重塑市場信心 金融“組合拳”紓困房地產(chǎn)

對于房地產(chǎn)市場而言，2022年是比較特殊的一年。為扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行以及流動(dòng)性危機(jī)的局面，政策支持力度持續(xù)擴(kuò)大，市場見證了一系列旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的“組合拳”。

對于2023年的樓市走向，近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提，扎實(shí)落實(shí)好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作的“三?！闭?。對于接下來的工作安排，將會(huì)以保穩(wěn)定、防風(fēng)險(xiǎn)雙軌主導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)活力?！拔ㄓ凶龊谩！?，房地產(chǎn)才有持續(xù)性的穩(wěn)健基礎(chǔ)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示。

今年以來，“保交樓”成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。與此同時(shí)，為扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行局面，一系列旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策“組合拳”出臺(tái)。

保交樓成樓市關(guān)鍵詞

2022年以來，金融信貸政策大幅逆轉(zhuǎn)，各地出臺(tái)了包括解除限購限貸限售等的多種救市政策。就在房地產(chǎn)市場稍有恢復(fù)的關(guān)口，多地出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主喊話停貸的情況，房地產(chǎn)市場于6月底再度進(jìn)入危機(jī)時(shí)刻。

7月17日，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)：銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場化、法治化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”。

8月29日，由央行指導(dǎo)，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項(xiàng)借款，規(guī)模達(dá)到2000億元，這筆專項(xiàng)借款封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

9月，首筆“保交樓”專項(xiàng)借款資金落地沈陽，并陸續(xù)在多城市到位，兜底當(dāng)?shù)亍氨＝粯恰惫ぷ鳌?/p>

11月24日，涉及面最廣、輸血力度最大的“金融16條”發(fā)布，再次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為“保交樓”提供配套資金支持：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

為鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與，“金融16條”還特別提出了各種盡職免責(zé)場景。

“保交樓”的重點(diǎn)工作正在提速。在2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ谩?/p>

具體而言，此次“保交樓”貸款支持范圍包括兩個(gè)方面：一是為“保交樓”專項(xiàng)紓困政策提供配套融資；二是推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持已出售但逾期未交付，并經(jīng)過金融管理部門認(rèn)定的項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策和此前8月出臺(tái)的專項(xiàng)借款政策，為“保交樓”形成了資金規(guī)模大、保障力度強(qiáng)、市場預(yù)期好的資金支持，有助于促進(jìn)“保交樓”工作的更好推進(jìn)。

三箭齊發(fā)助力房企

眾所周知，支持樓市的“三支箭”分別是銀行信貸支持、債券融資幫扶和股權(quán)融資松綁。就在2022年，“第三支箭”終于射出，前“兩支箭”也不斷掀起朵朵浪花。

11月22日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕。

為了響應(yīng)“金融16條”號召，國有六大行與多家股份制商業(yè)銀行密集加入“第一支箭”隊(duì)伍，向多家優(yōu)質(zhì)房企提供意向性融資支持。公開資料顯示，截至11月30日，已有10余家銀行為超過30家房企提供了授信，總額已超2萬億元。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后續(xù)一些其他股份制商業(yè)銀行也會(huì)加快進(jìn)入授信行列，這將促進(jìn)房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。

11月21日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)。此次座談會(huì)明確，要用好民營企業(yè)債券融資支持工具，支持民營房企發(fā)債融資。

“第二支箭”對民營房企的資金支持正逐步落地。

據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)11月23日消息，中債增進(jìn)公司已出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù) 。截至目前，中債增進(jìn)公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。

相較于“第二支箭” ， “第三支箭”有利于降低房企的資產(chǎn)負(fù)債率，也是緩解現(xiàn)金流壓力的主要途徑之一。眾目睽睽之下，“第三支箭”也于2022年年末射出。

11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問指出，將在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”等五項(xiàng)措施。

“第三支箭”的射出同時(shí)匯集了多種重磅的金融政策發(fā)布，包括重組、股份增發(fā)、私募等，這些都為房企后續(xù)資金狀況的改善創(chuàng)造了非常好的機(jī)會(huì)。

目前，“第三支箭”的成功案例已出現(xiàn)。包括福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶、大名城、華夏幸福等房企已經(jīng)籌劃了非公開發(fā)行股票事項(xiàng)，用途均提及“保交樓、保民生”。

據(jù)悉，目前多家房企已經(jīng)籌劃了非公開發(fā)行股票事項(xiàng)。上市房企再融資速度加快，預(yù)計(jì)近期會(huì)有更多房企加入。

明年劍指保穩(wěn)定防風(fēng)險(xiǎn)

最近，房地產(chǎn)的重要性被多次提及。

2022年12月14日印發(fā)的《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新發(fā)展模式。次日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)言中提到，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

“此次會(huì)議把房地產(chǎn)內(nèi)容放在了重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的框架下論述，充分說明房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)上升到了新的高度，也說明防范風(fēng)險(xiǎn)工作成為房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從既有的工作層面看，會(huì)議主要提及了“三?！备拍睢Q言之，唯有做好“三保”，房地產(chǎn)才有持續(xù)性的穩(wěn)健基礎(chǔ)。同時(shí)，會(huì)議也對頭部房企風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)負(fù)債狀況、違法犯罪三個(gè)方面進(jìn)行了分析。這也說明，這三個(gè)方面很容易產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，是2023年需要格外關(guān)注的地方。

會(huì)議同時(shí)提出，要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。此外，會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，解決“保交樓”和風(fēng)險(xiǎn)處置，前者需要增量資金，后者需要對房地產(chǎn)市場的信心，這些都要求需求端保持一定的活躍度。2023年，穩(wěn)增長的壓力很大。由于外需下行，基建已提前兩年發(fā)力，疫情后消費(fèi)的動(dòng)力需要提振。因此，房地產(chǎn)存在的剛需、換房需求，都要得到支持。

值得注意的是，自2021年以來，房地產(chǎn)的新發(fā)展模式就被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在此基礎(chǔ)上，此次會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)過渡。

對此，李宇嘉認(rèn)為，這意味著近年來過渡得有點(diǎn)急了。所謂新模式，從供給側(cè)來說，就是租購并舉，比如發(fā)展保租房、長租房等；從群體來說，就是以新市民為主；從模式上看，就是告別土地依賴，告別“三高”（即高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）。這些是要在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的，不能畢其功于一役，激進(jìn)過渡會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)、行業(yè)大起大落。

面向未來，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ揭苍诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞是修復(fù)和防風(fēng)險(xiǎn)，融資環(huán)境的改善對于阻斷房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳染具有明顯的效果，銷售端的數(shù)據(jù)有望得到一定程度的修復(fù)。從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞是轉(zhuǎn)型、整合、軟著陸。房住不炒、租購并舉的方向不會(huì)改變。高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式必然向精細(xì)化運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，房價(jià)只漲不跌的行情必然被打破，房企分化之后必然要經(jīng)歷行業(yè)大整合。國家將不遺余力追求平穩(wěn)過渡，追求軟著陸。

■要點(diǎn)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

■數(shù)據(jù)

截至目前，全國房地產(chǎn)銷售仍處于下行階段。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—11月全國商品房銷售額同比下滑26.6%；2022年11月單月銷售額同比下滑32.2%，相較9月和10月，下滑幅度進(jìn)一步加大。