因城施策"應(yīng)放盡放,應(yīng)出盡出" 樓市企穩(wěn)回升可期

當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢備受關(guān)注。房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要防大起，也應(yīng)防大落。隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效，房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得期待。

房貸利率下降正在降低購房者的購房成本。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）從4.45％降至4.3％。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.1％。房貸利率的降低大幅減輕了購房者貸款利息負(fù)擔(dān)，有助于帶動需求回暖。

地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開。除一線等熱點(diǎn)城市外，各地取消限制性政策，因城施策出臺激勵(lì)政策，可謂“應(yīng)放盡放，應(yīng)出盡出”?！氨＝粯恰笔钱?dāng)前一些城市在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中面臨的首要任務(wù)。地方政府正積極推進(jìn)。據(jù)鄭州媒體報(bào)道，9月6日《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案》發(fā)布，要求確保全市所有停工問題樓盤于10月6日前全面復(fù)工。與此同時(shí)，一些城市結(jié)合各地實(shí)際，“一城一策”更好滿足剛性和改善性住房需求。有的城市針對首次購房群體和改善性購房群體發(fā)放購房補(bǔ)貼，特別是針對青年人和人才購房加大補(bǔ)貼力度。有的城市對購買新房給予貼息優(yōu)惠，如給予商業(yè)貸款第一年利息額的15%的貼息。也有城市利用“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季開展購房節(jié)活動，并推行公積金貸款“一人購房全家?guī)汀钡戎С终?。一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，改善性需求更有待挖掘，有改善需求的家庭，不管是收入水平還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力都會更高，因此，可以從降低二套房首付比例和二套房貸款利率等角度，更加積極地釋放改善性住房需求。

租購并舉“一箭雙雕”。目前，濟(jì)南市國企平臺在濟(jì)南市公開采購9000套社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源，原則上收購的房源為整棟未售的商品住宅或公寓。收購現(xiàn)有房源作為租賃房屋，不僅可以為社會提供專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的住房租賃服務(wù)，還能起到去庫存的作用。有的城市也提出，房地產(chǎn)去化周期偏長的項(xiàng)目可申請轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，避免重復(fù)建設(shè)。將存量商品房轉(zhuǎn)化為租賃住房能夠兼顧住房租賃發(fā)展和房地產(chǎn)去庫存的迫切需要，不失為一個(gè)值得嘗試的解題思路。

企業(yè)積極穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，對未來發(fā)展仍保持信心。從2022年上半年上市房企公布的中期業(yè)績看，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行態(tài)勢影響，企業(yè)間的分化也有加劇態(tài)勢。統(tǒng)計(jì)顯示，有超七成的上市房企上半年歸母凈利潤同比下降。不過，也有一些企業(yè)如中海、萬科、保利、華潤、龍湖等企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)盈利。一些企業(yè)積極保交付、保質(zhì)量，堅(jiān)定了購房者信心，促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營狀況止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在從過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益的模式逐步向更加注重企業(yè)質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)變。未來精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)更容易在市場競爭中獲勝。

房地產(chǎn)融資環(huán)境有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題。紓解房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，成為“保交樓”以及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走出困境、健康發(fā)展的關(guān)鍵。不久前，住建部等有關(guān)部門通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目完成建設(shè)交付。這筆借款進(jìn)入具體項(xiàng)目后，預(yù)計(jì)還將撬動其他資金，銀行貸款跟進(jìn)，勢必會給地方“保交樓”工作注入強(qiáng)大動力。銀保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人多次表態(tài)，支持地方做好“保交樓”工作，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。相信在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，融資有望持續(xù)改善。不過，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該清醒認(rèn)識到，憑借高杠桿實(shí)現(xiàn)過快增長的土壤已經(jīng)不復(fù)存在，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)行業(yè)的波動，應(yīng)該積極提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。完善融資方式，調(diào)整融資規(guī)模，注重風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等均應(yīng)成為必修課。

從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展，潛在的消費(fèi)需求仍可以激發(fā)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村人口走向城市、城鎮(zhèn)之間的人口遷徙仍將產(chǎn)生大量住房需求。值得強(qiáng)調(diào)的是，穩(wěn)樓市相關(guān)舉措旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位不應(yīng)也不會改變。