保障性租賃住房將迎爆發(fā)式增長 19省份已披露年度計劃

伴隨地方兩會進入尾聲，30個省份相繼公布了2022年政府工作報告（部分未公布全文），其中保障性租賃住房正成為各地穩(wěn)增長、保民生的重要抓手，有至少21個省份提出今年要大力發(fā)展保障性租賃住房，擴大保障性租賃住房供給。

據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至1月27日，全國已有19個省份披露了年度保障性租賃住房籌建計劃。與去年相比，這些省份不僅包含浙江、廣東等人口流入大省，還新增了黑龍江、內(nèi)蒙古等“七人普”中人口凈流出省份；從籌集規(guī)模來看，上海、北京、湖北、福建、遼寧、廣西、安徽等地今年計劃新開工（籌集）的保障性租賃住房規(guī)模是2021的2.4～4.5倍，其中北京、上海兩地兩年計劃新增供應(yīng)量約占“十四五”期間新增供應(yīng)總量的50%左右。

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議近日透露，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套（間），超額完成93.6萬套（間）的籌集計劃。2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。根據(jù)住建部規(guī)劃，“十四五”期間，將在40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套（間），這意味著2022年全年“任務(wù)單”接近五年規(guī)劃的37％。

貝殼研究院高級分析師黃卉告訴第一財經(jīng)，若今年全國供應(yīng)保障性租賃住房達(dá)到200萬套（間）以上，預(yù)計將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資近3000億元。

保障性租賃住房迎來“開工潮”

保障性租賃住房著力于解決大城市中新市民、青年人、基本公共服務(wù)人員等群體階段性住房困難問題，原則上沒有戶籍所在地、收入水平等限制，是“十四五”期間住房制度建設(shè)的重中之重。

2021年一度被認(rèn)為是保障性租賃住房元年，全國重點城市發(fā)展保障性租賃住房已取得初步成效，形成了一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗。根據(jù)2022年各省份的政府工作報告，更多地區(qū)被納入發(fā)展名單，而率先發(fā)展的地區(qū)則由存量改造步入較大規(guī)模的籌建、供應(yīng)期。

“‘十四五’期間，保障性租賃住房的籌建計劃會適當(dāng)前置。由于相關(guān)頂層設(shè)計自去年7月才正式得以明確，各地仍處于具體實施意見和工作計劃的密集發(fā)布期，2022年各地將更加重視保障性租賃住房的落地工作，預(yù)計全年新開工的規(guī)模將成為五年之最?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示。

他認(rèn)為，今年保障性租賃住房會迎來爆發(fā)式增長的原因至少有三：第一，上一年各省已對省內(nèi)新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市開展了廣泛深入摸底調(diào)查；第二，自2021年開始，22個熱點城市實施土地“兩集中”政策，單列租賃住房用地供應(yīng)計劃，這一部分地塊預(yù)計將在2022年形成集中供應(yīng)；第三，在今年穩(wěn)增長、擴大有效投資的背景下，保障性住房將成為民生領(lǐng)域的重點項目加速推進。

比如，四川、浙江等地在政府工作報告的“擴大有效投資”相關(guān)表述中提及，加大保障性住房等民生項目推進力度。其中，浙江發(fā)改委還明確，2022年將對“實施城市有機更新和保障房建設(shè)專項行動”完成投資3600億元。

分省份來看，常住、就業(yè)人口大省和經(jīng)濟強省仍為今年保障性租賃住房籌建的主力軍。

在已披露年度保障性租賃住房籌建計劃的19個省份中，總量方面，浙江和廣東2022年籌建保障性租賃住房的規(guī)模最大，分別為30萬套（間）和不少于25萬套（間）。這一年度發(fā)展計劃與“十四五”整體規(guī)劃一致——“十四五”期間，廣東、浙江分別計劃籌建保障性租賃住房129.7萬套（間）和120萬套（間），是全國僅有的兩個籌建規(guī)模超過百萬的省份。

不過，從累計數(shù)目來看，兩地兩年內(nèi)累計籌建保障性租賃住房的規(guī)模仍未達(dá)到其“十四五”規(guī)劃的40％。根據(jù)浙江省“十四五”規(guī)劃，五年內(nèi)保障性租賃住房的籌建規(guī)模為逐年遞增趨勢。在廣東，根據(jù)當(dāng)?shù)厝涨疤岢龅娜陮ｍ椥袆?，即?021~2023年籌集建設(shè)保障性租賃住房約86萬套（間），占全省‘十四五’目標(biāo)任務(wù)超過65%，基本滿足重點城市住房需求”，意味著2023年需計劃籌建超35萬套（間）。

