信貸寬松穩(wěn)樓市，熱門(mén)二線城市漸成主力

樓市因城施策持續(xù)推進(jìn)，信貸寬松穩(wěn)樓市已有初步成效。

近日，珠海、佛山等地紛紛出臺(tái)樓市新政，重點(diǎn)從房貸支持和放松限購(gòu)等方面刺激需求。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，僅5月就有超過(guò)百城發(fā)布穩(wěn)樓市新政，在城市級(jí)別從三四線城市向二線城市拓展的同時(shí)，政策內(nèi)容也逐漸從放松限購(gòu)升級(jí)到信貸寬松。

隨著前期降利率等政策傳導(dǎo)和熱門(mén)二線城市的帶動(dòng)，5月樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)和30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積均環(huán)比改善，同比跌幅沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大，機(jī)構(gòu)普遍分析房企基本面數(shù)據(jù)有望觸底。

近期廣州對(duì)外地戶口購(gòu)房條件有所放松，也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)一線城市松綁的預(yù)期升溫。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，考慮到一線城市需求旺盛，疫情緩解后成交將會(huì)明顯改善，且大幅松綁與“房住不炒”相悖，政策大幅調(diào)整的概率較低。

住房公積金支持力度加大

穩(wěn)地產(chǎn)背景下，樓市松綁“新招”不斷，近日珠?！耙蝗速?gòu)房全家?guī)汀钡男抡咭痍P(guān)注。

6月1日，珠海住房公積金管理中心在官網(wǎng)披露《發(fā)揮住房公積金作用支持服務(wù)“產(chǎn)業(yè)第一”工作方案》，提出要優(yōu)化政策，充分滿足繳存職工住房消費(fèi)需求。其中除提高公積金貸款審批額度上限、加大人才安居支持力度等政策外，還明確提出實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀?，即繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購(gòu)房支付首付款，也可按還貸逐月提取公積金幫助直系親屬償還房貸。

此前的5月31日，珠海剛剛發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》，對(duì)受疫情影響的企業(yè)和職工提供補(bǔ)繳緩繳、提高提取額度等紓困支持。

除珠海外，隨著住建部、財(cái)政部、央行在5月24日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》，多地已經(jīng)做出相應(yīng)政策調(diào)整，進(jìn)一步加大住房公積金的紓困力度。

同樣在廣東的江門(mén)也在6月4日宣布了類似支持政策，其在5月31日剛剛暫停了三個(gè)限購(gòu)區(qū)域的限購(gòu)政策。中山市在6月2日的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施中提到，對(duì)6月30日前在該市購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的購(gòu)房個(gè)人發(fā)放消費(fèi)券，同時(shí)通過(guò)提高住房公積金貸款額度及對(duì)購(gòu)買(mǎi)裝配式建筑商品房貸款優(yōu)惠額度等方式，加大住房公積金支持力度。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已有超過(guò)150個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，其中僅5月就有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布110多條穩(wěn)樓市新政。而根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，按照政策方向（或有重疊）劃分，5月放松公積金貸款的省市高達(dá)71個(gè)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中不乏東莞、西安、濟(jì)南、成都等熱門(mén)城市。

5月還有20城放松限購(gòu)、25城放松限貸、14城放松限售、16城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，以及22城落地購(gòu)房補(bǔ)貼、26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管。但整體來(lái)看，相比一季度側(cè)重于放松限購(gòu)、限貸、限售等既有限制，二季度以來(lái)各地調(diào)控重點(diǎn)逐漸向信貸寬松傾斜，公積金貸款支持、購(gòu)房補(bǔ)貼等在疫情沖擊較嚴(yán)重的當(dāng)下出臺(tái)頻率增加。

而自5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)、央行調(diào)整全國(guó)房貸利率基準(zhǔn)下限之后，不少地區(qū)房貸利率已經(jīng)進(jìn)入“4.25%時(shí)代”。

兩月超25個(gè)二線城市跟進(jìn)

除了政策方向的變化，松綁城市的級(jí)別也有所升級(jí)，在三四線城市經(jīng)歷了一輪大范圍放松之后，熱門(mén)二線城市逐漸成為調(diào)控主力，包括成都、杭州、蘇州、廈門(mén)、南京、武漢、青島等城市在穩(wěn)樓市方面發(fā)布新政的積極性普遍較高。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，最近兩個(gè)月已有超過(guò)25個(gè)二線城市發(fā)布了超過(guò)50條穩(wěn)樓市政策。

但相比三四線城市主要矛盾側(cè)重于新建住房的去庫(kù)存壓力，熱門(mén)二線城市更傾向于活躍二手房市場(chǎng)，一方面將多孩家庭等作為定向放松的主要對(duì)象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，開(kāi)辟遠(yuǎn)城區(qū)購(gòu)房需求。

以佛山為例，該市住建局等四部門(mén)6月2日聯(lián)合發(fā)布新政，大幅縮小限購(gòu)區(qū)域，將商品住房限購(gòu)區(qū)域縮小至禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道。同時(shí)不再將滿5年住房計(jì)入家庭查驗(yàn)套數(shù)，進(jìn)一步支持改善型住房需求。

