房地產(chǎn)收并購(gòu)啟幕

1月25日，中國(guó)海外發(fā)展（0688.HK）發(fā)布公告稱，將從雅居樂(lè)（3383.HK）和世茂集團(tuán)（0813.HK）手中收購(gòu)廣州利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州利合”）合計(jì)53.33%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)36.88億元。

前一天，雅居樂(lè)和世茂集團(tuán)已分別發(fā)布交易相關(guān)公告。雅居樂(lè)所屬26.66%股權(quán)交易對(duì)價(jià)為18.44億元，中海支付13.8億元現(xiàn)金并承接4.64億元債務(wù)；世茂所屬的26.67%股權(quán)交易對(duì)價(jià)18.45億元，中海同樣需要承接4.64億元的負(fù)債。

通過(guò)這一交易，世茂和雅居樂(lè)不僅處理掉一部分債務(wù)，還獲得相應(yīng)的流動(dòng)性；中海通過(guò)收購(gòu)擴(kuò)大在廣州利合的權(quán)益，可以獲得更大收益。而且根據(jù)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)的新規(guī)，收購(gòu)所需資金不會(huì)計(jì)入三道紅線考核。

2021年四季度以來(lái)，隨著償債高峰期到來(lái)，越來(lái)越多房企開(kāi)始通過(guò)出售資產(chǎn)及地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)避免違約。除世茂和雅居樂(lè)外，融創(chuàng)、佳兆業(yè)、奧園、中南、禹洲等房企也加入出售資產(chǎn)大軍中。

“目前來(lái)看是一種雙贏?！币晃幌愀圪Y本市場(chǎng)人士對(duì)部分房企自救的動(dòng)作給予了肯定，他認(rèn)為，雖然相關(guān)政策已經(jīng)有所松動(dòng)，但實(shí)際落地過(guò)程較慢，對(duì)于身陷流動(dòng)性緊張房企而言，作用甚微。

多個(gè)房企及金融從業(yè)人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)才剛剛開(kāi)始，2022年規(guī)模和范圍或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。

出售資產(chǎn)

廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目總建筑面積582萬(wàn)平方米，計(jì)容面積438萬(wàn)平方米，其中住宅520.8萬(wàn)平方米，商業(yè)20.8萬(wàn)平方米，此外還有3.2萬(wàn)個(gè)車位?？傌浿?69億元，已售貨值為640億元，剩余可售貨值為229億元。

根據(jù)世茂發(fā)布的公告，截至2021年底，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)為29.12億元，2020年和2021年凈利潤(rùn)分別為24.35億元和29.85億元。按照凈資產(chǎn)計(jì)算，世茂和雅居樂(lè)出售項(xiàng)目股權(quán)價(jià)格的估值在2.3倍左右。

如果從2010年首次開(kāi)盤(pán)算起，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目已經(jīng)走過(guò)11個(gè)年頭，世茂在項(xiàng)目的利潤(rùn)為23.28億元，已經(jīng)收回投資。

2009年12月，富力、雅居樂(lè)和碧桂園以255億元價(jià)格獲得廣州亞運(yùn)城3781.53畝土地，隨后三方成立廣州利合作為項(xiàng)目公司，其中富力持股34%，雅居樂(lè)和碧桂園各持股33%。

2010年，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目引入世茂和中信地產(chǎn)，當(dāng)年底，經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓，富力、碧桂園、雅居樂(lè)、世茂和中信地產(chǎn)分別持股20%。

2017年前后，富力退出項(xiàng)目，中海接手中信地產(chǎn)在項(xiàng)目的股權(quán)。碧桂園、世茂持有項(xiàng)目的股份上升至26.67%，雅居樂(lè)持有項(xiàng)目26.66%股份，中海持有項(xiàng)目20%股份。2022年1月25日的這次股權(quán)變動(dòng)后，中海在項(xiàng)目持股比例上升至73.33%。

此前，世茂已經(jīng)以20.86億港元價(jià)格出售香港物業(yè)，以10.6億元出售上海黃浦21街坊項(xiàng)目；包括上海世茂廣場(chǎng)、深坑酒店、深港國(guó)際中心在內(nèi)的另外30多個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)擺上貨架。

多位接近世茂人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，近期就一系列項(xiàng)目出售正在與買家洽談，進(jìn)度也各不相同，一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、對(duì)價(jià)相對(duì)較低的交易會(huì)優(yōu)先成交，類似上海世茂廣場(chǎng)、深圳深港國(guó)際中心等交易金額較大的項(xiàng)目，流程較為漫長(zhǎng)。

