樓市下行出現(xiàn)積極信號(hào)，國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)判下半年趨穩(wěn)并促穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤

隨著房地產(chǎn)市場逐步趨穩(wěn)，相信今年下半年對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定作用會(huì)逐步顯現(xiàn)。

隨著“穩(wěn)樓市”政策不斷加持，雖然房地產(chǎn)市場底部仍未到來，但一些積極變化已經(jīng)出現(xiàn)。

國家統(tǒng)計(jì)局6月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，我國經(jīng)濟(jì)逐步克服疫情不利影響，生產(chǎn)需求逐步恢復(fù)，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，主要指標(biāo)邊際改善，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)勢頭。

但房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)仍在繼續(xù)下探。前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4%，降幅比1~4月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降23.6%和31.5%，降幅比1~4月分別擴(kuò)大2.7和2個(gè)百分點(diǎn)；房企到位資金同比下降25.8%，降幅擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

面對(duì)這份成績單，國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場今年以來整體處于下行態(tài)勢。但也要看到，隨著房地產(chǎn)市場長效機(jī)制不斷完善，堅(jiān)持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，積極推進(jìn)保障房和長租房建設(shè)，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

他補(bǔ)充道，近期各地也在加大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策措施的實(shí)施力度，采取多種措施有效滿足居民合理住房需求；加之房地產(chǎn)中長期貸款利率下調(diào)，居民購房負(fù)擔(dān)降低，這些都有利于房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。

“從近期調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長，對(duì)相關(guān)行業(yè)拉動(dòng)比較大。隨著房地產(chǎn)市場逐步趨穩(wěn)，相信下半年對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定作用會(huì)逐步顯現(xiàn)?！备读钑熣f。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)企穩(wěn) 但樓市仍在下跌

隨著全國疫情逐步得到有效控制和復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，我國經(jīng)濟(jì)正在走出低谷。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長0.7%，4月份這一數(shù)據(jù)還是-2.9%，僅一個(gè)月就重回正增長。其中，制造業(yè)回升成為主要拉動(dòng)力量，三大門類中，制造業(yè)同比增長0.1%，大幅好于4月份的-4.6%。

消費(fèi)仍顯疲弱。5月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降6.7%，但降幅比4月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。

1~5月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長6.2%，較前4個(gè)月放緩0.6個(gè)百分點(diǎn)。5月單月，固定資產(chǎn)投資環(huán)比增長0.72%，扭轉(zhuǎn)了4月份負(fù)增長局面。

其中，1~5月，基建投資同比增長6.7%，制造業(yè)投資同比增長10.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4%，分別較前4個(gè)月加快0.2個(gè)百分點(diǎn)、放緩1.6個(gè)百分點(diǎn)及1.3個(gè)百分點(diǎn)。

這也顯示出，房地產(chǎn)仍處于觸底過程中，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在繼續(xù)。

從銷售端來看，1~5月，商品房銷售面積同比下降23.6%，降幅較1~4月擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比下降31.5%，跌幅擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅則反映出，開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)促銷，且力度在加大。

來自央行數(shù)據(jù)顯示，5月居民部門中長期貸款由4月份負(fù)增長轉(zhuǎn)向正增長1047億元，但仍同比少增3379億元，顯示出居民部門加杠桿意愿并不強(qiáng)烈。

民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售低迷主要受三方面因素影響，一是由于就業(yè)壓力偏大，居民收入增速放緩，加杠桿購房能力受到削弱；二是由于人口、城鎮(zhèn)化等基本面支撐因素減弱，居民對(duì)于房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)期不佳，買漲不買跌心理阻礙了需求釋放；三是受近兩年房企暴雷事件影響，居民對(duì)期房銷售不信任感上升。

從拿地端來看，1~5月份，全國房企土地購置面積同比下降45.7%，降幅較1~4月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；但土地成交價(jià)款同比下跌28.1%，跌幅較1~4月擴(kuò)大7.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦置評(píng)道，5月大量城市推動(dòng)土地集中拍賣，市場供應(yīng)增多，國企、央企拿地積極。但也要看到，絕大部分民企拿地意愿不強(qiáng)，土地市場孤掌難鳴。在市場不景氣背景下，一方面，民企資金鏈繼續(xù)承受壓力導(dǎo)致拿地預(yù)算不多；另一方面，即便有資金寧愿作為儲(chǔ)備“過冬”，不愿再拿地。

