鄭州房價“9連跌”，政策暖風(fēng)不斷帶動市場底部修復(fù)

“最近市場有所改善，之前一個商圈周末一天也就成交六七套，上周日我們商圈成交了20套?！编嵵荻址拷?jīng)紀(jì)人魏軍（化名）說道。

據(jù)魏軍觀察，上周鄭州再次下調(diào)房貸利率之后，市場看房量和成交量均有所增加，但整體來看鄭州的購房者仍以觀望為主。

縱觀今年，鄭州房地產(chǎn)市場最大的調(diào)控動作是3月1日發(fā)布的18條樓市新政（后簡稱“鄭18條”），涉及老人投靠家庭可新購一套住房、下調(diào)住房貸款利率、購買二套住房“認(rèn)貸不認(rèn)房”等多個面向，在熱點(diǎn)城市調(diào)控中具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。

其后，鄭州繼續(xù)釋放政策暖意，包括推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置，明確加大對房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持，擴(kuò)大青年人才的首次購房補(bǔ)貼發(fā)放范圍等，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

綜合國家統(tǒng)計局、鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，去年8月開始鄭州房價“9連跌”，今年3、4月鄭州樓市成交環(huán)比有所增加，但與去年同期比仍有較大差距，市場有待繼續(xù)修復(fù)。

中指院鄭州分院總經(jīng)理梁波濤分析，近期鄭州樓市利好政策頻出，房貸利率持續(xù)下調(diào)，激發(fā)了部分住房需求釋放。

梁波濤指出，鄭州政策效果傳至市場端需要一定時間，疫情及全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素也影響消費(fèi)者重建置業(yè)信心。隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場整體環(huán)境將逐步回暖。但從目前來看，房價大幅回升存在一定難度。

成交增加，市場表現(xiàn)仍弱于去年同期

“由于當(dāng)時考慮未來回鄭州發(fā)展，我2018年年中以1.31萬元/平方米的價格在鄭州買了新房，當(dāng)時的首套房貸利率是5.88%，現(xiàn)在賬面浮虧20萬元左右?！崩霞液幽夏壳霸诒本┕ぷ鞯亩盼模ɑ┱f道。

杜文稱，買房時所購項目的價格較高，之后項目價格整體處于陰跌狀態(tài)，市場成交也不太理想。如今在考慮在北京買房的可能性，一方面北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”，首付壓力大；另一方面受鄭州限售政策影響，杜文的住房還需要等待兩年才能出售。

鄭州整體市場變化與杜文所購項目行情既有相似性也有差異性。與2018年年中相比，鄭州房價整體上漲，成交大幅回落。據(jù)鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年6月，鄭州新房均價8409元/平方米，成交量30214套。2021年6月，鄭州新房均價上漲至12885元/平方米，成交量下跌至16473套。

受鄭州“7·20”特大暴雨災(zāi)害及疫情等因素影響，今年2月，鄭州新房均價回調(diào)至10936元/平方米，當(dāng)月成交量僅5323套，同比分別下降12%和32%。

3月開始，鄭州多次推出房地產(chǎn)支持政策，“鄭18條”從支持合理住房需求、改善市場住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等5方面發(fā)力，力促行業(yè)回暖。

3月8日，鄭州發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作的實(shí)施意見》，通過貨幣化安置的手段，實(shí)現(xiàn)滿足動遷群體的多元安置需求，縮短其安置周期，消化存量房源等目的。

此后，鄭州4月份金融機(jī)構(gòu)座談會明確要加大對房地產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持；鄭州市青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)行動新聞發(fā)布會介紹了青年人才安居工程，包括擴(kuò)大青年人才的首次購房補(bǔ)貼發(fā)放范圍等。

另外，鄭州為支持合理住房需求，多次下調(diào)房貸利率，降低居民購房成本。多位房屋經(jīng)紀(jì)人、銀行個貸經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，上周鄭州房貸利率再次下調(diào)，目前鄭州首套房貸利率下降至4.25%，二套房貸利率下降至5.05%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，鄭州的政策調(diào)控效果尚未充分顯現(xiàn)。

先看房價，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年8月，鄭州新房、二手房價格同時出現(xiàn)拐點(diǎn)，自去年8月起鄭州房價連續(xù)9個月下降，到4月仍未止跌。今年3、4月，鄭州新房價格環(huán)比分別下降0.7%和0.3%，同比分別下降0.6%和1.6%；同期鄭州二手房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.5%，同比分別下降0.8%和1.8%。

再看成交，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，鄭州新房分別成交6719套、5323套、7777套和6898套。環(huán)比來看，“鄭18條”在內(nèi)的系列支持政策發(fā)布后鄭州新房成交整體有所增加，但與去年同期相比，今年3、4月鄭州新房成交量分別下降45%和67%。

