拿地超500億沖到行業(yè)第一 央企“中建系”多平臺(tái)出擊拿地搞開發(fā)惹爭(zhēng)議

新浪財(cái)經(jīng) · 2022-06-13 16:10

今年上半年在土地市場(chǎng)表現(xiàn)最突出的企業(yè),無(wú)疑是“中建系”地產(chǎn)公司。

172.9億摘得京滬6宗地塊,成為中國(guó)建筑(5.320, -0.16, -2.92%)旗下各工程局地產(chǎn)公司今年拿地戰(zhàn)報(bào)的重頭戲。

同時(shí),中國(guó)建筑的主要地產(chǎn)平臺(tái)中海地產(chǎn)也在北京兩輪土拍中,花費(fèi)138.7億摘得4宗地塊。

在全國(guó)主要城市已完成上半年供地計(jì)劃的情況下,中建系地產(chǎn)公司拿地金額總計(jì)已超522.7億元,是目前拿地金額最多的主體。

對(duì)比諸多房企的謹(jǐn)慎拿地,中建系在全國(guó)土拍市場(chǎng)遍地開花的表現(xiàn)尤為搶眼。這與10年前尚未重組時(shí),中建、中海地產(chǎn)雙雙進(jìn)擊京滬樓市時(shí)的盛況極為相似,只是“中建地產(chǎn)”品牌的運(yùn)營(yíng)主體,已從集團(tuán)直營(yíng)變更為下屬新生力量——各自獨(dú)立的工程局。

行業(yè)整體盈利下滑,上游房企面臨調(diào)整,傳統(tǒng)建筑商的日子并不好過(guò),中國(guó)建筑得以保持營(yíng)收增長(zhǎng),并能出現(xiàn)大舉拿地的勢(shì)頭,依靠的是其早已補(bǔ)足的產(chǎn)業(yè)鏈及市場(chǎng)化布局。

中國(guó)建筑工程總公司早已不是單純的建筑商,他們正朝著“國(guó)內(nèi)最大的建筑地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)”進(jìn)發(fā)。但這些激進(jìn)表現(xiàn)也引發(fā)了爭(zhēng)議,大舉“拿地搞開發(fā)”是否符合國(guó)資委對(duì)其定位,如何評(píng)估與中海地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題?

首批“持牌”央企

中國(guó)建筑在2009年成功上市,之后便定下了房建工程、基建工程與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比由8∶1∶1調(diào)整為6∶2∶2的目標(biāo),實(shí)現(xiàn)從一個(gè)勞動(dòng)力和管理密集型的建筑公司,升級(jí)為資金、管理和技術(shù)密集型的建筑地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的目標(biāo)。

其地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為:中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)和各工程局及設(shè)計(jì)院運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),前兩者為主要地產(chǎn)平臺(tái),而中建地產(chǎn)誕生于上市前的改制更名。

時(shí)值國(guó)資委屢次提出央企應(yīng)聚焦主業(yè)發(fā)展、剝離非主業(yè)資產(chǎn),雖然房地產(chǎn)開發(fā)前景可期,但能否“準(zhǔn)入”大力發(fā)展房地產(chǎn),還需獲得國(guó)資委的認(rèn)定。

2004年7月9日,國(guó)資委下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》中提出,根據(jù)2003年底有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及主業(yè)發(fā)展有關(guān)情況,中國(guó)建筑工程總公司、招商局集團(tuán)、中房集團(tuán)、保利集團(tuán)、華僑城等5家央企的房地產(chǎn)規(guī)模較大、在企業(yè)全部業(yè)務(wù)收入中比例較高,擬以房地產(chǎn)作為主業(yè)(或主業(yè)之一)發(fā)展,有需求剝離非主業(yè)房地產(chǎn)的央企,可與他們聯(lián)系研究重組問(wèn)題。

