集中供地首年收官 22城攬金破2萬億元

隨著2021年12月27日北京房山拱辰地塊由中建智地溢價15%以18.63億元競得，北京第三批集中土拍結束，這也意味著22個重點城市首年集中供地正式收官。據統(tǒng)計，2021年全國22城集中供地總成交地塊1990宗，總成交金額2.25萬億元，呈現(xiàn)出城市冷熱不均、土拍政策調整、國企領銜拿地等特征。

22個重點城市住宅實行集中供地政策，旨在通過更加公開、透明的供地信息穩(wěn)定地價，進而穩(wěn)定房價。2021年作為集中供地的“元年”，在不斷優(yōu)化和完善中走向平穩(wěn)，總體而言，政策的初衷基本實現(xiàn)。

各地冷熱不均

統(tǒng)計顯示，在集中供地的22城中，杭州成交金額位居榜首。2021年杭州土地出讓金總額達到了3014億元，同比增長20.4%，創(chuàng)下歷年新高。杭州第一批集中供地便以1178億元成交金額奪魁；第二批集中供地時，共有17宗地終止出讓，撤牌率54.8%；第三批供地時全面回暖，推出的35宗涉宅地塊全部成交，其中有24宗地塊競價封頂而采用搖號的方式，封頂率達69%，成交總額762.8億元。根據中指研究院數據，自2017年以來，杭州已經連續(xù)5年土地出讓金收入超2000億元，成為名副其實的“賣地大城”。

緊隨其后的是北京，2021年3次集中供地總成交金額為1906億元，其中第一次集中供地其土地出讓金突破了千億元，此次供地成交面積也占到了北京全年供地計劃的56.3%。

而長春、合肥等城市3次集中供地成交情況均較為低迷。其中，長春第三批供地12宗地塊中有9宗因無企業(yè)報名流拍，僅成交3宗，19.09億元的總成交額刷新了22城土拍最低紀錄。合肥全年集中供地成交額375億元，排在22城末位。尤其值得注意的是，合肥在第二、三批集中供地中，流拍率均過半，分別達到52.94%和63.64%。

土拍政策調整

“經歷了第一批集中供地買家近身爭搶，第二批集中供地多地流拍的冰火兩重天之后，多城對第三批集中供地的土拍規(guī)則進行了調整和優(yōu)化，比如競買資格、地塊起拍價、土地款支付周期等都有所松動，以促進土拍市場回暖，增強市場信心?！敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在回顧2021年三批集中供地政策時對記者表示。

比如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質由第二批土拍時要求的二級或一級下調至三級及以上，放低了房企拿地資質要求。而杭州則取消房地產開發(fā)資質需1年以上的限制。

深圳的第三批集中供地時雖然沿用上一批“三限雙競+搖號”的規(guī)則，但將競配建指標由“全年期自持租賃住房”調整為了“可售公共住房”，這個調整被視為適度“松綁”，保障了房企適度的利潤空間。

而廣州和杭州在第三批土拍時，對之前第二輪流拍“回爐”的地塊小幅下調了起拍價格。比如杭州富春灣新城7號地塊第三批出讓時價格為6.3億元，而之前為7.2億元；臨平開發(fā)區(qū)地塊第三批出讓時價格為6.93億元，而此前為8.32億元。

此外，成都、無錫、濟南、蘇州等城均下調了保證金比例，廣州、杭州、蘇州、合肥、福州等放寬了土地出讓金的支付條件，如延長土地款繳納周期、允許開發(fā)商“分期付款”等，這些舉措都在一定程度上有助于緩解房企的資金壓力，激發(fā)房企拿地意愿。

“從最終效果上看，第三批土拍流拍率較前一批次明顯下降。多城地塊以底價成交為主，房企高溢價拿地很少。在一線城市中，北京成交的10宗地塊中有7宗以底價成交，上海27宗地塊中有18宗以底價成交，深圳11宗地塊中有7宗以底價成交，3個城市第三批土拍的整體溢價率均不足5%?！敝性禺a首席分析師張大偉對記者表示，“在價格方面基本上實現(xiàn)了穩(wěn)定地價、進而穩(wěn)定房價的政策初衷。”

國企積極性更高

2021年22城集中供地有一個顯著的特征，就是參與拿地的地方民營企業(yè)較少，而國企、央企背景的企業(yè)積極性更高。

以第三批供地為例，廣州在成交的13宗地中，除了1宗地塊由民營企業(yè)星河地產競得外，其余12宗地分別由白云城建、廣州地鐵、廣州城投、保利、知識城投資集團、南沙開發(fā)建設集團6家國企或央企競得；深圳11宗成交地塊中，9宗為地方國企競得，其中深地鐵獨占5席；在無錫成交的20宗地塊中，有15宗為地方國企競得，占比為75%；南京46宗成交地塊中，超6成為地方企業(yè)競得，其中棲霞建設、江寧城建、溧水中山保障房建設等企業(yè)均拿下多宗地塊，同時保利、中鐵建等非本地國企也參與了拿地；蘇州25宗成交地塊中，地方國企競得地塊占比近8成。

而民營房企的拿地態(tài)度則較為謹慎，與往年年底大力補倉拿地完全不一樣。對此，58安居客房產研究院分院院長張波接受記者采訪時表示，2021年下半年，多家房企資金流動性出現(xiàn)問題，金融監(jiān)管、房企融資政策持續(xù)加碼。在資金壓力下，民營房企的拿地意愿和能力不敵央企、國企，后者成為拿地主力軍。雖然房企近期融資環(huán)境有所緩解，但從實際狀況看，為數不少的民營企業(yè)資金鏈仍不樂觀，而融資落地還需要有個過程，因此在拿地方面可以說是“心有余而力不足”。