中國樓市，又要來一波大行情？

中國樓市有一個重要的里程碑，2014年9月30日。正是這一天啟動了后來長達5年（2015-2020年）的全國性樓市行情。后被稱為“9.30”新政。

2014年9月30日，央行下發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知強調(diào)“認貸不認房”，表示對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

同時，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍以及對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

“9.30新政”一出，中國樓市經(jīng)過了一波波瀾壯闊的全國性上漲，其上漲幅度、上漲時長、所覆蓋的城市甚至超越了2009年的4萬億之后的樓市。

1、昨日重現(xiàn)

2022年9月30日當天，又一次重現(xiàn)8年前的場景，一天之內(nèi)，3箭齊發(fā)，3大利好再現(xiàn)江湖。

首先是財政部、稅務(wù)總局兩部門聯(lián)合發(fā)文，2023年底前居民換購住房可享個稅退稅優(yōu)惠。

緊接著央行發(fā)文，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

除了這兩個直接作用于房地產(chǎn)的放松政策，30日當晚還有消息稱要進一步加大對制造業(yè)中長期貸款、房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放。

也就是說一天之內(nèi)，針對房產(chǎn)購買者和開發(fā)商的政策都有了放松的跡象。

結(jié)合9月29日晚間，央行和銀保監(jiān)會宣布降低首套房貸利率下限，有機構(gòu)預(yù)測將會跌破4.1%，至少23城符合新政門檻。

2、政策解讀

從這四個政策來看，應(yīng)該說涵蓋了開發(fā)、剛需、置換幾個重要的環(huán)節(jié)。

下面我們按照時間順序解讀。

1．先看29日的政策，首套房利率下限放開其實與2014年“9.30”政策思路一脈相承，當年是利率打折，如今是利率下限可突破，都是在降低購買者的成本。

所不同的是這次新政承認城市之間市場的分化，不再做一刀切，而是由當?shù)貨Q策者來確定利率。

可以預(yù)料，某些城市由于客觀的困難，不排除出現(xiàn)利率下限競爭的情況，你的下限低，我比你更低，力圖最大限度留住本地資金，吸引外來資金。尤其是區(qū)域中、城市群中市場壓力較大的城市。

2．再看30日換購住房個稅退稅優(yōu)惠政策，很明顯是針對改善型購房者。

目前全國大部分城市的個稅為1%，且滿五唯一不征收，所有真正受益者的獲利不大，收益最大群體是滿五不唯一、或者不滿五的置換人群；以及收取差額20%個稅的城市，例如北京。

這個政策的最厲害的點是將二手盤獲利導入了一手市場。使資金在一手、二手之間絲滑流動。因為能夠在短時間置換的不是實力很強的、就是偏投資的。這個政策讓資金持久留存在房地產(chǎn)市場，同時減少城市庫存。

尤其是上海、深圳、成都、杭州這類城市一手房還有著價格優(yōu)勢，那些近幾年在二手市場獲利的拋盤，會毫不遲疑地進入一手市場。而對于更多的城市，置換本就是買入一手房的人占絕對優(yōu)勢。

3．公積金貸款利率的下調(diào)政策是時隔7年央行的再次下調(diào)，上次下調(diào)是在2015年8月。

下調(diào)個人公積金利率明顯是針對剛需上車購買者的利好，而且本次調(diào)整只針對首套公積金貸款。公積金貸款額度低，對于一、二線購房者而言，往往都是首套房上車盤使用，也和政策方向契合。

4．鼓勵房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放政策，其實是對“三道紅線”和“兩條紅線”的調(diào)整，也是對前期爛尾樓、房企暴雷的回應(yīng)。

在資金上給予一定的放寬，說明對房企的緊箍咒要放松了，房企最難過的日子逐漸遠去了。千萬記住房企活則土地活，房企興則市場興。

整體而言，幾個政策的利好力度稍顯不足。置換個稅1%免除，一套1000萬的房子也就省10萬。很多城市家庭公積金貸款上限只有80-120萬，每100萬15年也就省1.3萬左右利息。