隨后幾年內(nèi)國(guó)資委便發(fā)布了各央企的主業(yè)目錄。

據(jù)國(guó)資委官網(wǎng)信息顯示,2007年6月至9月,共披露了七批中央企業(yè)主業(yè)目錄。其中,中國(guó)建筑工程總公司位列第一批,其主業(yè)即包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等。這意味著中國(guó)建筑及其下屬二級(jí)單位、三級(jí)單位,均可以從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

國(guó)資委對(duì)中建的主業(yè)認(rèn)定 圖片來(lái)源:國(guó)資委官網(wǎng)

與中國(guó)建筑同時(shí)獲得首批“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的還有中糧集團(tuán),隨后陸續(xù)增加了五礦集團(tuán)、中化集團(tuán)、 中國(guó)鐵道建筑總公司(中鐵建)、保利集團(tuán)、招商局集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)(中房)、中國(guó)鐵路工程總公司(中鐵)、中國(guó)冶金建設(shè)集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、南光(集團(tuán))、中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司等(中國(guó)電建(7.770, -0.13, -1.65%)),共計(jì)16家央企。

2010年3月18日,國(guó)資委召開新聞發(fā)布會(huì)稱,除確認(rèn)和公布的以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的16家央企外,要求不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企要陸續(xù)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

至此,在這份著名的央企“退房令”要求下,16家央企開啟了浩浩蕩蕩的房地產(chǎn)擴(kuò)張之路,而其余78家未被準(zhǔn)入的央企則進(jìn)入漫長(zhǎng)的退出之路。時(shí)代變化下,一批央企地產(chǎn)公司發(fā)展壯大,如中化旗下以科技住宅著稱的方興地產(chǎn)(后改名金茂),開發(fā)了多個(gè)高端項(xiàng)目的葛洲壩地產(chǎn)等。

值得注意的是,國(guó)資委披露央企主業(yè)是以一級(jí)總公司層面,作為首批獲準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)的中國(guó)建筑,旗下旗艦級(jí)地產(chǎn)平臺(tái)為“中海地產(chǎn)”,如同招商局旗下的招商蛇口(11.700, -0.66, -5.34%)、華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)置地。

對(duì)于目前中建系8個(gè)局地產(chǎn)平臺(tái)大舉拿地搞開發(fā)的現(xiàn)象,多位中國(guó)建筑內(nèi)部人士對(duì)表示,中建建筑工程總公司作為一級(jí)單位才是國(guó)資委管理的央企,以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)準(zhǔn)入的是集團(tuán)總公司,中海地產(chǎn)因是其地產(chǎn)旗艦公司,才被特意強(qiáng)調(diào)。其他各局的地產(chǎn)公司作為中國(guó)建筑的子公司,同樣具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),并不違規(guī),也不是打擦邊球。

中海的補(bǔ)充力量

2010年的“退房令”前后,剛剛誕生的中建地產(chǎn),作為中國(guó)建筑的房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)公司,并不擔(dān)心資質(zhì),如何在市場(chǎng)上找到自己的立身之路才是大問(wèn)題。

時(shí)任中國(guó)建筑工程總公司總經(jīng)理孫文杰,曾在香港帶領(lǐng)中海集團(tuán)走上房地產(chǎn)市場(chǎng)化之路,在媒體采訪中公開表示,“中海側(cè)重一二線城市的中高檔住宅,中建地產(chǎn)則成為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)商、拓展部分中海未進(jìn)入的省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中等城市,以及積極進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域等途徑,成為中建系統(tǒng)做強(qiáng)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充力量?!?/p>

有母公司和同系工程局兄弟的助力,中建地產(chǎn)的風(fēng)頭非常強(qiáng)盛。

2009年,中建地產(chǎn)曾聯(lián)合中海地產(chǎn)和中建八局,在上海以70.06億元拿下普陀長(zhǎng)風(fēng)地王。年底,中建地產(chǎn)又以37.2億元將上海新江灣城地塊攬入懷中,3.24萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)成為當(dāng)時(shí)最貴的一幅宅地。一天之后,中建地產(chǎn)又在北京砸下30.5億元重金拿地。