而繼6月2日青島城陽(yáng)區(qū)和青西新區(qū)推出商業(yè)落戶政策之后，6月3日青島高新區(qū)、城陽(yáng)、西海岸新區(qū)三區(qū)發(fā)布了取消全面住房限購(gòu)的通知。此前的5月，武漢全面解除了江夏區(qū)、東西湖區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、黃陂區(qū)四大遠(yuǎn)城區(qū)的限購(gòu)政策；濟(jì)南則不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍。此外，成都、南京、廈門(mén)等熱門(mén)城市也紛紛放開(kāi)遠(yuǎn)城區(qū)限購(gòu)。

遠(yuǎn)城區(qū)放松一方面是根據(jù)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，另一方面是促進(jìn)城市的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，熱點(diǎn)二線城市外圍區(qū)、遠(yuǎn)城區(qū)一般是供大于求的狀態(tài)，針對(duì)性調(diào)控將更為有效。同時(shí)，此舉也有利于引導(dǎo)人們往郊區(qū)落戶，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和人口布局。

以成都為例，根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，4月份，在全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市中，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率跌至29%，而成都去化率超過(guò)60％，但各區(qū)域、各板塊市場(chǎng)冷熱不均。其中，天府新區(qū)等區(qū)域新房去化率高至100％，而外圍區(qū)域多個(gè)滯銷項(xiàng)目去化率僅5％左右。杭州則在主城區(qū)供貨斷檔、全市新盤(pán)平均去化率大幅回落至38%的同時(shí)，外圍區(qū)域去化壓力也不斷加劇，不少項(xiàng)目去化率低于10%。

最受關(guān)注的是廣州。近日有消息稱，廣州對(duì)外地戶口購(gòu)房要求從連續(xù)5年繳納社保放松至斷繳或補(bǔ)繳時(shí)間不超過(guò)3個(gè)月。當(dāng)?shù)刂薪槿耸肯蛴浾叽_認(rèn)了這一點(diǎn)，但僅在部分區(qū)域執(zhí)行，并表示黃埔區(qū)可能在近期將“連續(xù)5年”繳納社保調(diào)整為“連續(xù)1年”。

這一消息再次引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)一線城市松綁的預(yù)期。不過(guò)前述中介人士認(rèn)為，可斷繳或補(bǔ)繳3個(gè)月可能主要針對(duì)疫情的影響，不具備所謂的“信號(hào)意義”。

此前多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，一線城市需求強(qiáng)于供給，政策大幅放開(kāi)對(duì)穩(wěn)地產(chǎn)作用有限，且容易助推房?jī)r(jià)上漲，與“房住不炒”的主基調(diào)不符，大幅松綁的概率較低。

以深圳為例，該市今年4月出現(xiàn)回暖跡象后，近期個(gè)別新房市場(chǎng)豪宅項(xiàng)目銷售火爆，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。有消息稱，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)已多次對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘姓归_(kāi)調(diào)研。

不僅是一線城市，二線城市的政策調(diào)整也頗為謹(jǐn)慎。有江蘇當(dāng)?shù)刂薪槿耸繉?duì)記者表示，徐州多家銀行在5月底將房貸利率下調(diào)至4.25%后，僅幾天時(shí)間又被叫停，此前南京放開(kāi)限購(gòu)政策也曾出現(xiàn)“半日游”現(xiàn)象?？硕鹪谧钚聢?bào)告中提到，受疫情影響，長(zhǎng)三角區(qū)域成交整體低迷，但蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇，其中徐州新盤(pán)平均去化率升至41%，環(huán)比增加19個(gè)百分點(diǎn)，主城區(qū)部分高性價(jià)比樓盤(pán)近乎“日光”。

6月政策效果將得到進(jìn)一步驗(yàn)證

在各地因城施策的同時(shí)，中央全面維穩(wěn)樓市的頻率也在增加。繼“定向降息”之后，5月全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)會(huì)議也釋放出強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)。

克而瑞研究認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策在持續(xù)支持剛性和改善性住房需求的同時(shí)，供給端也有望迎來(lái)更多逆周期調(diào)節(jié)，提升市場(chǎng)信心。

從5月數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)回暖信號(hào)，在成交環(huán)比好轉(zhuǎn)的同時(shí)，同比跌幅沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比降低59.4%。

從樓市量?jī)r(jià)組成來(lái)看，在平均銷售價(jià)格負(fù)增長(zhǎng)的情況下，5月銷售金額的邊際好轉(zhuǎn)主要得益于銷售面積的環(huán)比大幅增長(zhǎng)。東北證券地產(chǎn)分析師吳胤翔認(rèn)為，這與本輪寬松政策從三線城市開(kāi)始逐步向二線和一線城市擴(kuò)散有關(guān)，前期相對(duì)更早出臺(tái)寬松政策的二線城市成交面積回暖，整體呈現(xiàn)漲多跌少。比如，蘇州、青島等地成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)超40%，杭州、佛山等城市環(huán)比增長(zhǎng)超15%，而房?jī)r(jià)較高的一線城市整體成交環(huán)比增長(zhǎng)7.4%，其中北京和深圳分別環(huán)比下跌 31.8%和 44.0%。

隨著國(guó)內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，將加大供貨力度，6月～7月被機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)。吳胤翔認(rèn)為，未來(lái)兩個(gè)月銷售數(shù)據(jù)層面的市場(chǎng)底部或?qū)⒊霈F(xiàn)。

但城市間的分化會(huì)有所加劇?？硕鹧芯恐赋?，兩類城市成交有望明顯改善，一類是市場(chǎng)供求基本平衡的城市，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交將明顯回升；另一類是放松政策力度較大的城市，包括太原、無(wú)錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓?gòu)房消費(fèi)。