房地產(chǎn)行業(yè)毛利率跌破20％均線，“筑底回升”依然是“詩和遠(yuǎn)方”？

行業(yè)的艱難在企業(yè)公布的半年報中展現(xiàn)的淋漓盡致。

截至9月2日，除恒大系三家、佳兆業(yè)集團(tuán)、鑫苑置業(yè)等小部分房企仍未對外公布半年報數(shù)據(jù)外，行業(yè)內(nèi)超百家上市公司均完成了前六月的業(yè)績刊發(fā)。

“毛利率下滑”、“銷售額同比大幅下降”、“盈利虧損”幾乎在整個房地產(chǎn)行業(yè)蔓延。公開數(shù)據(jù)可見，包括祥生控股集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、龍光集團(tuán)等在內(nèi)的80多家開發(fā)商上半年業(yè)績均出現(xiàn)了不同程度的萎縮。

國金證券數(shù)據(jù)顯示，2019年～2021年，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率跌幅逐年擴(kuò)大分別為26.96％、23.35％、21.3％。而2022年上半年這一數(shù)據(jù)跌破了20％的均線，下滑至19.4％。

但也有不少企業(yè)在穿越周期，成為熊市中的行業(yè)亮點(diǎn)。

與此同時，從萬科、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、綠城中國、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等多家企業(yè)的銷售業(yè)績來看，行業(yè)也開始出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。

一向被稱之為業(yè)內(nèi)“風(fēng)向標(biāo)”的萬科集團(tuán)董事會主席郁亮在半年報業(yè)績會上坦言，“從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但是恢復(fù)是緩慢和溫和的過程”。

業(yè)績虧損直指五大原因

面對2022年上半年的業(yè)績滑坡，房企們也在查找原因。

市場低迷疊加疫情影響導(dǎo)致銷售回款遇阻，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致毛利率下滑，合作項(xiàng)目增多致使少數(shù)股東損益占比提升等成為了房企半年報出現(xiàn)頻率最高的語句。

除上述三點(diǎn)外，計(jì)提資產(chǎn)減值規(guī)模增加也成為了不少房企的痛點(diǎn)所在，世聯(lián)行坦言“報告期內(nèi)公司計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備對業(yè)績產(chǎn)生一定影響”。

事實(shí)上不止世聯(lián)行，碧桂園、弘陽地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等房企均提及資產(chǎn)減值規(guī)模增加是業(yè)績下滑或虧損的原因。

中房研協(xié)分析，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計(jì)提資產(chǎn)減值，一定程度拉低了凈利潤水平，成為部分企業(yè)虧損的主因。

從運(yùn)營角度來看，房企們在大力促銷售、拉回款，但是實(shí)際數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻不盡如人意。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1—8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2％，降幅較上月收窄1.1個百分點(diǎn)； TOP100房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元，權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6％和51.2％。

隨著銷售額的減少，房企的梯隊(duì)分化也更明顯，TOP100的房企中，其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。

此外，值得注意的是，除上面提到的導(dǎo)致業(yè)績下滑的原因外，不少企業(yè)，如碧桂園、正榮地產(chǎn)、雅居樂等也提到了匯兌風(fēng)險。碧桂園直言，“集團(tuán)大部分業(yè)務(wù)以人民幣列值，外匯風(fēng)險主要來源于未償還的外幣借貸（主要是美元和港幣）”。

隨著境外融資市場風(fēng)險系數(shù)走高，大部分房企暫停海外融資活動。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，房企無海外債發(fā)行，僅通過發(fā)行信用債進(jìn)行融資，發(fā)行規(guī)模同比仍保持下降趨勢。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為281.49億元，相較于去年7月494.15億元，同比下降43.03％。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅上升，其中信用債平均利率為3.37％，環(huán)比增長0.08個百分點(diǎn)。

日前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范民營房企的人民幣債券新發(fā)，為這些房企提供流動性支持，同時，監(jiān)管機(jī)構(gòu)指示國有增信機(jī)構(gòu)——中債信用增進(jìn)投資股份有限公司，對民營房企發(fā)債開展效力更強(qiáng)的“全額不可撤銷擔(dān)?！?。

中指院預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場有望加快恢復(fù)進(jìn)程，傳導(dǎo)至市場端及投資者的周期也會相應(yīng)縮短。

國資也難逃一跌

而在行業(yè)的筑底期，“寒冷”對所有的企業(yè)進(jìn)行了無差別攻擊。

作為央企房地產(chǎn)公司之一的招商蛇口上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積為487.51萬平方米，同比減少36.71％；簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86％。

銷售規(guī)模的縮減直接反映在了財務(wù)數(shù)據(jù)上面。

2022年上半年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤約18.86億元，同比減少55.61％；凈利潤總額為40.07億元，同比下跌31.22％。但，2022年上半年招商蛇口的營業(yè)收入達(dá)到了575.62億元，同比增加28.9％。

截至6月末，同樣出現(xiàn)增收不增利的還有大悅城。期內(nèi)，大悅城實(shí)現(xiàn)營收 150.01 億元，同比上漲 5.28％；凈利潤 10.58 億元，同比下降 8.9％。少數(shù)股東損益達(dá)到 9.71 億元，而歸屬母公司所有者的利潤僅有 0.86 億元。

除此之外，向來被行業(yè)稱之為“利潤王”的中海地產(chǎn)也難逃凈利潤下滑的局面。上半年中海系列公司實(shí)現(xiàn)收入人民幣1037.9億元，同比減少3.79％，股東應(yīng)占溢利為167.4億元，凈利潤率為16.1％，同比下降3.2個百分點(diǎn)。同樣的，老牌房企中交地產(chǎn)僅獲得了0.84億的歸母凈利，卻要承受47.87％的負(fù)增長率。

對于下半年的市場走勢，華潤置地董事會副主席張大為提到，受疫情反復(fù)、市場經(jīng)濟(jì)下滑等幾重因素的疊加影響，房地產(chǎn)市場短期來看依然是承壓的，具有一定的不確定性，難以全面回暖。

中海顏建國持同樣觀點(diǎn)，業(yè)績會上，顏建國直言市場短期承壓，當(dāng)前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時間，包括行業(yè)出清，過程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。

而行業(yè)出清期要走多久呢，至今仍未有人給出準(zhǔn)確的答案，但是，從各家企業(yè)發(fā)布半年報的時間來看，房企們在2022年上半年似乎有點(diǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

作為A股上市公司的年報截止日——8月31日，當(dāng)日發(fā)布半年報數(shù)據(jù)的房企有近20家之多，而8月30日同樣有超15家“扎堆”。

“分散關(guān)注度，這樣大家可以一起抗一抗壓力?！蹦撤科笃放曝?fù)責(zé)人稱。

經(jīng)過了上半年的“洗禮”，下半年，房企們是否會拿出更好的答卷？對于2022年的年度報告，我們拭目以待。