購房成本降低，筑底的樓市終見曙光？

拿地同比幾近腰斬、開工面積降幅遠(yuǎn)超竣工、住宅銷售跌幅仍超三成……

6月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)依然低迷，但黑暗中微見曙光：5月單月，新房銷售出現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比增長、開發(fā)投資也罕見上漲，樓市筑底態(tài)勢明顯。

住宅銷售額下降超三成

整體來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)信心仍然不足，銷售端持續(xù)趨冷。

從1-5月整體數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；住宅銷售額下降34.5%，仍未出現(xiàn)跌幅收窄態(tài)勢。

但從5月單月數(shù)據(jù)上來看，5月全國商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比增長25.8%、23.8%；銷售額分別環(huán)比增長29.7%、26.4%。這是今年以來單月環(huán)比首次提高。

嚴(yán)躍進(jìn)對此也表示，5月份單月的環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極信號，說明了5月份已經(jīng)有了一波交易的小復(fù)蘇。后續(xù)各地政策將繼續(xù)釋放效應(yīng)，助力銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)環(huán)比的拉升，以進(jìn)一步對沖今年前4月份的交易低迷現(xiàn)象。

對于5月市場銷售環(huán)比改善的原因，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析道，一系列政策松綁改善了市場預(yù)期，限購限售等政策的放松降低了入市門檻，帶了更多的住房需求，次新房的集中入市也提高了市場的改善動力，換房需求進(jìn)入新房市場。同時，央行超預(yù)期降息疊加部分城市取消認(rèn)房認(rèn)貸，有效的降低了購房成本。

5月市場出現(xiàn)筑底回升跡象，政策效應(yīng)有所顯現(xiàn)，王小嬙預(yù)計(jì)，6月單月成交數(shù)據(jù)有望進(jìn)一步上升，但仍難以超越去年同期水平。

個貸、國內(nèi)貸降幅均超20%

另外一個考驗(yàn)開發(fā)商的，依然是資本金來源，盡管監(jiān)管已經(jīng)放出包括首套房貸款利率下調(diào)、公司債開閘等組合拳，但從累計(jì)的數(shù)據(jù)看，收效依然并不明顯。

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%。其中，國內(nèi)貸款8045億元，下降26.0%；利用外資51億元，增長101.0%；自籌資金21061億元，下降7.2%；定金及預(yù)收款19141億元，下降39.7%；個人按揭貸款9785億元，下降27.0%。

“此類數(shù)據(jù)和其他幾個指標(biāo)也是類似，即累計(jì)值的數(shù)據(jù)還是略顯悲觀?！眹?yán)躍進(jìn)表示，到位資金同比仍下降，個貸、企貸降幅仍超20%，這與房企銷售數(shù)據(jù)息息相關(guān)，目前房企銷售數(shù)據(jù)來看，還是沒有實(shí)質(zhì)性的改善，預(yù)計(jì)真正能有所改善也要等到下半年。

王小嬙也表示，在促行業(yè)內(nèi)部良性循環(huán)和健康發(fā)展下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金更加依賴于銷售回款，1-5月銷售規(guī)模的下滑，行業(yè)到位資金同步下降。值得一提的是，在銷售端回款不樂觀情況下，房企發(fā)行海外債的動力提升，1-5月利用外資額度翻倍，同比增長101%。

但監(jiān)管的組合拳并非收效。單純看5月份單月的資本金到位情況數(shù)據(jù)，已經(jīng)相比4月份有了拉升，資金到位情況比4月份明顯改善。許小樂分析道，6月以來地方政策支持力度仍在加強(qiáng)，房企端融資支持、風(fēng)險紓困等政策也在進(jìn)一步落地。預(yù)計(jì)后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好市場銷售和投資，6月單月銷售和投資有望繼續(xù)環(huán)比改善。

對于未來的房地產(chǎn)市場，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉15日在新聞發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。隨著房地產(chǎn)市場的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn)。

開工降幅遠(yuǎn)超竣工

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元，同比下降4%，但從環(huán)比來看，這一數(shù)據(jù)增長14%。其中，住宅投資39521億元，下降3%。值得注意的是，房屋新開工面積51628萬平方米，同比下降30.6%，竣工面積23362萬平方米，同比下降15.3%，開工降幅遠(yuǎn)超竣工降幅。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，新開工面積情況直接受到當(dāng)前市場行情的影響，所以跌幅相對來說會更大，也是企業(yè)投資意愿不強(qiáng)的一個體現(xiàn)。

“新開工降幅大于竣工降幅與當(dāng)前的供地規(guī)模息息相關(guān)?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對此也分析道，今年的土地供應(yīng)規(guī)模低于去年同期，根據(jù)據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測全國主要地級市2022年5月共供應(yīng)土地1856宗，同比下跌19.44%，環(huán)比下跌3.58%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為13648.34萬㎡，同比下跌26.21%，環(huán)比下跌4.51%，拿地規(guī)模趨緩減緩了房企新開工的速度；另一方面，行業(yè)資金的不足使得房企傾向于加快竣工來補(bǔ)足庫存。

5月新開工面積、開發(fā)投資額同比降幅較4月均小幅收窄，但修復(fù)不明顯。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，短期來看，隨著熱點(diǎn)城市市場活躍度的提升，企業(yè)對這部分城市的開工和投資意愿或逐漸好轉(zhuǎn)。

拿地同比幾近腰斬

拿地?cái)?shù)據(jù)的腰斬間接證明了開工下滑的原因：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2389萬平方米，同比下降45.7%。

“拿地?cái)?shù)據(jù)跟供應(yīng)的規(guī)模相關(guān)聯(lián)，今年部分城市集中土拍從去年3批次改為4批次?！蓖跣哉J(rèn)為，今年市場恢復(fù)速度不及預(yù)期，行業(yè)到位資金不樂觀，房企拿地更為謹(jǐn)慎，從土拍溢價上看今年土拍市場表現(xiàn)平穩(wěn)，流拍率雖有所下滑但依然維持高位。

其中民企集中退出土地市場，也是交易不活躍的主要原因?！敖衲昙瘓F(tuán)給我們的公開市場拿地指標(biāo)全國只有10塊，這是個什么概念，市場好的時候，我們在華東某一些熱門城市就能拿10塊?！笨偛吭谌A東的二十強(qiáng)房企土拓部負(fù)責(zé)人直言，這種收縮集團(tuán)從2020年已經(jīng)開始，但今年的幅度可以說是腰斬。而另外一家已經(jīng)躋身十強(qiáng)的華東民營房企更是直言：“除非公開市場的地塊非常劃算，否則寧愿用并購的方式獲取高折扣地塊。”

也有不同的意見。“現(xiàn)在并購市場的折扣雖然很低，資產(chǎn)有的被打到了5折，但里面的坑也很多，如果價格允許，我們寧愿高一些在公開市場拿地，但前提就是市場信心要反彈?！蹦愁^部民企北京公司負(fù)責(zé)人表示。

但也有樂觀派。“該數(shù)據(jù)已經(jīng)屬于歷史冰點(diǎn)數(shù)據(jù)。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，在拿地一項(xiàng)，房企的信心已經(jīng)出現(xiàn)回復(fù)：今年5月份房企購地面積數(shù)據(jù)相比4月份增長了45.9%，其充分說明當(dāng)前土地市場也正努力走出低點(diǎn)或底部。隨著這一輪房屋銷售市場的刺激，以及購地市場營商環(huán)境的優(yōu)化，土地市場后續(xù)有小幅復(fù)蘇的可能。