二手房成交數(shù)據(jù)變化略好于新房，今年1-4月鄭州二手房分別成交3564套、3219套、4971套和6011套，年內(nèi)成交量持續(xù)增長。但與去年同期相比，政策發(fā)布后，3、4月二手房成交分別下降7%和18%。

利率下降，樓市底部修復(fù)持續(xù)

梁波濤分析，鄭州新房、二手房價格持續(xù)下跌受去年“7·20”特大暴雨災(zāi)害、疫情反復(fù)影響，房企經(jīng)營、去化承壓導(dǎo)致諸多樓盤延遲交房或爛尾停工，削弱購房者購房意愿等也對房價產(chǎn)生一定影響。

從成交來看，梁波濤認(rèn)為，3、4月鄭州新房成交遠(yuǎn)不及去年同期水平，市場仍在調(diào)整修復(fù)中。今年二手房月度成交短期上漲也不能說明市場總體趨勢變化，月度環(huán)比上漲的持續(xù)性還有待觀察。鄭州新房、二手房整體保持底部修復(fù)趨勢。

從鄭州城市基本面看，梁波濤表示，鄭州是中部特大城市、河南省省會與國家中心城市，外來人口持續(xù)流入，人口虹吸效應(yīng)明顯，具有一定的置業(yè)基數(shù)優(yōu)勢。目前鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些曲折，但從城市基本面看，未來房地產(chǎn)市場需求仍有增長空間。

4月30日起，鄭州再度面臨疫情考驗(yàn)。5月3日，鄭州新冠肺炎疫情防控第三十一場新聞發(fā)布會明確，除封控區(qū)外，鄭州主城區(qū)其他區(qū)域參照管控區(qū)標(biāo)準(zhǔn)管理，每天每家可安排1人，憑24小時核酸檢測陰性證明，到社區(qū)指定地點(diǎn)購買生活物資。

受市場環(huán)境及疫情等因素影響，“五一”鄭州樓市表現(xiàn)不佳?？硕鹁€下監(jiān)控鄭州主城區(qū)187個在售項目發(fā)現(xiàn)，“五一”期間項目到訪約16481組，成交約921套，轉(zhuǎn)化率約為6%，三個維度數(shù)據(jù)均為近四年同期低位，整體成交量與前三周周均成交量持平。

克而瑞河南區(qū)域分析“五一”樓市表現(xiàn)認(rèn)為，政府出臺穩(wěn)樓市政策，以激發(fā)市場購房需求，但經(jīng)歷2年多疫情反復(fù)，鄭州市場不斷積壓與釋放，刺激效果打折，整體反饋程度一般。

5月11日零時起，鄭州恢復(fù)正常生活秩序和生產(chǎn)經(jīng)營（封控區(qū)、管控區(qū)除外），樓市成交逐步恢復(fù)，此后金融政策利好繼續(xù)釋放。

繼5月15日央行和銀保監(jiān)會宣布首套房商貸利率下調(diào)20個基點(diǎn)后，5月20日，央行下調(diào)5年期以上LPR至4.45%，各地首套房貸利率和二套房貸利率下限降至4.25%和5.05%。

鄭州多位房屋經(jīng)紀(jì)人及銀行個貸經(jīng)理告訴記者，目前鄭州首套房貸利率和二套房貸利率已下調(diào)至4.25%和5.05%。

魏軍及鄭州新房經(jīng)紀(jì)人章陽（化名）均指出，房貸利率變化為市場帶來實(shí)質(zhì)性利好，上周末鄭州新房市場、二手房市場的看房量和成交量均出現(xiàn)明顯增長。

“受房貸利率下降影響，上周末我?guī)Э蛻艨戳巳齻€樓盤，售樓處的人都很多?！?章陽說，還展示了所在公司發(fā)布的紅色喜報：“鄭西事業(yè)部5月22日單量突破100單”。

魏軍所在商圈上周末的帶看量和成交量也有所提高，“現(xiàn)在房價不高，利率也低，最近剛需和改善客戶都出來看房買房了，市場回暖了些?！?/p>

與此同時，魏軍認(rèn)為，由于部分開發(fā)商資金壓力較大，近期一些在售樓盤打折促銷的力度也比較大，疊加新房支持組合貸，部分新房還可以進(jìn)行首付分期，新房的成交量整體大于二手房成交量。

“和前段時間相比，上周末的客戶量變大了，但整體來看，樓市不是很熱，還是觀望的客戶居多，很多人仍在期待政策的進(jìn)一步放松。” 魏軍說。