1月10日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，2021年下半年以來(lái)，先后以28億元總交易對(duì)價(jià)出售14項(xiàng)非核心物業(yè)；1月24日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，計(jì)劃以1.24億英鎊出售位于英國(guó)倫敦的一處物業(yè)。

融創(chuàng)中國(guó)更是在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展出售項(xiàng)目，將南通、合肥、常州、武漢等項(xiàng)目出售給合作方，根據(jù)此前融創(chuàng)提供的資料，從2021年四季度以來(lái)，融創(chuàng)通過(guò)出售項(xiàng)目和資產(chǎn)累計(jì)獲得300多億元的現(xiàn)金。

2022年開(kāi)年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活先后以10.6億元收購(gòu)禹洲物業(yè)，以22.6億元收購(gòu)中南服務(wù)。而2021年，物業(yè)管理領(lǐng)域早已經(jīng)發(fā)生數(shù)起收并購(gòu)。

鼓勵(lì)

2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)要求，鼓勵(lì)銀行做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)；2022年1月13日，央行再次強(qiáng)調(diào)要持續(xù)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

根據(jù)監(jiān)管要求，房企間的并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段，所以金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)；重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

而且，根據(jù)監(jiān)管要求，并購(gòu)貸不計(jì)入三道紅線考核。一家房企負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，即便是并購(gòu)貸不計(jì)入三道紅線，但會(huì)加重企業(yè)的杠桿和風(fēng)險(xiǎn)，加速流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)提前到來(lái)，所以大部分民企不會(huì)考慮收并購(gòu)。

但是有一種情況例外，即合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目中的另一方出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)受到嚴(yán)重影響，才會(huì)出手將項(xiàng)目接過(guò)來(lái)，尤其是承債式收購(gòu)，需要盡快將因此升起來(lái)的杠桿想辦法降下去。

此外，對(duì)收并購(gòu)的金融支持也在逐步加大，已經(jīng)有保利發(fā)展、招商蛇口(001979)、華僑城等多家央企以收并購(gòu)名義發(fā)行債券，部分銀行機(jī)構(gòu)也針對(duì)房地產(chǎn)收并購(gòu)項(xiàng)目提供相應(yīng)的融資服務(wù)，近期浦發(fā)銀行(600000)計(jì)劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)并購(gòu)債。

一家股份銀行信貸人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前大部分銀行都有針對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)的融資額度，每一起符合條件的收并購(gòu)都可以申請(qǐng)，“但是有一定門(mén)檻，不是任何一家房企都可以申請(qǐng)?！?/p>

上述房企負(fù)責(zé)人直言，房地產(chǎn)收并購(gòu)是國(guó)企和央企唱主角，目前這一行動(dòng)已經(jīng)啟幕，只是還沒(méi)有出現(xiàn)結(jié)果，“民企基本沒(méi)有太大參與的可能，自身能力不允許，做了只能加重自己的危機(jī)”。

目前，民營(yíng)房企普遍存在流動(dòng)性壓力，無(wú)力參與收并購(gòu)，國(guó)企和央企流動(dòng)性相對(duì)較好，而且，央企和國(guó)企在融資等方面便捷并有成本優(yōu)勢(shì)，為其參與收并購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目及資產(chǎn)提供了支持。

一家央企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，早在2021年，主管部門(mén)就已經(jīng)為他們布置相關(guān)任務(wù)，其中既包括進(jìn)一步擴(kuò)大地產(chǎn)主業(yè)版圖，也包括做強(qiáng)做大非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“之前我們一直比較謹(jǐn)慎，下一步會(huì)有所動(dòng)作”。

據(jù)其介紹，2021年，他所在公司將部分原來(lái)附屬業(yè)務(wù)梳理出來(lái)，成立獨(dú)立的事業(yè)部，在三次集中供地中也斬獲頗豐，“很多事趕在一塊，需要一件一件地做，收并購(gòu)這塊，原來(lái)做的比較少，所以比較謹(jǐn)慎”。

該人士透露，他所在公司收并購(gòu)優(yōu)先針對(duì)合作項(xiàng)目，這些項(xiàng)目因?yàn)榍捌趨⑴c，相對(duì)比較了解，積累一定收并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)后，再將業(yè)務(wù)觸角伸向非合作項(xiàng)目，“政策、融資都支持，但是作為企業(yè)也要結(jié)合自身能力”。

另一家地方國(guó)企人士表示，此前，他所在公司已經(jīng)參與收購(gòu)多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中既有從合作方手中收購(gòu)股權(quán)，也有對(duì)非合作項(xiàng)目的收購(gòu)，“收并購(gòu)業(yè)務(wù)我一直都在做，所以輕車熟路，關(guān)鍵是選擇好的標(biāo)的，避免踩雷”。

