四部委發(fā)聲穩(wěn)樓市 房地產(chǎn)并購融資提速

最近，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，均提到保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、支持房企發(fā)債等合理融資需求。

央行強調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。銀保監(jiān)會指出，要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。證監(jiān)會要求，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點范圍，適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施。深交所表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

針對目前房地產(chǎn)融資政策的密集出臺，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說：“目前的問題是房企融資還比較困難，雖然國企和少數(shù)民營企業(yè)外部融資有所放松，但大部分民企的外部融資還關著門。此次多部門表態(tài)就是希望金融機構能夠支持這些房企，尤其是民企的合理融資。”

《企業(yè)觀察報》亦從多家大型房企處了解到，當前大多數(shù)房企的流動性壓力仍然較大。積極融資方面，保利發(fā)展、信達等房企已開始發(fā)行房地產(chǎn)并購債券，新希望地產(chǎn)、陜建地產(chǎn)集團則與銀行簽署了并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。業(yè)內(nèi)人士預計，房企債券融資將得到積極支持，房企整體融資環(huán)境將明顯改善。

房企整體融資規(guī)模腰斬

四部門密集出臺房地產(chǎn)融資政策的一個重要背景是，今年1-4月，房企整體融資規(guī)模仍維持在低位，同比降幅超五成，多數(shù)房企流動性壓力未減。

綜合中指研究院與克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年4月，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，相較于去年4月的731.95億元，同比下降49.6%；海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，相較于去年4月的147.64億元，同比下降80.46%。

今年1-4月，房企整體融資規(guī)模僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。

對此，克而瑞研究中心在近期發(fā)布的一份報告中稱，今年以來，為促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預售資金監(jiān)管等多個層面釋放積極信號，但政策回暖的傳導落地尚需時間，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資未有明顯回暖。目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務結(jié)構、防范流動性風險是房地產(chǎn)企業(yè)保持財務定力、穩(wěn)健經(jīng)營的關鍵。

碧桂園、萬科、保利發(fā)展待突圍

房企流動性壓力不減的背后，是銷售額及銷售回款的持續(xù)承壓。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年4月，百強房企僅實現(xiàn)銷售額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，是近年來單月業(yè)績同比降幅的最大值。以全口徑銷售額計，今年前4個月，百強房企實現(xiàn)銷售額21179億元，同比降幅50.5%，較一季度進一步擴大。

億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，百強房企中銷售額同比下降的房企有92家。

對比碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等多家房企發(fā)布的財報可以看到，今年4月份，大型房企中，僅有碧桂園、萬科、保利發(fā)展的銷售額保持在300億元以上，但銷售額同比均為下滑狀態(tài)，同比降幅分別達到60%、37%、40%；融創(chuàng)、招商蛇口、華潤置地、金地、龍湖、綠城、越秀地產(chǎn)等房企的銷售額僅在100億元以上，同比降幅均在50%上下。另外，4月份，銷售額降幅超過50%的房企共有22家，占比超過七成；降幅在70%及以上的共有6家，分別為融創(chuàng)、世茂、中梁、融信、龍光、中南置地。

銷售端表現(xiàn)不佳，房企回款壓力持續(xù)之下，各大房企的拿地金額亦同比下跌。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，TOP 50房企拿地總額同比下降59.4%；1—4月累計來看，TOP 100房企拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。

逆勢之下，碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)等房企仍待突圍。

部分企業(yè)加速并購融資

隨著近期四部門支持房地產(chǎn)融資的密集發(fā)聲，《企業(yè)觀察報》從多家大型房企處了解到，以保利發(fā)展為代表的多家房企已開始積極布局并購融資。其中，保利發(fā)展、信達等房企已開始發(fā)行房地產(chǎn)并購債券，新希望地產(chǎn)、陜建地產(chǎn)集團則與銀行簽署了并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一行兩會及深交所的表態(tài)中，“及時優(yōu)化”“積極支持”“督促銀行保險機構”等用詞更積極，傳達了政策調(diào)整的迫切性，預計后期地方銀行及相關金融機構對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機構對重點房企的風險項目并購等有望加快推進，有利于房企風險出清。

而在多個房企人士看來，房地產(chǎn)融資政策的調(diào)整，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬细淖兡壳胺科蟮哪玫馗窬帧?/p>

今年4月，國內(nèi)多個熱點城市首輪集中供地開啟，房企單月拿地金額有所回升。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，同比下跌69%。

從杭州、成都等多個城市集中推地的情況看，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化明顯，中海地產(chǎn)、華潤置地等資金流穩(wěn)健的國企、城投公司等依然是本輪集中土拍的成交主力軍。

從1—4月拿地金額靠前的企業(yè)來看，拿地金額前20中，超過半數(shù)是國企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數(shù)民企。華潤、建發(fā)、中海等拿地金額均超過250億元。克而瑞研究中心在其發(fā)布的報告中稱，由此可見，當前規(guī)模化的國企，如華潤、中海、保利、中交、建發(fā)等在核心城市拿地優(yōu)勢較大，尤其是部分集中供地城市“讓利”之下，優(yōu)質(zhì)、高性價比地塊補充可售貨值的同時，也優(yōu)化了企業(yè)土儲結(jié)構。民企中，受益于集中供地，一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出。如濱江、大家等在杭州均收獲頗豐。其中濱江1—4月新增拿地金額233.8億元，同比增長86%，拿地幾乎全部集中在杭州。

值得注意的是，在拿地金額前10的房企中，僅有3家房企拿地金額同比上漲。在業(yè)內(nèi)人士看來，這在一定程度上反映了當前土地市場低迷和企業(yè)拿地的謹慎，即便是拿地金額TOP 100中，仍是項目開發(fā)商和地方平臺公司占多數(shù)。也就是說，房地產(chǎn)市場上，從去年下半年開始的“托底”現(xiàn)象并未減少。