隨后兩年,中建地產(chǎn)項(xiàng)目集中上市,市場(chǎng)開拓也仍在進(jìn)行,占整個(gè)上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的銷售收入比例加大。

2012年,中國(guó)建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)1106億元銷售額,當(dāng)年中海地產(chǎn)的銷售額為1115億港幣(約合935億元)。以此計(jì)算,中建地產(chǎn)的銷售額約171億元。

那一年,地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬(wàn)科的銷售額為1412億元,位居其后的綠地為1078億元。以中建系的整體銷售來(lái)看,當(dāng)年排位居全國(guó)第二。

中國(guó)建筑的房地產(chǎn)銷售額不僅含直營(yíng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù),也包含各工程局及設(shè)計(jì)院以合作、獨(dú)立形式開發(fā)的項(xiàng)目掛靠,這類項(xiàng)目體量均較小,各局的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍為房建,甚至有工程局的房建業(yè)務(wù)比重在九成以上。

但這個(gè)時(shí)期,中國(guó)建筑各工程局旗下的三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立已久,不過(guò)大多以開發(fā)單位宿舍樓為主,隨后為了增加效益才轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)。

比如2006年的一份《中建五局解困脫貧紀(jì)實(shí)》中提及,中建五局原有的房地產(chǎn)開發(fā)公司,十幾年僅建了一棟樓,自2003年開始,整合全局資源組建的房地產(chǎn)事業(yè)開發(fā)部運(yùn)行兩年多,凈資產(chǎn)從-120萬(wàn)元增加到8000萬(wàn)元,成為全局效益的重要來(lái)源之一。

2013年,為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及解決兩個(gè)主要地產(chǎn)平臺(tái)的增長(zhǎng)乏力的問(wèn)題,中建系的整合正式拉開帷幕,中國(guó)建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司與中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù),都將注入中海地產(chǎn)。

2015年3月,中海地產(chǎn)在香港聯(lián)交所發(fā)布公告表示,其控股股東中建股份擬將其持有的30個(gè)相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目正式注入中海地產(chǎn),中海地產(chǎn)為此次收購(gòu)共支出338億元。

這是當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涉及金額最大的一次并購(gòu),也宣告了中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)階段性整合的落幕。

悶聲干大事

雖然完成了主要地產(chǎn)資產(chǎn)的整合,但在與中海的整合協(xié)議中,中國(guó)建筑還有所保留,表示原則上不再新增直營(yíng)從事純粹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),但其屬下各工程局及設(shè)計(jì)院等運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù),并不包含在內(nèi)。

當(dāng)時(shí),中建八大局各自獨(dú)立管理開發(fā)的項(xiàng)目零星散落,不成規(guī)模,也是沒(méi)有被劃進(jìn)重組的一大原因。此后近十年,各局均以“中建地產(chǎn)”為品牌繼續(xù)開發(fā),作為一個(gè)利潤(rùn)較高的副業(yè)。

由于中國(guó)建筑八個(gè)局院各自獨(dú)立,中建地產(chǎn)被拆分為各個(gè)局的業(yè)務(wù),僅會(huì)在報(bào)表中合體,發(fā)展歷程及規(guī)模難以把握全貌,僅能從機(jī)構(gòu)的公開數(shù)據(jù)推斷其布局。

在2015年以前,第三方機(jī)構(gòu)銷售排行榜上尚無(wú)除中海地產(chǎn)外,中建系其他各局的身影。

到了2016年,中建東孚(八局)首次以129.1億銷售額進(jìn)入克而瑞房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)名單,位列98名。

2019年,中建東孚銷售額為186億。這一年,排行榜上出現(xiàn)了其它中建工程局的地產(chǎn)公司,三局、五局緊隨八局之后,分別為185億、179.2億元,3兄弟名次分別為105名、106名及110名。

