3人合伙花4200余萬全款“團(tuán)”下156套公寓后遭遇停工

籌集巨資與人合伙“團(tuán)”下一整幢樓，當(dāng)全部房款已支付后，突然遭遇開發(fā)商資金鏈斷裂停工，這讓業(yè)主懵了。

“富力灣三期”樓盤

施工現(xiàn)場冷清偶爾有工人進(jìn)出

這名男子叫周?（化名），重慶人，經(jīng)商。

他所購的房子名為“富力灣三期”，位于重慶市渝北區(qū)食品城大道59號(hào)。

9月27日上午，陰沉的天空飄著綿綿細(xì)雨，一輛輛南來北往的車，使勁碾壓著“富力灣三期”門前的水坑，濺起一片片水花。

接到周祿等人反映后，記者來到現(xiàn)場看到，大門口立著一個(gè)柱架，上端寫著“廣州天力建筑工程有限公司承建重慶富力灣三期項(xiàng)目”字樣，下端寫著“天力建筑”4個(gè)大字，走近一看，樓盤里面十分冷清。

門口

記者發(fā)現(xiàn)，數(shù)幢早已封頂?shù)拇髽秦６d禿地立在那里，顯得有些空曠，樓下堆放著一些小紅磚，一輛挖掘機(jī)停在樓側(cè)，許久沒有移動(dòng)的跡象。

大門一側(cè)值班室里，一名掛著胸牌的男子見門口有人拍照，立即戴上安全帽將先前還敞開著的一扇大門緊緊關(guān)上，這時(shí)有幾名工人相繼從閘道處出來。

“看嘛，我們支付全款買來的房子現(xiàn)在竟?fàn)€尾成這般模樣?！爆F(xiàn)場一名業(yè)主氣憤地說，“我本想買來做辦公室，如今交房延期，我的計(jì)劃全被打亂?！?/p>

3人合伙“團(tuán)”下整幢樓156套公寓

周祿稱，2021年8月，一名朋友告訴他說，“富力灣三期”正在售賣公寓房，價(jià)格適當(dāng)，環(huán)境清幽，交通也相當(dāng)便宜。

“當(dāng)時(shí)我正在四處尋找房源，想買來做康養(yǎng)中心?！敝艿撜f，隨后他來到該樓盤考察，看到那里視野開闊，還有一個(gè)碧波蕩漾的水庫，“附近有重慶火車北站，還毗臨重慶江北國際機(jī)場，對(duì)面的渝航大道連通重慶南岸和內(nèi)環(huán)高速?！?/p>

樓盤附近的水庫

周祿心動(dòng)了。

他聯(lián)系了兩名志同道合的朋友，打算一起“團(tuán)購”。

后來，他們成立了一家公司，決定以公司名義“團(tuán)”下一整幢樓，共156套公寓。

周祿給記者提供的相關(guān)資料顯示，他們“團(tuán)”下的這156套公寓全部是清水房，面積大小不一，單價(jià)也各不相同，其中一套建筑面積是每平方米4900余元，這些公寓的價(jià)格在17萬至40萬之間，平均每套單價(jià)27萬左右，總價(jià)4200多萬元。

支付完4200多萬全款遭遇停工

周祿對(duì)記者介紹說，2021年11月，他看到該房已經(jīng)封頂，他們東拼西借湊夠了4200余萬購房款，然后與開發(fā)商簽訂了購房合同。

合同約定，該房系預(yù)售房，交房時(shí)間為2022年9月30日，“如遭遇不可抗力，應(yīng)在發(fā)生之日起30天內(nèi)書面告知業(yè)主，可據(jù)實(shí)延期交房?！?/p>

合同還約定稱，逾期不超過60天，自該合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，開發(fā)商按日向業(yè)主支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60天后，業(yè)主有權(quán)解除合同，解除合同的，開發(fā)商應(yīng)退回業(yè)主已付房款。如業(yè)主要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自該合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，開發(fā)商按日向業(yè)主支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金。

