房地產(chǎn)回暖預(yù)期明晰 多地房貸利率下調(diào)放貸周期縮短

2022年開(kāi)始，無(wú)論從銀行放貸速度來(lái)看，還是從政策的調(diào)整來(lái)看，“房住不炒”原則在不斷落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)回暖預(yù)期不斷清晰。

2月8日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)兩部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。專家認(rèn)為，該政策主要影響銀行對(duì)房企的貸款傾向，將間接傳導(dǎo)至居民的購(gòu)房選擇，但是也不意味著保障性租賃購(gòu)房市場(chǎng)可以高枕無(wú)憂。

《通知》主要涉及兩方面政策：一是保障性住房；二是房地產(chǎn)貸款集中管理制度。

保障性住房主要提供給當(dāng)?shù)卮嬖谧》坷щy的個(gè)人，在價(jià)格方面十分優(yōu)惠。以上海為例，住房困難的面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。在價(jià)格方面，面向社會(huì)供應(yīng)的項(xiàng)目，應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下定價(jià)。此外，在收費(fèi)時(shí)，保障性租賃住房租金按月或按季度收取，但不得預(yù)收超過(guò)一個(gè)季度以上的租金；押金不得超過(guò)一個(gè)月租金。

而房地產(chǎn)貸款集中管理制度是指2020年12月28日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。該通知將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分為了中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，并分別對(duì)這五檔機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限做出了規(guī)定，五個(gè)檔次分別為40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五檔可根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

《通知》將如何影響房貸市場(chǎng)？

宜信財(cái)富首席宏觀研究員王好認(rèn)為，《通知》的政策導(dǎo)向性比較明確，應(yīng)該會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)有一定影響。“此次新政主要是針對(duì)貸款集中制度中的房企貸款，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)或?qū)鲗?dǎo)至居民的購(gòu)房選擇，尤其在一些房?jī)r(jià)較高、供需較為緊張的一二線城市?！?/p>

他表示，一方面，新政會(huì)吸引一部分信貸進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)，這對(duì)保障性住房市場(chǎng)的發(fā)展具有促進(jìn)作用；另一方面，新政也將會(huì)對(duì)地方政府的監(jiān)管工作思路、房企的經(jīng)營(yíng)決策等方面都會(huì)產(chǎn)生影響。總體而言，新政可以視為踐行“房住不炒”的重要舉措。長(zhǎng)期來(lái)看，健全的保障房市場(chǎng)在未來(lái)可以視為一種公共產(chǎn)品和服務(wù)，將會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)，乃至城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生愈加顯著的影響。

保障性住房市場(chǎng)是否可以高枕無(wú)憂？克而瑞房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫楊提示，政策性的寬松可以給房企帶來(lái)更多融資，以投入到保障性租賃住房的建設(shè)中，但是這類住房的需求有多大仍是一個(gè)有待解答的問(wèn)題。滿足居民的租賃性住房需求不僅僅在于提供住房，還有配套的醫(yī)療、教育、生活基礎(chǔ)設(shè)施等。

房地產(chǎn)回暖預(yù)期逐步明晰

2021年受房地產(chǎn)行業(yè)不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機(jī)影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售增速都有所下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日公布的《全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%。商品房銷售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。

2022年開(kāi)始，無(wú)論從銀行放貸速度來(lái)看，還是從政策的調(diào)整來(lái)看，“房住不炒”原則在不斷落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)回暖預(yù)期不斷清晰。

2022年首月，受行業(yè)下行慣性影響，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比仍顯下降趨勢(shì)，但出現(xiàn)了跌幅收窄跡象。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。下跌城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步減少，房?jī)r(jià)修復(fù)較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在上月環(huán)比止跌后，1月平穩(wěn)上漲；泉州、長(zhǎng)沙、廣州、南京、廈門、無(wú)錫、合肥等二手房?jī)r(jià)格指數(shù)止跌趨穩(wěn)。

全國(guó)多地利率下行

1月下旬，受LPR利率下行影響，房貸利率整體下降。北京地區(qū)銀行首套房貸利率普遍降至5.15%，二套房貸降至5.65%；上海地區(qū)銀行首套房貸利率普遍降至4.95%，二套房貸降至5.65%；深圳地區(qū)首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。

此外，不少地區(qū)的銀行也主動(dòng)降低了房貸利率，并且在放貸速度方面有所提升。比如，蘇州多家國(guó)有銀行將首套房貸利率下調(diào)至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。記者對(duì)1月上海房貸市場(chǎng)的調(diào)研也顯示，房貸額度充足的同時(shí)，銀行的放貸速度也大大縮短，普遍在1至2月，最快可達(dá)1周。

一些地方也放松了公積金貸款的限制。2月1日開(kāi)始，福州第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。此外，二次申請(qǐng)住房公積金貸款在第一次結(jié)清后當(dāng)月即可申請(qǐng)，而原先需滿12個(gè)月才可辦理。