去年集中供地拿的項目 一些房企已悄悄退出

“土地出讓金已經(jīng)繳完了，這周就會開放示范區(qū)，估計最快6月上旬可以開盤?！?月24日，廣州市增城區(qū)“金地·云上”的銷售人員透露，融創(chuàng)中國不久前退出了所持股份，目前項目的開發(fā)一切正常。  

這是融創(chuàng)中國在2021年4月廣州首輪集中供地中所競得的項目，當(dāng)時該公司在增城一共拿下了2塊地，均為合作開發(fā)。除了“金地·云上”外，另一個項目也在今年更換了新案名，股東列表中再無融創(chuàng)中國的身影。  

一年多前的那次集中供地競爭異常激烈，踴躍參與的民營房企拿下了不少熱門土地，但此后市場熱度迅速下降、行業(yè)銀根收緊，部分地塊的歸屬亦由此生變。截至目前，已有至少4個地塊的股東結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，還有1個地塊正在協(xié)商過程中。  

更改案名與股權(quán)變動  

2021年4月26日、27日，廣州首輪集中供地的48宗土地競價出讓，60多家房企同臺競技，最終成交了42宗土地，總出讓金達到了906億元。  

融創(chuàng)中國競得了3宗土地，其中，中新鎮(zhèn)新新公路西側(cè)18103207A21020號地塊的成交價約為21.6億元，樓面地價10745.5元/平方米。荔湖街增城大道三聯(lián)路段北側(cè)18005204A20016地塊的成交總價約為43.2億元，樓面地價約9003元/平方米。  

這2宗地都位于增城區(qū)，前者由融創(chuàng)中國與金地商置聯(lián)合開發(fā)，在今年5月份之前，項目案名還是“融創(chuàng)金地商置御潮府”，如今已經(jīng)更名為“金地·云上”。工商登記信息顯示，4月1日，廣州融發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了金地商置旗下的廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團股份有限公司。  

后者是融創(chuàng)中國聯(lián)合廈門國貿(mào)一起競得的，項目原本名為“國貿(mào)·融創(chuàng)學(xué)府壹號”，自5月份開始便改為了“國貿(mào)學(xué)原”。從項目公司——廣州創(chuàng)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)變動可看出，融創(chuàng)中國在3月30日就已退出，將所持的51%股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給了合作伙伴廈門國貿(mào)。  

合生創(chuàng)展花了7.3億元拿下增城永寧街創(chuàng)業(yè)大道北側(cè)地塊，樓面地價約9012元/平方米，但這個項目目前卻定名為“保利瓏悅”。據(jù)了解，早在2021年6月，合生創(chuàng)展就把這個地塊的項目公司——廣州合生天銘房地產(chǎn)有限公司的股權(quán)出質(zhì)給了保利置業(yè)。2022年2月28日，廣州合生天銘房地產(chǎn)有限公司更名為廣州保泰置業(yè)有限公司，意味著該項目已經(jīng)完成了權(quán)屬的變更。  

2021年4月29日，廣州公布了首輪集中供地4宗土地的搖號結(jié)果。德信地產(chǎn)獲得了黃埔區(qū)知識城ZSCN-E3地塊，成交價為11.96億元+競配建面積1.035萬平方米，溢價率45%。隨后，時代中國、融創(chuàng)中國陸續(xù)加入，各占25%股權(quán)。不過，這兩個新股東沒有堅持下來，融創(chuàng)中國在今年1月份就已退出，時代中國則是4月份離場。如今，項目由德信地產(chǎn)、知識城集團、嘉達集團合作開發(fā)，名為“德信知投嘉達·山與墅”。  

資金與市場的挑戰(zhàn)  

上述是已經(jīng)完成股權(quán)變更的項目，還有一些正在協(xié)商退出。越秀地產(chǎn)在2021年4月26日以25.81億元競得荔灣區(qū)海龍路興達地塊，拿地后不久正榮地產(chǎn)加入，持股比例為44%。今年3月份，該項目的案名由“越秀正榮天樾灣”改為“越秀天瀛”，引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于正榮地產(chǎn)退出的猜想。不過，截至5月24日，“越秀天瀛”項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)并未發(fā)生變化。一位知情人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“正榮地產(chǎn)確實正在談股權(quán)轉(zhuǎn)讓，目前還在協(xié)商過程中?！?nbsp; 

融創(chuàng)中國、正榮地產(chǎn)退出這些項目的理由不難理解，畢竟資產(chǎn)處置已經(jīng)成為了這兩家房企籌措償債資金的重要渠道。在3月份的公告中，融創(chuàng)中國透露，自2021年下半年以來已堅決處置資產(chǎn)約257.2億元。正榮地產(chǎn)的管理層在3月份的業(yè)績會上表示，今年已經(jīng)梳理和鋪排了二三十個合作項目，積極與合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)移，有望提前退出部分項目，改善流動性。  

除了流動性方面的挑戰(zhàn)，來自市場的壓力也是房企們收縮戰(zhàn)線的考慮因素。2021年廣州的首輪集中供地，增城區(qū)共賣出了14宗土地，但在此后的第二、第三輪供地中，該區(qū)的土地開始出現(xiàn)大面積流拍，全年共流拍了18宗地。  

增城的新房成交量在廣州樓市中擁有無可撼動的地位。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2017年至2021年，增城每年都能網(wǎng)簽2萬多套新房，廣州每賣出4套新房，就有1套來自增城。然而，正是由于貨量過于充足，且產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，在市場的下行周期，該區(qū)所受沖擊也頗為明顯。  

2021年1月1日至4月17日，增城的23個在售項目共有35次開盤加推動作，當(dāng)日開盤去化率平均25.8%。2022年同期，只有13個在售項目開盤加推13次，當(dāng)日開盤去化率平均只有11.9%。  

廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，增城的一手住宅庫存消化周期為6.9個月，此后不斷走高，今年4月份已經(jīng)達到了20.3個月。截至4月25日，增城一手住宅的庫存面積為廣州全市第一，達到310.3萬平方米。  

庫存及去化壓力迫使開發(fā)商以價換量，5月前半月，增城的一手住宅成交均價為18569元/平方米，同比下降10%，接近2020年初的水平。  

“去年第一輪集中供地時，增城一個月能賣接近3000套房，今年腰斬了。”廣州一位業(yè)內(nèi)專家表示。  

融創(chuàng)中國與合生創(chuàng)展此次退出的項目都位于增城。這兩家企業(yè)僅僅是退出股權(quán)，有的房企則萌生了退地的想法。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，某房企也在去年廣州的首輪集中供地中，拿了1宗增城的土地，樓面地價接近1萬元/平方米，如今項目已在建設(shè)中，但市場價格未達預(yù)期，一旦開盤銷售將面臨虧損的局面，目前該房企正在探討退地的可能性。