機(jī)遇

2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交一路下滑，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比增幅還保持在27.7%，到了10月，累計(jì)銷售面積同比增速已經(jīng)下滑至7.3%，2021年全年銷售面積同比增速更是下滑至1.9%。

上述房企負(fù)責(zé)人表示，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，影響了購(gòu)房者的預(yù)期和信心，加上按揭貸款額度等因素影響，造成市場(chǎng)成交陷入低迷。市場(chǎng)下行又進(jìn)一步影響到收并購(gòu)傾向。

對(duì)存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，出售項(xiàng)目可以緩解流動(dòng)性緊張局面，避免債務(wù)違約，所以部分房企會(huì)拿出相對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來(lái)出售，“原來(lái)市場(chǎng)好，企業(yè)流動(dòng)性也不那么緊張，首先出售的是去化相對(duì)較差的項(xiàng)目”，該人士表示。

但由于市場(chǎng)成交相對(duì)較差，對(duì)去化較差的項(xiàng)目，即便價(jià)格不高，買家一般不愿意收并購(gòu)，“現(xiàn)在大家流動(dòng)性都不好，你不好賣，我收購(gòu)回來(lái)也不好賣，還占用資金”，該人士表示，一般的項(xiàng)目不會(huì)過(guò)多出現(xiàn)在當(dāng)前的收并購(gòu)市場(chǎng)。

“去化很好的項(xiàng)目，房企自己預(yù)售，也不會(huì)整售”，該房企人士表示，這一輪收并購(gòu)更多集中在優(yōu)質(zhì)但變現(xiàn)較慢的項(xiàng)目和資產(chǎn)上，尤其是體量較大、占用資金較多的項(xiàng)目，“雖然賣得好，但等不起”。

上述接近世茂人士表示，世茂擺上貨架的項(xiàng)目和資產(chǎn)中，有一部分屬于絕版項(xiàng)目，比如上海世茂廣場(chǎng)，作為一線城市核心區(qū)域的物業(yè)，“如果不是企業(yè)困難，是不可能拿出來(lái)出售的，這種資產(chǎn)，也只有在這個(gè)時(shí)候才有交易”。

對(duì)于資金充裕的房企和資本來(lái)說(shuō)，這是一次抄底資產(chǎn)的機(jī)遇。上述地方國(guó)企人士表示，目前確實(shí)是一個(gè)難得的機(jī)遇，一方面優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目比較多，可以有更多的選擇空間。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，多個(gè)房企已經(jīng)將全國(guó)范圍的項(xiàng)目擺上貨架。

另一方面，目前出售的資產(chǎn)和項(xiàng)目，性價(jià)比相對(duì)較高，2022年為房企債務(wù)到期高峰期，變現(xiàn)資產(chǎn)成為多數(shù)房企避免違約的主要途徑之一，“我們最近談的項(xiàng)目中，好多都是著急出手變現(xiàn)，報(bào)價(jià)還沒(méi)有拿地價(jià)格高?！鄙鲜鰢?guó)企人士表示。

在他看來(lái)，如果標(biāo)的是住宅，首選是區(qū)域，一二線城市核心區(qū)域，即便是暫時(shí)去化較慢，未來(lái)也不愁銷售；如果是三四線城市項(xiàng)目，去化是剛性指標(biāo)，去化速度超過(guò)兩年的項(xiàng)目盡量不碰。

另一個(gè)核心指標(biāo)是資產(chǎn)要干凈，要看項(xiàng)目是否存在歷史糾紛，用地、規(guī)劃是否觸碰紅線，是否有隱形負(fù)債及應(yīng)付款等?！绊?xiàng)目存在這樣那樣的問(wèn)題很正常，最怕就是收過(guò)來(lái)以后，新出現(xiàn)能力之外的問(wèn)題”，上述國(guó)企人士說(shuō)。

如果是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，地段、周邊客群及收益率都是重要的參考指標(biāo)。但是上述國(guó)企人士表示，他所在公司不會(huì)收購(gòu)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，除非是條件極佳的項(xiàng)目，“我們更愿意收購(gòu)一些周轉(zhuǎn)快的項(xiàng)目”。

上述香港資本市場(chǎng)人士表示，目前整體資金環(huán)境較之前有一定改善，但還不足以支撐房企依靠自有資金解決流動(dòng)性問(wèn)題，出售資產(chǎn)是為數(shù)不多走出困境的途徑，而且有政策和金融支持，“收并購(gòu)是2022年房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)重要的標(biāo)簽，現(xiàn)在才剛剛啟幕”。