商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)對(duì)房企流動(dòng)性影響有限，償債能力不足的房企對(duì)新規(guī)別抱過(guò)高希望

日前，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)（以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)”）出臺(tái)。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示，新規(guī)首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制，能夠維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。

何謂商品房預(yù)售監(jiān)管資金？新規(guī)新在哪？對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)到底有多大利好？

商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預(yù)售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。

從立法上確立商品房預(yù)售制度以來(lái)，監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定由地方自行決定，各地監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)和提取規(guī)則差異較大。而此次新規(guī)相較以往有五大“亮點(diǎn)”：招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)。

新規(guī)聚焦完善規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施，是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策“組合拳”中的重要組成部分。對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)而言，新規(guī)的利好值得期待。

“保交付”，新規(guī)以保障購(gòu)房者權(quán)益為先。過(guò)去經(jīng)驗(yàn)證明，償債壓力下，“千億元級(jí)房企”亦可能違法挪用監(jiān)管賬戶內(nèi)的數(shù)十億元資金，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。新規(guī)明確了各方監(jiān)管責(zé)任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶管理責(zé)任，有發(fā)現(xiàn)、報(bào)告預(yù)售資金被違規(guī)挪用情況的責(zé)任。這無(wú)疑是給購(gòu)房者吃了顆“定心丸”，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期，也在某種程度上提振了市場(chǎng)信心。

“因城施策”，對(duì)行情低迷城市放松幅度有限。2021年下半年以來(lái)，樓市整體遇冷，但城市分化仍舊較為明顯，一二線城市整體表現(xiàn)較好，三四線城市銷售乏力。新規(guī)細(xì)則落地需結(jié)合市場(chǎng)情況制定相應(yīng)措施，爛尾樓多、行情低迷城市的監(jiān)管放松幅度將有限。

避免“超額監(jiān)管”，有助于提高高信用房企預(yù)售資金流動(dòng)性。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年上半年末，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利等預(yù)售監(jiān)管資金均達(dá)到數(shù)百億元。在知名房企債務(wù)違約之后，部分地方政府過(guò)度監(jiān)管預(yù)售資金，有資金零撥付現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)稱之為“超額監(jiān)管”。從當(dāng)前來(lái)看，新規(guī)細(xì)則預(yù)計(jì)會(huì)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等狀況進(jìn)行監(jiān)管。比如，以“安全交付”為準(zhǔn)繩，在“重點(diǎn)額度管理”方面，釋放對(duì)高信用房企“超額監(jiān)管”的擠占，適度強(qiáng)化監(jiān)管資金靈活性。陷入債務(wù)危機(jī)的房企并不在新規(guī)利好覆蓋范圍內(nèi)。

在“交付先行”主基調(diào)下，新規(guī)的首要目標(biāo)是維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，整體來(lái)看，對(duì)房企流動(dòng)性影響有限，償債能力不足的房企對(duì)新規(guī)別抱過(guò)高希望。想紓困，需要自救。