房地產(chǎn)行業(yè)格局或?qū)⒅厮?行業(yè)有望復蘇

隨著政策持續(xù)加碼疊加基數(shù)降低，后續(xù)銷售端有望逐步好轉(zhuǎn)；但考慮疫情反復、且信心修復及行業(yè)出清需要時間，房地產(chǎn)修復或相對波折，行情爬坡過程中亦可能存在震蕩波動。機構(gòu)指出，市場整體處于下行態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比自4月轉(zhuǎn)負后降幅持續(xù)擴大，銷售端改善傳導到投資端修復仍需一定時日，前期杠桿較低的國央企將率先受益，行業(yè)格局或?qū)⒅厮埽袠I(yè)有望復蘇。

核心邏輯

1、新開工面積承壓而竣工面積出現(xiàn)明顯反彈，8月新開工面積累計同比增速-37.2%，竣工面積同比增速-21.1%，施工面積同比增速-4.5%，分別較上月減少1.2pct、提升2.2pct、減少0.9pct。月度口徑來看，新開工面積同比增速-45.7%、竣工面積同比增速-2.5%、施工面積同比增速-47.8%，分別較上月減少0.3pct、提升33.5pct、減少3.5pct。

2、8月商品房銷售環(huán)比小幅增長。8月商品房銷售金額10107億，環(huán)比+4.3%，單月同比-19.9%，降幅比7月收窄8.3pct，1-8月累計銷售金額8.59萬億，同比-27.9%，降幅比上月收窄0.9pct。8月作為傳統(tǒng)銷售淡季，整體銷售不溫不火，符合預(yù)期，8月底百強房企權(quán)益銷售金額環(huán)比+3.3%，同樣印證這一情況。300城土地出讓金小幅下降。統(tǒng)計局口徑8月土地成交價款901億元，環(huán)比+3.0%，單月同比-41.0%，降幅較上月走闊7.6pct，購置面積854萬方，環(huán)比-49%，單月同比-4.7%，降幅較上月走闊9.3pct；8月中指院300城土地出讓金1770億元，環(huán)比-49%，同比-4.7%。由于房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)能特殊性，我們相對看好下半年土地端韌性，下半年300城土地出讓金同比降幅有望收窄至個位數(shù)。

3、改善產(chǎn)品成交比例提升，全國商品房單價縮量上漲。自2022年3月全國商品房銷售單價觸底后，4-8月逐月回升，2022年7、8月銷售單價破萬元，回歸2021年上半年的水平，但商品房銷售持續(xù)低迷，同比降幅持續(xù)在20%以上，整體呈縮量上漲態(tài)勢，主要由于當前市場下，重點城市核心板塊項目去化能有一定保障，而城市外圍剛需項目去化難度大，產(chǎn)生成交結(jié)構(gòu)性的變化。從70大中城市看（統(tǒng)計方式為單項目的跟蹤），自2021年9月以來，70城一二手房價格環(huán)比持續(xù)為負，即單項目層面無論新房還是二手房，房價一直處于下滑狀態(tài)。