可以說政策對方向指導的意義更大。

3、市場預(yù)期

對于大部分購房者而言，最想知道的是這些政策出來，市場是不是就會好起來，甚至還有圈內(nèi)資深人士問我會不會就此出現(xiàn)“暴擊”？

我們先看看2014年“9.30”政策的力度。與今年政策相比，有一條“認貸不認房”的政策，即對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

這個政策在昨天沒有得到確認。一開始傳說廣東省要在廣州以外的城市實施該政策。

但是10月1日上午又有了辟謠的說法，被權(quán)威部門認定為“不實信息”。

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說明這個政策在一定范圍內(nèi)被討論過，最終還沒有確定要推出。

對于限貸的放松，有關(guān)部門非常謹慎。因為這個政策對于有能力全款買房的實力家庭而言，過于有利；而對于資金不足的剛需家庭而言，很難受益。也就是說這是一個可以拉開貧富差距的政策，與“共同富裕”的主基調(diào)不相符。

總體而言，2014年的政策力度更大，但是2014年9月，70個大中城市的房價環(huán)比跌幅只是開始收窄，并沒有出現(xiàn)市場的上漲，直至2015年3月以后，真正的環(huán)比房價上升才開始出現(xiàn)。

真正的上漲其實直到2015年“330新政”，激發(fā)了全民購房的風潮之后才出現(xiàn)。

此外只有明顯的信用擴張才能解決購房加杠桿條件下的融資需求，所以利率下限的調(diào)整力度，以及“認貸不認房”政策是否推行，才能進一步確認市場是否回暖。

4、為何總是“9.30”？

2014年9月30日，2022年9月30日，看上去好像只是個巧合，但是如果把時鐘撥至2016年，你還會看到另一個“9.30”。

2016年9月30日北京發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，要求北京即日起提高購房首付款比例。其中購買首套普通住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

而且這已經(jīng)是連續(xù)3年以來，政府機構(gòu)在國慶節(jié)長假前一天發(fā)布樓市調(diào)控政策。

也就是2014年、2015年（除四大一線城市，首套房的首付比例下調(diào)至不低于25%。）、2016年（住建部開會，圈住房價上漲過快的16城，必須實行調(diào)控，房價環(huán)比不增長）每年都是在國慶長假前一天發(fā)布樓市調(diào)控政策，無論政策是放松的還是收緊的。

一個可能的原因是，10-12月是年度最后一個季度，也是經(jīng)濟上實現(xiàn)全年目標的最后機會，同時是政策糾偏的最后機會。

這也造成每年9.30前后，業(yè)內(nèi)總有對于政策的猜測，尤其是政策方向變化的猜測，但是2017年、2018年、2019年、2020年和2021年的9.30都沒有新的政策出臺。這表明過去五年，房地產(chǎn)市場的政策方向都沒有發(fā)生過調(diào)整，五年來一直是不斷收緊的。

而2022年的9月30日，房地產(chǎn)政策再一次放松，那么未來市場可能會怎么走？充滿了可想象空間。

5、如何應(yīng)對

作為一個購房者或者賣房者，我有幾條思考和建議。

1．市場短時間并不會回暖，樓市體量巨大，無論是起步還是停止都需要很長時間。樓市從2016年開始收緊直到2021年才完全見效就是例子。

2．密切觀測政策，如果政策持續(xù)放松，那么未來樓市回暖、甚至好于預(yù)期的概率并不小。

3．所有不是為了置換的賣房行為一律暫緩，耐心等待市場的變化。

4．所有置換行為，尤其是向上置換行為要加速，至少要做好一切準備。

5．未來依舊分化，所以簡單的買入并不能確保資產(chǎn)的保值增值，這一點與回暖無關(guān)。

6．某些城市（我的老粉絲都知道是哪里）要加速了，尤其是使用專業(yè)方式購買的。

7．至于對房地產(chǎn)的信心，不用我多說了吧，還看不出來的可以放棄樓市了，今天看空不要緊，最怕的是今天看空，漲了后看多追高，這樣子很容易被套。例如2020年后半年入市的站崗人群。

8．一旦市場超出預(yù)期上漲，那么上漲之后12-24個月將會調(diào)控，彼時將是最佳賣出時機。