn)妥實施，調(diào)控的精細化、精準性要求越來越高，從而讓調(diào)控走向高質(zhì)量發(fā)展路徑。