從生產(chǎn)端來看，1~5月，房屋新開工面積同比下降30.6%，跌幅較1~4月擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)，房企新開工意愿仍疲弱；房屋竣工面積同比下降15.3%，跌幅擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積同比下降1%，跌幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。該指標(biāo)跌幅最小，顯示出房企正通過提升施工速度保交付。

從資金端來看，1~5月，房企到位資金同比下降25.8%，跌幅較1~4月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款同比下滑26%，跌幅擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)，可見銀行對(duì)房企開發(fā)貸款發(fā)放仍偏謹(jǐn)慎。

在占據(jù)開發(fā)商資金來源一半的銷售回款中，定金及預(yù)收款同比下跌39.7%，跌幅較1~4月擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款同比下跌27%，跌幅擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)，顯示出居民購房意愿仍很低迷。

5月份，國房景氣指數(shù)由4月份的95.9%進(jìn)一步下降至95.6%，這是2016年初以來最低水平。

一些積極變化出現(xiàn)

正如付凌暉所言，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化。這點(diǎn)從數(shù)據(jù)中亦有體現(xiàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份單月房地產(chǎn)投資銷售等多項(xiàng)指標(biāo)，均比4月份有所好轉(zhuǎn)。具體表現(xiàn)為：

投資端，5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比回升14%，房屋新開工面積環(huán)比回升20.1%，房屋竣工面積近4個(gè)月首次環(huán)比轉(zhuǎn)正。

銷售端，5月份，商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%，近4個(gè)月首次環(huán)比轉(zhuǎn)正；商品房銷售額環(huán)比增長29.7%，比銷售面積漲幅大，顯示5月份部分熱點(diǎn)城市（部分區(qū)域或部分樓盤）銷售在觸底回升。

土地端亦有明顯改善。5月份，土地出讓面積和成交價(jià)款分別環(huán)比增長45.9%和53.4%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這顯示出一攬子紓困政策開始見效，樓市下滑趨勢開始緩減。隨著5月份央行大幅降低5年期LPR及首套房貸利率下限，銷售端改善預(yù)計(jì)會(huì)在6月份更加明顯。同時(shí)，供給端加快處置房企風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)企業(yè)信用和合理融資，收并購提速，對(duì)新房交付擔(dān)心的預(yù)期會(huì)好轉(zhuǎn)。供需兩側(cè)發(fā)力，預(yù)計(jì)6月份樓市觸底趨勢更加明顯。

來自政策層面的利好也在以更大力度落地。5月下旬以來，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出了扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策措施，涉及財(cái)政政策、貨幣金融政策、穩(wěn)投資促消費(fèi)等6個(gè)方面，共33條。5月25日，國務(wù)院又組織召開了全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議，要求各部門各地方“5月底前要出臺(tái)可操作的實(shí)施細(xì)則、應(yīng)出盡出”，并向12個(gè)省份派出了督導(dǎo)組。

穩(wěn)樓市是穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤的重要一環(huán)。近期北京、上海等多地相繼出臺(tái)的穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤舉措中，均提出多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策，其中，支持剛性和改善性住房需求成為重點(diǎn)。

6月2日，人民銀行副行長、外匯局局長潘功勝亦表示，將因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者的合理住房需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤框架下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的跡象，尤其是一系列金融層面的政策助力，使得房企開發(fā)投資數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。當(dāng)前需要鞏固既有政策、更大發(fā)揮政策效力，以進(jìn)一步帶動(dòng)開發(fā)投資指標(biāo)走出下行泥潭。

中指院事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶預(yù)計(jì)，重點(diǎn)城市有望在6月完成筑底，多數(shù)城市今年下半年將緩慢恢復(fù)。本輪市場恢復(fù)將呈現(xiàn)重點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)帶動(dòng)更多城市恢復(fù)、改善性需求釋放帶動(dòng)更多剛需入市等特征。