合同簽訂后，周祿的公司決定將原定的建康養(yǎng)中心的想法，改為建一家四星級(jí)酒店，并將方案設(shè)計(jì)了出來。

然而，正當(dāng)他們躊躇滿志想大干一番時(shí)，一個(gè)不祥的消息傳來：工地停工了。

涉事樓盤

據(jù)悉，“富力灣三期”樓盤的開發(fā)商是重慶富力嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富力房產(chǎn)公司）。

企查查顯示，該公司成立于2014年1月，法定代表人姓黃，注冊(cè)資本2000萬元，所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，大股東是“佳善控股有限公司”，持股比例為100%。

交房前夕開發(fā)商通知稱延期9個(gè)月

2022年9月1日，富力房產(chǎn)公司給業(yè)主出具“延期交付通知書”稱，受疫情及相關(guān)防控措施等不可抗力的長期性影響，該項(xiàng)目正常開發(fā)建設(shè)受限，特別是2022年3月以來，該項(xiàng)目裝飾裝修材料、幕墻材料、苗木等受到封控影響，無法按原計(jì)劃到場，同時(shí)部分外地施工班組工人無法按時(shí)到場施工，造成了施工進(jìn)度受到延誤，因此客觀上已不能在約定的交付時(shí)間交付商品房。

該通知說，基于這樣的原因，業(yè)主購買的房屋將延期交付，交付時(shí)間暫定為2023年6月30日前，具體交付時(shí)間以該公司郵寄的《樓宇交付通知書》為準(zhǔn)。

同時(shí)稱，目前他們正在積極加快施工建設(shè)，在保證工程質(zhì)量的前提下力爭最大程度縮短交付時(shí)間。

周祿稱，他和其他業(yè)主接到該通知書后非常氣憤，“富力房產(chǎn)公司以疫情為由推遲整整9個(gè)月交房，我們的酒店計(jì)劃全被打亂了?！?/p>

這時(shí)，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)他們當(dāng)初與開發(fā)商簽訂的合同中有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，其中有一條稱“原合同曾約定由開發(fā)商承擔(dān)的違約賠償責(zé)任總金額最高不超過業(yè)主已付房價(jià)款的1%?！?/p>

周祿等業(yè)主質(zhì)疑說，這意味著不管開發(fā)商延期多久交房，其總的賠償違約金就是“不超過已付房價(jià)款的1%，如果爛尾5年或10年，抑或更久，我們公司的4200多萬資金全部被押，責(zé)任該由誰來承擔(dān)？”

對(duì)此，有業(yè)主告訴記者，疫情不應(yīng)成為該房產(chǎn)公司延期交房的理由，當(dāng)初簽訂合同時(shí)，疫情防控已進(jìn)入常態(tài)化管理，開發(fā)商當(dāng)時(shí)就已經(jīng)能夠預(yù)見工程建設(shè)可能會(huì)受疫情影響，在這樣的情況下，開發(fā)商應(yīng)提早制定相應(yīng)的應(yīng)急方案，不能以這樣的理由來推遲交房。

該業(yè)主還稱，疫情沒有對(duì)房屋的建設(shè)產(chǎn)生重大、實(shí)質(zhì)性影響，屬可控范圍，合同簽訂以來，房屋所處區(qū)域及重慶市內(nèi)并未爆發(fā)大面積疫情，即使部分地方有，也不會(huì)對(duì)建設(shè)及交房日期產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

他說，當(dāng)初他與開發(fā)商簽訂合同后，在房屋裝修設(shè)計(jì)、材料訂購等方面已做好前期準(zhǔn)備，如今開發(fā)商違約交房，理應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任和賠償給他帶來的全部經(jīng)濟(jì)損失。

“我對(duì)延期交房的通知不予認(rèn)可，請(qǐng)積極加快施工進(jìn)度，在保證工程質(zhì)量前提下依照我們雙方約定的交房時(shí)間交房?！痹摌I(yè)主稱，否則他將采取法律手段起訴開發(fā)商，由對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

多次召開協(xié)調(diào)會(huì)要求盡快交房

在與富力房產(chǎn)公司積極協(xié)商交房時(shí)間的同時(shí)，業(yè)主還向重慶市渝北區(qū)住建委反映情況。

該委相關(guān)人士稱，他們接到反映后高度重視，立即派相關(guān)工作人員調(diào)查核實(shí)。

9月23日，交房日期臨近，該委回復(fù)稱，富力灣項(xiàng)目占地面積17.29萬平方米，計(jì)容建筑面積42.58萬平方米，土地用途為二類住宅用地、防護(hù)綠地、行政辦公用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地，該項(xiàng)目共分三期建設(shè)。

