上海土拍“復(fù)工”，首日攬金495.78億

6月1日，北京、上海兩地同時進(jìn)行了大規(guī)模的土地競拍。截至當(dāng)日，兩地此次掛牌出讓的大部分地塊均順利完成出讓，合計收金逼近千億元人民幣。從參與土拍的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型看，央企、國企、區(qū)域城投等“國家隊”仍為參與主力，華潤置地、中建、招商蛇口斬獲頗豐。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，北京、上海的土地出讓結(jié)果基本符合市場預(yù)期，一定程度上表明開發(fā)商對兩地疫情后的市場復(fù)蘇前景持看好態(tài)度。

收金千億 熱門地塊受熱捧

據(jù)悉，北京此輪共計兩天的土拍系該市2022年的第二輪土地拍賣。從出讓的地塊看，不乏較受市場關(guān)注的優(yōu)質(zhì)土地。

整體看，北京二輪土拍共計掛牌出讓17宗住宅用地，最終成交14宗。其中，7宗底價成交、7宗溢價成交，總建筑規(guī)模144.7萬平方米，成交總金額499.575億元，平均溢價率5.45%。

“從具體結(jié)果來看，北京二批次土拍表現(xiàn)穩(wěn)健，符合預(yù)期，單一地塊分化態(tài)勢明顯，地塊位置及利潤率仍為房企拿地核心依據(jù)。”北京鏈家研究院高級分析師岳微分析道。

成交的地塊中，位于豐臺區(qū)的亞林西地塊頗受關(guān)注。該地塊處于北京南三環(huán)內(nèi)，周邊區(qū)域過往已經(jīng)打造了多個中高端住宅項目，當(dāng)前在售二手住房掛牌價較高。但是，由于亞林西地塊體量較大，起拍價就高達(dá)74.7億元，讓不少開發(fā)商望而卻步。最終，在5月31日的土拍中，僅有華潤置地一家開發(fā)商參與競拍，并以底價將其收入囊中。

6月1日的土拍中，朝陽區(qū)太陽宮板塊地塊是最大熱點。該地塊的政府指導(dǎo)價約為13萬元/平方米，附近有朝陽區(qū)為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，加之區(qū)域好、周邊高端樓盤林立，吸引了十余家房企參與競拍。競拍中，該地塊在快速達(dá)到66.81億元的總價上限、政府產(chǎn)權(quán)比例10%的最高上限后，進(jìn)行了現(xiàn)場搖號。最終，中建玖合幸運中簽。計算可得，該地塊的溢價率約為15%，成交樓面價約為8.8萬元/平方米。

上海在復(fù)工首日舉行的今年首輪土拍，也是亮點頗多。整體看，此次共集中掛牌了36宗住宅用地，有20宗成功出讓。其中，4宗土地進(jìn)入到現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，16宗以底價完成出讓，合計攬金495.78億元，與北京旗鼓相當(dāng)。

具體看，4宗進(jìn)入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)的地塊中，有3宗報價達(dá)到中止價后進(jìn)入到一次報價階段。

較受關(guān)注的地塊是徐匯區(qū)斜土街道地塊，該地塊周邊已集中了不少高價樓盤，競拍中，保利和象嶼組成的聯(lián)合體不及招商蛇口、香港置地及徐匯城投構(gòu)成的組合，后者以總價約47.33億元、成交樓板價約8.6萬元/平方米、溢價率約9.6%成功摘地。

從總價看，上海普陀區(qū)的兩個地塊分獲第一、二位。普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)地塊被宸嘉發(fā)展和惠州奧林匹克置業(yè)聯(lián)合摘得，總成交價約為63.7億元。中山北社區(qū)地塊被招商蛇口收入囊中，總成交價約62.5億元。另外，16宗底價成交的地塊，均是只有一名競拍人參與競標(biāo)，因此，出讓結(jié)果并無懸念。

國企積極性更高 華潤、招商補充貨值

從參與北京、上海土拍的企業(yè)看，“國家隊”開發(fā)商不僅參與積極性較高，而且斬獲量也是居前，托舉住了土地市場。

據(jù)統(tǒng)計，數(shù)量上，參與北京本輪土拍的房企達(dá)到30家，央企、國企、區(qū)域城投類地產(chǎn)開發(fā)商是主力，萬科、葛洲壩、首農(nóng)發(fā)展等房企久違地再度現(xiàn)身京城市場。北京鏈家研究院統(tǒng)計，華潤置地二批次參拍率超6成、報名9宗、斬獲2宗；北京城建與首開均報名6宗，分別競得2宗及1宗；中海報名5宗，落子2宗；中建系報名4宗、收獲2宗，中建二局搖號競得最大熱門太陽宮地塊。外地房企進(jìn)京意愿較強，從南昌市政、廈門建發(fā)、越秀、卓越到廈門國貿(mào)均有參與。

北京鏈家研究院統(tǒng)計顯示，民企方面，只有3家參與了北京土拍。龍湖仍以底價策略為主，布局低溢價地塊，成為此次土拍中唯一有所斬獲的民企；而久未拿地的潤澤提前半月繳納小瓦窯地塊報名保證金，多次舉牌，意愿強烈；懋源著力高端住宅品牌建設(shè)，除持續(xù)發(fā)力豐臺麗澤輻射圈板塊外，參與朝陽崔各莊及順義薛大人莊地塊。此前貨值較為充足的旭輝、金地未參與本次土拍。

從最終結(jié)果來看，受搖號簽約與企業(yè)開發(fā)策略等因素影響，央企國企依然是本輪北京土拍主角。除了以74.7億元斬獲豐臺區(qū)亞林西地塊外，華潤置地還聯(lián)合葛洲壩以44.16億元拿下昌平區(qū)平西府地塊，粗略計算，華潤置地以96.78億元的拿地金額暫居榜首。中建系除了拿到朝陽區(qū)太陽宮板塊地塊外，還以29.8億元拍得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊，總拿地金額約96.61億元，暫居第二；獨自以54.7億元斬獲順義新城地塊、聯(lián)合石泰以26.6億元斬獲石景山區(qū)衙門口地塊的中海地產(chǎn)，拿地金額為68億元。

上海的情況與北京基本類似。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對中新經(jīng)緯稱，從拿地企業(yè)性質(zhì)來看，央企、國企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國企均積極參與并有所斬獲。

招商蛇口斬獲兩宗土地，成為此次上海土拍的最大贏家。除了徐匯區(qū)斜土街道地塊是招商蛇口等三家企業(yè)聯(lián)合拿地外，總價第二高的普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊，則由招商蛇口獨自吞下，粗略計算，招商蛇口共計撒金超78億元，位居榜首。

岳微認(rèn)為，北京市場購房者以真實的居住與改善需求為絕對主體，主管部門的政策具有較強的穩(wěn)定性與連續(xù)性，開發(fā)企業(yè)也更強調(diào)區(qū)域深耕與品牌效應(yīng)，三方意愿共同推進(jìn)下，相信北京新房市場能夠保持穩(wěn)健發(fā)展、健康發(fā)展的有利態(tài)勢。張凱稱，上海土拍整體開局良好，土拍首日的結(jié)果也基本符合預(yù)期，無論是補倉或控盤原有項目的企業(yè)，還是打算進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的企業(yè)，都是因為對于上海疫情之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的看好。

不過，分析人士也指出，民營房企在京滬土拍中的積極性依舊不高，除了受自身經(jīng)營狀況的的影響外，也表明它們對后續(xù)市場仍存觀望情緒，后續(xù)仍需激發(fā)這類企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/p>