增速方面，北京、上海、湖北、福建、廣西、遼寧、安徽等省份今年計劃籌建的保障性租賃住房規(guī)模是去年計劃或?qū)嶋H籌集的2.4～4.5倍。其中，北京和上海2021和2022年累計籌建量達(dá)到其“十四五”規(guī)劃的50％左右。

黃卉認(rèn)為，京滬兩地作為國際化大都市，外來人口的占比更高，對城市管理及城市發(fā)展的要求也更高。從城市管理層面，優(yōu)先保障新市民、青年人等群體的住房需求，有利于城市對外來人口的管理，確保社會穩(wěn)定；從城市發(fā)展層面，確保外來人口在城市安居樂業(yè)，有利于形成吸引外來人口、促進城市發(fā)展的良性循環(huán)。

保障人群更精準(zhǔn)

2022年伊始，各省份除了大幅增加年度保障性租賃住房供應(yīng)計劃外，還根據(jù)人口規(guī)模結(jié)構(gòu)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟社會發(fā)展等因素，進一步明確了保障性租賃住房的保障人群和重點發(fā)展城市。

其中，重點發(fā)展城市多為各省份住房租賃需求大、房價租金高、新市民群體較多、城市產(chǎn)業(yè)集聚的城市和區(qū)域中心城市、副中心城市。

在浙江，1月以來，寧波、嘉興、舟山、湖州等市陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案。在省會杭州，該項方案已于去年底落地實施。

浙江方面明確，“十四五”期間，該省重點發(fā)展保障性租賃住房的城市有37個，均為人口凈流入的大城市、設(shè)區(qū)市市區(qū)、“四大都市區(qū)”核心區(qū)內(nèi)的城市以及工業(yè)大市、大縣。其中，杭州市區(qū)、寧波市區(qū)等12個人口凈流入的大城市，五年內(nèi)，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到30%以上。

根據(jù)山東住建廳發(fā)布的2022年山東保障性租賃住房計劃任務(wù)，2022年全省計劃新開工保障性租賃住房89094套。其中，青島新開工45000套、濟南40022套、威海2472套。此外，計劃在2022年基本建成的3463套保障性租賃住房均在青島。

上海今年一季度將“全力發(fā)展保障性租賃住房，統(tǒng)籌推進保障性租賃住房規(guī)、建、管、服各項工作”。近日，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法（試行）》正式發(fā)布，進一步明確了保障性租賃住房的供應(yīng)對象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女，優(yōu)先保障本市無房且符合其他準(zhǔn)入條件的對象。

與東部沿海多省份保障性租賃住房籌建工作“多地開花”的布局不同，部分省份今年保障性租賃住房“擴供給”的計劃集中在少數(shù)城市和地區(qū)。

比如，遼寧今年計劃籌建保障性租賃住房3.2萬套（間），其中2萬套(間)在沈陽，同樣聚焦省會城市的還有陜西、寧夏、吉林等省份；海南則在近日發(fā)布的《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃》中強調(diào)，主要任務(wù)是建立與自由貿(mào)易港發(fā)展相適應(yīng)的住房制度，加大保障性租賃住房保障力度。

黃卉稱，由于各省份經(jīng)濟發(fā)展水平、樓市熱度不同，保障性租賃住房的發(fā)展規(guī)模和重點也不同。在樓市熱度較高的省份，新市民、青年人的購房門檻更高、停留在租賃市場的時間更長，其發(fā)展保障性租賃住房的必要性也更強。對于這類城市，應(yīng)采取新建、改建、改造、租賃補貼，以及將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式增加供給，并在產(chǎn)品形式上，涵蓋外來務(wù)工人員對“一張床、一間房、一套房”、產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工對中小套型的宿舍類、多孩家庭對多居室房型等多重需求。

“但在樓市熱度較低的省份，也不意味著不需要發(fā)展保障性租賃住房。”黃卉認(rèn)為，這類省份應(yīng)精準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、外來人口規(guī)模及需求特征，定向推動保障性租賃住房的建設(shè)，避免造成資源閑置。

比如，《黑龍江省“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》提到，“雖然我省基本沒有人口凈流入城市，但哈爾濱等城市的一些大企業(yè)、高等學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)對保障性租賃住房還有一定需求?！?/p>

根據(jù)黑龍江省2022年政府工作報告，今年，黑龍江將在哈爾濱、齊齊哈爾、佳木斯、大慶等城市籌集1萬套以上保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體租房需求。