該回復(fù)稱，“據(jù)了解，該項(xiàng)目因資金原因斷裂已于2021年12月停工，我委正重點(diǎn)關(guān)注并及時(shí)處置該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)情況和存在問題困難，督促開發(fā)企業(yè)盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保質(zhì)保量交房。”

記者采訪獲悉，此事引起渝北區(qū)住建委和當(dāng)?shù)貙毷ズ值赖母叨戎匾?，甚至成立工作專班多次協(xié)調(diào)處理，并于9月23日對(duì)富力房產(chǎn)公司發(fā)出通知稱，“責(zé)令你們切實(shí)履行保交樓主體責(zé)任，加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，倒排工期，打表推進(jìn)，按照你司承諾的時(shí)間交房?！?/p>

當(dāng)天，富力房產(chǎn)公司貼出交房公告稱，該公司承諾，“切實(shí)履行保交樓主體責(zé)任，加快推進(jìn)本項(xiàng)目建設(shè)交付，確保按以下時(shí)間節(jié)點(diǎn)交房：批一批次1#、2#、3#、4#，交付1301套，交付時(shí)間為2023年6月30日?！?/p>

9月29日，渝北區(qū)住建委、區(qū)公安分局治安支隊(duì)、寶圣湖專班、寶圣湖派出所、開發(fā)商和業(yè)主代表齊聚在當(dāng)?shù)亟鹗飞鐓^(qū)召開協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)上開發(fā)商稱，目前所有的主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，他們正在進(jìn)一步融資，力爭早日交樓。

現(xiàn)場

富力房產(chǎn)公司相關(guān)人士告訴記者，當(dāng)初停工原因是多方面的，除疫情外，材料供應(yīng)上也出現(xiàn)問題，比如有些供應(yīng)商要求先付款再供貨，資金斷裂也是一個(gè)問題，目前工地上已有20多名工人在抹灰，用來做幕墻的鋁合金和龍骨也已經(jīng)安裝好。

律師說法：

合同約定的賠償條款無效，業(yè)主可起訴或報(bào)警追責(zé)

河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，富力房產(chǎn)公司限定賠償違約金不超過已付房款1%的條款無效，對(duì)方設(shè)定的金額遠(yuǎn)低于業(yè)主的實(shí)際損失，免除開發(fā)商的賠償責(zé)任，因此該條款是無效的。

他說，根據(jù)民法典規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利，該格式條款無效，開發(fā)商延遲交付日期，違反房屋購買合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，返還業(yè)主購房款及利息以及違約金。

根據(jù)民法典規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

付建主任告訴記者，通常情況下，合同雙方應(yīng)當(dāng)在平等自愿基礎(chǔ)上，合理劃分權(quán)利和義務(wù)，由于富力房產(chǎn)公司已構(gòu)成違約，而且雙方對(duì)違約責(zé)任條款存在爭議，如果不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，業(yè)主可以向法院起訴，要求開發(fā)商退款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商明知自己沒有履行能力，在簽訂履行合同過程中以非法占有為目的，通過虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的方法騙取對(duì)方財(cái)物的，涉嫌合同詐騙罪，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，依法追究對(duì)方刑事責(zé)任。

那么，這家公司一下子“團(tuán)購”156套公寓，是否屬于炒房行為？

付建主任稱，他們根本不是炒房團(tuán)。

他稱，所謂的炒房團(tuán)是在全國房地產(chǎn)市場上進(jìn)行投資的購房者組成的團(tuán)隊(duì)，它具有民間性、盈利性、自主性特征，其目的是買了賣，賣了買，從中快速盈利，針對(duì)對(duì)象主要是一般的商品房，而非諸如公寓或店鋪之類的商品房。

他說，從該公司購買156套公寓的動(dòng)機(jī)看，他們是為了建康養(yǎng)中心或四星級(jí)酒店，而不是短期的炒房買賣，其行為不屬于炒房。