接近600億！多家銀行擬提供融資支持，房企收并購事件增多，行業(yè)迎拐點(diǎn)？

又有銀行擬發(fā)并購主題債。

2月17日，有消息稱，興業(yè)銀行擬于近期發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金不低于100億元。

這是繼浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行后，又一銀行擬為房企收并購提供融資支持。至此，多家銀行為房企項(xiàng)目收并購提供資金支持接近600億。

隨著政策和資金的持續(xù)支持，近期，房企收并購案例也不斷增多。不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪逆周期出現(xiàn)并購潮難度較大，進(jìn)一步推動收并購不僅需要政策與資金支持，還需要穩(wěn)定需求端的預(yù)期和信心。

多家銀行發(fā)行并購主題債券

2月17日，有報道稱，興業(yè)銀行計劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

根據(jù)報道，興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。本期主題金融債券的發(fā)行將進(jìn)一步充實(shí)該行資金來源，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。

2月15日，平安銀行表示計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

平安銀行表示，將按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，推進(jìn)募集資金投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購防范債務(wù)風(fēng)險及推動行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

今年以來，多家銀行發(fā)行了并購主題債券。1月21日，浦發(fā)銀行完成50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券簿記建檔，這是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。1月27日，廣發(fā)銀行擬發(fā)行 50 億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

此外，招商銀行也對多家房企收并購提供融資支持。

2月14日，大悅城控股與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將建立深度的地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。

這是招商銀行今年以來第二次與房企簽訂并購融資協(xié)議。此前1月26日，華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，招商銀行將分別授予華潤置地 200 億元、華潤萬象生活 30 億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

至此，浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)為房企收并購提供融資支持接近600億。

監(jiān)管部門持續(xù)提供政策支持

多家銀行擬對房企收并購項(xiàng)目提供融資支持，是對去年底中央文件的進(jìn)一步落實(shí)。

2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時，加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目的兼并收購。

對此，人民銀行金融市場司司長鄒瀾2021年12月30日表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段?！锻ㄖ饭膭罱鹑跈C(jī)構(gòu)提高服務(wù)效率，為并購營造良好的融資環(huán)境，助力化解風(fēng)險、促進(jìn)行業(yè)出清。

據(jù)了解，此前，央行、國資委已組織房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)大型民企以及央企、國企開會，傳達(dá)了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，并購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的政策導(dǎo)向。此外，央行、銀保監(jiān)會也組織主要銀行開會，推動銀行積極穩(wěn)妥推進(jìn)并購貸款業(yè)務(wù)，同時對于出現(xiàn)風(fēng)險和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。

2022年1月6日，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。

2022年1月10日，又有消息稱央行要求9家國企通過收并購項(xiàng)目資產(chǎn)的方式為11家中高風(fēng)險房企提供流動性支持。

2022年1月26日，證券時報記者從多方核實(shí)到，金融監(jiān)管部門日前召集幾家全國性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）開會，研究AMC按照市場化、法治化原則參與風(fēng)險房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年，行業(yè)流動性風(fēng)險持續(xù)，但同時收并購機(jī)會也在增加。一方面，對于償債壓力較大的企業(yè)來說，借助項(xiàng)目出讓、資產(chǎn)出售扭轉(zhuǎn)局面迫在眉睫。另一方面，央企、國企以及一些優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)憑借自身實(shí)力以及政策支持將在收并購市場掌握更大的主動權(quán)。隨著并購融資通道的打通，行業(yè)收并購積極性受到調(diào)動。加強(qiáng)項(xiàng)目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購力度，有望緩解出險房企的資金壓力、防范風(fēng)險擴(kuò)大、加快市場壓力出清。

房企收并購事件增多

在收并購發(fā)債、貸款等政策支持下，房企收并購事件增多。

2月14日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，公司的間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港擬收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)。

碧桂園服務(wù)表示，收購事項(xiàng)有利于公司加強(qiáng)在中高端住宅物業(yè)管理方面的品牌影響力，擴(kuò)大社區(qū)增值服務(wù)潛力；且公司與目標(biāo)公司及其附屬公司的項(xiàng)目在業(yè)務(wù)區(qū)域重合度較高，有利于未來在業(yè)務(wù)重合區(qū)域整合雙方優(yōu)勢，降低運(yùn)營成本，提高盈利水準(zhǔn)。

今年1月份發(fā)生了多起收并購事件。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，如華潤萬象生活將禹洲物業(yè)、中南服務(wù)收入囊中，中海37億元收購雅居樂、世茂所持廣州利合股權(quán)，中海宏洋收購雅居樂義烏、徐州等項(xiàng)目，徐州市國企潘勝地產(chǎn)接手恒大南京項(xiàng)目，粵海置地收購粵海物業(yè)等，國央企在收并購中表現(xiàn)較為亮眼。

克而瑞研究中心指出，今年以來在房地產(chǎn)項(xiàng)目以及物管股權(quán)方面都出現(xiàn)了較多的收并購事件，比如華潤萬象生活在1月就接連出手收購了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)兩家大型物管企業(yè)。整體看來，由于近期物管行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的收并購機(jī)會都開始增加，再加上央行和銀保監(jiān)會對于房地產(chǎn)企業(yè)并購項(xiàng)目表達(dá)了明確的政策以及金融支持，因此未來有可能形成一波并購潮，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

不過，天風(fēng)證券研報則認(rèn)為，促成房企并購仍存在一些制約因素，來自中國及海外的數(shù)據(jù)顯示，并購浪潮常發(fā)生在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長時期，罕見逆周期收并購高潮。另外，收并購市場與招拍掛市場在熱度上具有較強(qiáng)的一致性，在招拍掛市場冷淡的當(dāng)下，優(yōu)質(zhì)房企對于收并購的態(tài)度可能同樣趨于觀望。

天風(fēng)證券研報指出，進(jìn)一步推動收并購需要政策與資金支持，也需要穩(wěn)定需求端的預(yù)期和信心。本輪收并購的主要制約因素或?yàn)椋?) 需求端存在需求預(yù)期短期反轉(zhuǎn)擔(dān)憂；2) 融資渠道受限與杠桿空間不足；3) 實(shí)操層面中盡調(diào)成本與事后風(fēng)險的隱憂；4) 高價拿地帶來資產(chǎn)議價空間有限；5) 國企受限于決策流程發(fā)力相對緩慢。

天風(fēng)證券研報認(rèn)為，預(yù)期穩(wěn)定之下的緊平衡可能是推動收并購的最佳狀態(tài)，讓出險房企放棄幻想的同時給與收購方行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的信心。