103城房貸利率創(chuàng)近年新低 超四成城市未達(dá)下限或再降

6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期及5年期以上LPR分別為3.7%、4.45%，均與上月持平。雖然6月LPR按兵不動(dòng)并不意外，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房屋成交跌幅超出預(yù)期，不排除今后有下調(diào)LPR的可能。

繼5月5年期以上LPR下調(diào)之后，房貸利率下限降至4.25%。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.42%，二套房貸利率為5.09%，創(chuàng)2019年以來新低。其中，有58個(gè)城市首套、二套房貸利率已降至下限；其余45個(gè)城市未觸及下限，仍有下調(diào)的空間，占比超過四成。

LPR按兵不動(dòng)，多地房貸利率仍有下調(diào)空間

作為房貸利率參考基礎(chǔ)，5年期以上LPR關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。對(duì)于6月份5年期以上LPR按兵不動(dòng)，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為，5月份5年期以上LPR已降低15個(gè)基點(diǎn)，政策效果釋放需要時(shí)間。此外，各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)措施進(jìn)入落實(shí)階段，貨幣政策整體上處于效果觀察期，短期內(nèi)LPR再次下降的可能性較低。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，6月份，管理層需觀察既有松綁政策效果，以及疫情結(jié)束后的消費(fèi)態(tài)勢(shì)等，因此，此時(shí)LPR按兵不動(dòng)是合理的。

在李宇嘉看來，盡管1-5月份全國(guó)樓市銷售額、新開工、拿地?cái)?shù)據(jù)同比跌幅都在擴(kuò)大，但5月單月環(huán)比改善跡象很明顯，比如銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)26%，土地購置環(huán)比增長(zhǎng)46%。而且，各項(xiàng)樓市指標(biāo)單月同比跌幅也在收窄。因此，如果繼續(xù)降低LPR，會(huì)與各地疫情紓困的刺激政策形成疊加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)或會(huì)快速上漲。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，鑒于MLF（即中期借貸便利）的操作減少以及5月LPR已經(jīng)下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，應(yīng)該說當(dāng)前LPR調(diào)整會(huì)“暫時(shí)休整”。尤其是在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤和一攬子政策發(fā)布后，各類配套政策基本到位，所以，6月下旬各地更強(qiáng)調(diào)政策的實(shí)際轉(zhuǎn)化而非政策的出臺(tái)，近期各地更多體現(xiàn)為對(duì)既有寬松信貸政策的消化。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，6月，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.42%，二套利率為5.09%，分別較上月回落49個(gè)、23個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下2019年以來新低。在103個(gè)城市中，有58個(gè)城市首套、二套房貸利率已降至下限，但仍有45個(gè)城市房貸利率高于下限，未來仍有降息空間。

而此前，截至5月25日，融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，有17個(gè)城市最低可執(zhí)行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率，包括蘇州、鄭州、濟(jì)南等地；也有5月15日之前首套房貸利率尚在5%以上的城市，比如溫州、南京等地；此外還有部分城市的銀行，僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶或者合作樓盤可以執(zhí)行下限利率水平。

“受此前房貸利率下限下調(diào)以及5年期以上LPR下調(diào)等影響，客觀上都促使房貸進(jìn)入到利率下降的通道。同時(shí)一些城市也明確了房貸利率要朝著低利率的方向推進(jìn)，因此，當(dāng)前房貸利率會(huì)繼續(xù)寬松，購房成本將進(jìn)一步降低?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不會(huì)因?yàn)長(zhǎng)PR沒有進(jìn)一步下調(diào)或其他情況而出現(xiàn)房貸成本的上升，后續(xù)各地房貸利率下調(diào)的空間很大、概率也很高。

業(yè)內(nèi)：當(dāng)前LPR已處較低水平，未來仍有下調(diào)可能

“在本輪房貸利率下調(diào)過程中，三四線城市利率下調(diào)幅度較大，如河南的開封、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店以及江西上饒等地主流首套房貸利率，較去年9月的高點(diǎn)時(shí)下調(diào)超過200個(gè)基點(diǎn)。”劉麗杰介紹稱，這代表銀行對(duì)三四線城市住房的支持力度更大。

劉麗杰表示，房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，實(shí)質(zhì)上是在提高購房者的購買力，有助于加快市場(chǎng)成交。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，50城二手房日均成交量較5月日均水平增加20%；而隨著各地繼續(xù)降息，將有利于6月及下半年市場(chǎng)交易的修復(fù)。

在李宇嘉看來，考慮到LPR的水平已經(jīng)是比較低了，最低房貸利率降到了4.25%。因此，當(dāng)前各地扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)消費(fèi)不足的問題，應(yīng)該是推進(jìn)更加精細(xì)化的一城一策。隨著疫情向好、一攬子紓困政策落地，加上前期央行降準(zhǔn)和定向?qū)鞘薪迪ⅲ约案鞯孛芗偫鞘?，預(yù)計(jì)6月份樓市銷售會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，特別是熱點(diǎn)城市更為明顯。

與此同時(shí)，李宇嘉認(rèn)為，如果居民購房在6月份繼續(xù)下降，且跌幅超出預(yù)期，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)又不理想的話，不排除7月份新一輪調(diào)整窗口出現(xiàn)后，再度啟動(dòng)下調(diào)LPR。

“展望下一階段，如有必要，下調(diào)5年期以上LPR的可能性相對(duì)更大。”中國(guó)民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文表示，上月5年期LPR下調(diào)之后，房貸利率下限進(jìn)一步下降至4.25%，相比于2016年房貸利率8.5折期間4.165%的水平，仍有接近10個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。

在王靜文看來，本輪經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)主要靠基建，扭轉(zhuǎn)預(yù)期主要靠房地產(chǎn)，這兩者都對(duì)長(zhǎng)端利率敏感。如果需要進(jìn)一步加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度，則更有可能通過下調(diào)5年期以上LPR為其助力。