1元轉(zhuǎn)讓子公司背后：房企迎來并購大年，爆雷房企資產(chǎn)大甩賣

金融機構(gòu)和各地政府相繼釋放積極信號，為房地產(chǎn)行業(yè)并購大年拉開序幕。

近日，有媒體報道，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。廣東省政府召集多家房企開會，為央企國企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。

1月10日，一名參會房企人士表示，廣東省政府確實于元旦后召集房企開會，會議內(nèi)容為央企國企介紹公司及分享經(jīng)驗，困難房企介紹項目，加強雙方之間交流。但政府未強制要求促成合作，也未下達具體的考核指標。

在此背景下，房企加快收并購步伐，交易鏈條延伸至多元化業(yè)務(wù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，1月1日-12日，房地產(chǎn)行業(yè)共有19條并購動態(tài)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、酒店管理、物業(yè)服務(wù)等細分領(lǐng)域，主要并購方式為股權(quán)出讓和項目轉(zhuǎn)讓。

多起收并購交易中，承債式收購成為主角。1月4日，藍光發(fā)展公告稱，將凈資產(chǎn)約15億元的資產(chǎn)包以1元對價轉(zhuǎn)讓給金科股份子公司。通過本次承債式收購，藍光發(fā)展可減少約91億元負債。

“隨著陷入債務(wù)危機的企業(yè)增加，承債式收購在一定程度上具有啟發(fā)意義。”1月12日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，未來承債式收購仍存在不確定性，此種方式的選擇要結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營情況及市場走勢判斷。

并購規(guī)模加大

2022年開年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多宗交易。

1月5日，禹洲集團和華潤萬象生活先后發(fā)布公告，華潤萬象生活擬收購禹洲物業(yè)，交易金額不高于10.6億元；同日，大發(fā)地產(chǎn)以1.95億元轉(zhuǎn)讓子公司33%股權(quán)，總對價為人民幣1.95億元；1月7日，祥生控股集團公告稱，擬以3.37億元出售向日葵健康予天成宏偉置業(yè)，涉35萬平方米養(yǎng)老中心。

并購事件頻發(fā)，與央行與各地政府的導(dǎo)向相關(guān)。2021年年底以來，政策層面積極鼓勵有實力房企推進收并購事件，并提供匹配的融資支持服務(wù)。

2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目。

2022年元旦后，廣東省政府召集多家房企開會，為央企國企和困難企業(yè)搭建交流平臺。與會房企包括奧園集團、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)(600684)集團等國企和民企。

多方促進下，2022年是否將迎來并購潮？1月11日，貝殼研究院高級分析師潘浩在接受時代周報記者采訪時表示，央行與地方政府的積極表態(tài)利好行業(yè)，但短期內(nèi)收購方觀望情緒猶在。一方面，行業(yè)風(fēng)險尚未完全出清；另一方面，當前土地市場利潤率尚可，稀釋了收并購項目的性價比。因此，預(yù)計全年收并購重點會集中在第二、三季度。此外，央行的重點是緩解部分房企短期流動性問題，其宗旨是保持房地產(chǎn)行業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展，收并購是其中一種形式。

潘浩指出，2021年受行業(yè)下行預(yù)期與金融監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)間并購規(guī)模大幅下降，并購金額與并購數(shù)量為近5年內(nèi)最低。在低基數(shù)前提下，2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購市場體會大幅增長，但短期難形成較大規(guī)模的并購潮，預(yù)計整體規(guī)模在2020年的規(guī)模水平上下波動，并購金額區(qū)間為3000億-4000億元。

西南證券(600369)研報認為，當前行業(yè)收并購困境在于流動性壓力尚未完全解除，且土拍市場性價比更高。政府從化解行業(yè)及金融風(fēng)險的角度出發(fā)，有推動房地產(chǎn)收并購的意愿。在政府推動下，2022年房地產(chǎn)收并購環(huán)境或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。

標的選擇更謹慎

房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，房企在挑選標的時不再出手闊綽，對標的的盡調(diào)、篩選機制更加嚴格。

張嘉（化名）在某商業(yè)銀行負責(zé)對接房企的融資業(yè)務(wù)。1月11日，張嘉對時代周報記者表示，目前中小企業(yè)的房地產(chǎn)融資沒有放松跡象，目前該行只對少數(shù)中小企業(yè)放款，總行已暫停新增民營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而對大型房企及央企國企的融資產(chǎn)品更多元、融資利率更優(yōu)惠。因此，融資的分化將導(dǎo)致不同規(guī)模房企到手資金體量分化，給予大型房企更多收并購空間。

“現(xiàn)在房子不好賣，購房者入市欲望低，買方購買資產(chǎn)后變現(xiàn)預(yù)期降低，所以態(tài)度十分謹慎。若賣方想加速資金回籠，必須降價，甚至得'打骨折'?！睆埣伪硎?，目前并購市場標的物增加，買方選擇性多的情況下勢必挑肥揀瘦，賣方不得不做折價打算。

張嘉透露，其所在的銀行暫未為促成房企收購制定相應(yīng)方案，未提供相應(yīng)的產(chǎn)品。買方和賣方互相博弈需要一定時間，離推進到銀行融資層面仍有距離。

買賣雙方博弈，多個擺上貨架的資產(chǎn)最終流拍，面臨有價無市的困境。

1月1日，*ST松江公告稱，公司曾于2021年第三季度分3次在京東拍賣破產(chǎn)強清平臺上處置廣西松江60%股權(quán)和3.9億元債權(quán)，但最終均流拍。1月3日，融創(chuàng)服務(wù)與第一服務(wù)控股均發(fā)布公告稱，公司終止收購第一服務(wù)控股約32.22%股權(quán)。

事實上，承債式收購為困境房企提供降債思路，但過程中的變數(shù)諸多，標的質(zhì)量是決定交易能否順利推進的關(guān)鍵。

1月11日，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對時代周記者表示，從房企收并購的方式看，收購的資產(chǎn)包和項目都可能存在債務(wù)問題，因此絕大部分收并購都是承債式收購。此類交易中，交易雙方對資產(chǎn)包的價值認定在于利潤空間能否覆蓋債務(wù)。交易能否成功取決于資產(chǎn)包的最終變現(xiàn)的能力。如果資產(chǎn)能夠在溢價變現(xiàn)的同時覆蓋債務(wù)，對買家而言便一宗健康的收購。

通過承債式收購，多家困難房企得以獲得流動資金、降低負債。行業(yè)格局在大魚吃小魚中重新洗牌，頭部效應(yīng)愈發(fā)凸顯。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長、保持規(guī)模優(yōu)勢，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%。而TOP50房企銷售操盤金額門檻則同比下降14.9%至570.6億元，規(guī)模分化加劇。