降成本、松限制 年內(nèi)超50城“多管齊下”支持改善性住房需求

近日福安住建局等九部門發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其中包括二套房公積金貸款首付比例從50%降低至30%。

2019年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)39.8平方米，成都、西安、重慶、武漢等重點(diǎn)城市的新房市場上，90平方米甚至100平方米以上的戶型成主流，各地改善性住房需求漸顯，支持改善性住房需求也成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和支持合理住房需求的應(yīng)有之義。

降低二套房購房成本是支持改善型住房需求的重要方面，其主要包括降低首付比例和減輕還貸壓力兩方面，降低二手房交易契稅等也是今年各地降低改善性住房購房成本的重要內(nèi)容。鄭州、蘇州、南京、無錫、長沙、成都、沈陽、濟(jì)南、昆明、銀川、重慶等城市均有相關(guān)政策推出或執(zhí)行。

對于一套房住不下或住不好的家庭來說，降低換房或者購買二套及以上住房的限制同樣重要。因而調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)則、增加家庭可購套數(shù)、調(diào)整家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等也成為釋放改善性住房需求的重要政策內(nèi)容。寧波、蘭州、佛山、長沙、南京、無錫、成都、杭州、武漢、大連、廈門、鄭州等都有相關(guān)舉措。

今年不少二線城市也加入支持改善性住房需求之列。不僅如此，近日有媒體報道北京“接力貸”有所放松，也讓部分人對一線城市支持改善性住房需求的政策有所期待。

“減負(fù)”：降低購房成本

對于有改善性住房需求，也具備購房條件的家庭來說，首付和房貸是不得不面對的兩座大山。為首付或房貸“減負(fù)”，能有效增加改善性住房需求家庭入市積極性。

近期南京、蘇州和無錫三地集中傳出調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”以及二套房首付比例的消息，雖未正式發(fā)文，但從采訪情況來看，部分銀行已在執(zhí)行。如南京有貸款記錄但已結(jié)清的家庭，再購房首付低至3成，貸款記錄未結(jié)清者再貸款首付由8成降至6成。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分別于8月17日、8月25日致電南京多家銀行，工商銀行建鄴區(qū)某支行、建設(shè)銀行秦淮區(qū)某支行、農(nóng)業(yè)銀行玄武區(qū)某支行的貸款部門工作人員均向記者證實(shí)了這一消息，稱銀行在8月12日已經(jīng)收到了相關(guān)通知，并已經(jīng)開始按照新規(guī)辦理業(yè)務(wù)。

而蘇州、無錫的情況與南京略有不同，兩地二套房信貸政策在執(zhí)行中出現(xiàn)反復(fù)，多家銀行未給出一致答復(fù)。如蘇州姑蘇區(qū)工商銀行某支行的貸款經(jīng)理8月17日稱該行在政策發(fā)出的第二天就收到暫緩執(zhí)行通知，8月25日工商銀行吳江區(qū)某支行與建設(shè)銀行虎丘區(qū)某支行的工作人員則表示政策已在執(zhí)行中。三地受訪銀行工作人員稱，近期住房信貸政策變化頻繁，且出現(xiàn)因人而異、因樓盤而異的特點(diǎn)。

縱觀江蘇，克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全省其余10城今年也不同程度調(diào)整了購房首付比例，且多涉及降低二套房首付比例。如常州發(fā)文調(diào)整商貸首付比例，對于常州市內(nèi)擁有一套房且未結(jié)清房貸的家庭，再次申請商貸時，最低首付比例從60%降至30%。二套房公積金貸款首付比例亦降至30%。

長沙、包頭、南寧、沈陽、濟(jì)南、昆明、亳州、晉中、南平、秦皇島、廊坊等城市也降低了商貸或公積金貸款的首付比例。如7月22日，長沙發(fā)文表示，為支持職工改善居住環(huán)境，職工家庭購買二套房申請住房公積金貸款的，最低首付比例由60%調(diào)整至40%。

降低首付比例可以降低購房前期壓力，而提高公積金貸款額度，可以減輕后期還款壓力。長沙、亳州、昆明、洛陽、欽州、宿遷、秦皇島、烏魯木齊、襄陽、重慶等地均有相關(guān)舉措。

除此之外，二手房交易增值稅免征年限“5改2”，也是降低購房成本、提升房屋交易積極性的措施之一。無錫、成都、杭州、沈陽、衢州等地均有相關(guān)政策推出。

“搭橋”：減少購房限制

首套房與二套房在購房時往往存在較大區(qū)別，有一套房但已結(jié)清房貸的家庭再購房時，如果仍算首套房，則可以降低首付和房貸的壓力。

今年以來，鄭州、寧波、蘭州、湘潭、鎮(zhèn)江、肇慶、亳州、濟(jì)源、自貢、欽州、宿遷、襄陽、廊坊等城市都調(diào)整了“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)則。如鄭州規(guī)定，擁有一套住房并已結(jié)清房貸的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房，執(zhí)行首套房貸款政策。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)則的調(diào)整影響大，調(diào)整城市以三四線城市為主。對于部分重點(diǎn)城市而言，購房資格和“錢”一樣稀缺，甚至更稀缺。今年多個重點(diǎn)城市調(diào)整家庭購房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，針對養(yǎng)老撫育、存量房轉(zhuǎn)租賃房等特定需求的定向調(diào)整成主流。鄭州、長沙、成都、西安、南京、杭州、武漢、廈門、濟(jì)南等城市均有相關(guān)政策推出。

相較而言，武漢、大連的限購調(diào)整范圍更大。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者6月向武漢相關(guān)部門求證，工作人員反饋稱，武漢戶籍家庭可以在現(xiàn)有住房套數(shù)基礎(chǔ)上新購一套房。大連購買二手房則不再受家庭住房套數(shù)限制。

與之類似，調(diào)整家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也有利于增加部分家庭購房名額，降低其購房成本。佛山、成都、大連、德陽等城市進(jìn)行了相關(guān)嘗試，如成都規(guī)定近郊區(qū)（市）縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算，并降低了無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截止到8月24日，已有超180個城市出臺寬松政策，其中約55城在改善性住房政策方面的優(yōu)化更為凸顯。除前述內(nèi)容外，還涉及放松限售、發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，很多重點(diǎn)城市改善性住房需求較多，在適度放松樓市政策過程中，重點(diǎn)城市亦有支持改善性住房需求的政策推出，可將之視為市場需求推動下的適時之舉。未來不排除有更多重點(diǎn)二線城市，甚至一線城市跟進(jìn)推出改善性住房需求支持政策。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增看來，一線城市購房需求相對旺盛，整體調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”等重磅政策或?qū)е率袌鲞^熱，可能性不大。其向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，一線城市針對養(yǎng)老撫育等實(shí)際改善性住房需求，定向推出支持政策或值得期待。