隨后兩年,八局實(shí)現(xiàn)了銷售額翻番,三局五局的銷售額也大增,一局和七局也擠入了銷售排行榜TOP200之列。

 

中建各局房地產(chǎn)開發(fā)情況 公開信息整理

回頭來(lái)看,各局?jǐn)D入房地產(chǎn)排行榜是2018年開啟全國(guó)化戰(zhàn)略的收獲,感受到地產(chǎn)開發(fā)能為利潤(rùn)增色的各局,依靠手中充足的資源,繼續(xù)加碼房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

除拿地投資外,一個(gè)重要的表現(xiàn)是,2020年開始,中國(guó)建筑各局旗下的三級(jí)子公司,開始合并成為各自的房地產(chǎn)品牌公司。

從中國(guó)建筑人士處獲悉,造成這種趨勢(shì)的原因多元:如市場(chǎng)環(huán)境適宜央企投資、當(dāng)?shù)卣畬?duì)央企來(lái)開發(fā)的鼓勵(lì)、上游甲方公司債務(wù)傳導(dǎo)的工程款問(wèn)題、項(xiàng)目被迫爛尾建筑方墊資、各局調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及探索盈利空間的規(guī)劃等。

這些因素聚合后傳導(dǎo)到市場(chǎng)的表象上則為,中建系直接拿地投資開發(fā)趨勢(shì)愈發(fā)明顯,在重點(diǎn)城市的項(xiàng)目紛紛落地。

處于擴(kuò)張中的各工程局是否需要引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人?有內(nèi)部人士表示,由于是建筑業(yè)起家,中建各局內(nèi)部自身動(dòng)力充足。并且每年大規(guī)模的校招之中,都會(huì)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)人才培養(yǎng)。

不過(guò)建筑企業(yè)直接做開發(fā)商的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù),在市場(chǎng)、銷售策略、產(chǎn)品力方面依然存在一定的局限。

據(jù)觀察發(fā)現(xiàn),目前較為強(qiáng)勁的八局、三局、五局等,產(chǎn)品基本定位為綠建、科技、人居等特點(diǎn),并且在社交媒體及政務(wù)平臺(tái)上,近年已有不少對(duì)于中建系項(xiàng)目的吐槽與投訴。

更為關(guān)鍵的則是,各局使用的“中建地產(chǎn)”品牌,原定位為一、二線城市的中端地產(chǎn)開發(fā),以及三、四線城市地產(chǎn)項(xiàng)目的屬地化經(jīng)營(yíng),由此與中海地產(chǎn)作區(qū)分,然而各局地產(chǎn)公司近年開始布局高端產(chǎn)品線,比如入主北京城區(qū)內(nèi)核心地塊等,與中海地產(chǎn)也會(huì)從此局部的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

雖然不在當(dāng)年“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”之列,且業(yè)務(wù)分散又相對(duì)獨(dú)立,但是在新的環(huán)境下持續(xù)擴(kuò)張,規(guī)模已是十年前難以想象的層級(jí),或許今后又會(huì)觸發(fā)新一輪整合。

在地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整之際,作為央企的中建系全面發(fā)力后,目前在房地產(chǎn)行業(yè)的整體力量已不容小覷。

比如在最直觀的銷售端,據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年1-5月份,算上中海地產(chǎn),中建系共有6個(gè)房地產(chǎn)公司進(jìn)入TOP200,僅合計(jì)這6家公司的銷售額即為1474.4億元,位列碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展(14.830, -0.70, -4.51%)之后,與第三名保利發(fā)展的差距不到120億元。

從目前各局已拿到手的重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看,整體銷售端的數(shù)據(jù)在年底時(shí)或?qū)⒏弦粚訕恰?/p>

進(jìn)擊的中建系,在新的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下,顯然已比10年前更有野心。但能否樹立品牌,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中讓消費(fèi)者買賬,還有待觀察。

編輯:余丹丹

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