“最難熬時期正在過去”，房地產(chǎn)行業(yè)進入新發(fā)展時代

于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年是風云變幻的一年。

過去被奉為圭臬的“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式不再，房地產(chǎn)行業(yè)進入新的發(fā)展時代。

在“縮表”的過程中難免有陣痛，過去這一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了冷靜期，土地市場、新房市場乃至二手房市場均出現(xiàn)了不同程度的降溫，集中供地中“流拍潮”出現(xiàn)，都預(yù)示著這個行業(yè)寒冬的到來。

但房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者實不應(yīng)該被悲觀情緒籠罩。盡管房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了波折，去金融化屬性的預(yù)期仍在，但未來行業(yè)將穩(wěn)健前行也是社會各界的共識。在“一行兩會”紛紛發(fā)聲維持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展之后，促進行業(yè)的良性循環(huán)更是趨勢使然。

縱然市場下行回調(diào)，商品房回歸居住屬性，但房地產(chǎn)行業(yè)在許多領(lǐng)域仍有發(fā)展機會等待發(fā)掘。當房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，大浪淘沙以后，才是基業(yè)長青的常勝冠軍們站上舞臺的高光時刻。

復蘇

隨著按揭貸、開發(fā)貸逐步回歸正常，房地產(chǎn)行業(yè)最難熬的時期正在過去，行業(yè)信心也逐漸恢復。

2021年12月13日，中國人民銀行官微發(fā)布11月份個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月份多增532億元。

除此以外，房貸利率也迎來了微調(diào)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月貝殼研究院監(jiān)測的100+個城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

除了貸款投放加速以外，房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求也正在得到回應(yīng)和滿足。CNABS數(shù)據(jù)顯示，2021年6-10月，單月受理以及反饋的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模大都在300億元左右，而11月單月則飆升至2147億元。

受此帶動，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了一些積極的變化。2021年12月21日，浙江杭州第三輪集中供地開啟，最終推出的35宗住宅地塊全部成交，24宗封頂搖號，封頂率69%，成交總額762.8億元，成交樓面均價18333元/平方米，平均溢價率6.98%。

在多座城市第二輪集中供地遇冷的背景下，杭州本輪土地拍賣為行業(yè)吹來了一絲暖風，這種趨勢也有望持續(xù)。上海中原市場分析師盧文曦分析認為，近期樓市暖風頻吹，信貸端口松動，預(yù)售證發(fā)放提速，銷售速度順勢增加。這些都增加了房企拿地的信心。關(guān)鍵在于第三次集中供地降低了出讓門檻，給房企留有一定利潤空間。

隨著土地市場回暖，購房者心態(tài)有所改善，成交端也迎來了一定程度的止跌回升。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，15個代表城市1-11月二手房成交面積為11034萬平方米，同比增長3.2%，成交量自4月高峰后連續(xù)下滑，11月結(jié)束連跌態(tài)勢，環(huán)比小幅回升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，在政策出現(xiàn)糾偏、房地產(chǎn)開發(fā)商的風險處置逐漸清晰后，許多購房者將會選擇出手，尤其是在前期許多需求被抑制的情況下、隨著這部分需求的釋放，市場將會有一個持續(xù)緩慢回升的過程。

中信證券陳聰、張全國在一份研報中指出，房地產(chǎn)行業(yè)的按揭正常供給，對合理住房需求的支持，將會帶動二手房市場反彈，換房需求也進一步推動新房市場恢復正常，進而使得開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生正向經(jīng)營現(xiàn)金流，有助于實現(xiàn)行業(yè)對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管要求。其預(yù)計，2022 年商品房銷售額同比下降 6.1%。

探路

盡管市場平穩(wěn)前行，但也不應(yīng)該忽視，無論是城市與城市之間，或者企業(yè)與企業(yè)之間，分化的趨勢都將持續(xù)，不是所有的個體都有美好的明天。行業(yè)的共識是，財務(wù)健康、發(fā)展穩(wěn)健的龍頭企業(yè)例如碧桂園、萬科、保利以及中海等仍將具備相當?shù)母偁幜Γ^去靠舉債擴張的黑馬型房企，或許將走向落寞。

這從近期融資的投放也能夠感受到此種變化。例如，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，保利發(fā)展在2021年11月已發(fā)行及注冊擬發(fā)行的融資規(guī)模就已達到248億元，其中包括成功發(fā)行兩筆共50億元的中期票據(jù)，公布不超過98億元的公司債券預(yù)案以及100億元租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品的發(fā)行計劃。

在這輪房地產(chǎn)行業(yè)的輪動當中，部分“小而美”、深耕區(qū)域的房企也有機會獲得新的發(fā)展契機。中信證券預(yù)計，本輪市場集中度下降，相對受益的應(yīng)該是最尾部的項目型公司，而這類公司罕有上市。最受損的是未來不能進入信用債市場，規(guī)模不大不小的企業(yè)。其預(yù)計，大型民營企業(yè)的市占率預(yù)計會大幅下降。這些公司的市占率將會被本地公司取代。

實際上，除了傳統(tǒng)的開發(fā)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)還有許多待挖掘的藍海。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽近日在接受新華社記者采訪時表示，我國城市發(fā)展進入城市更新的重要時期，城市開發(fā)建設(shè)從注重規(guī)模速度轉(zhuǎn)為更加重視質(zhì)量效益，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，原有體制機制和政策體系已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的需要。

“我們將鼓勵各地大膽實踐，在總結(jié)各地實踐的基礎(chǔ)上，加快形成一整套與大規(guī)模存量提質(zhì)改造相適應(yīng)的城市開發(fā)建設(shè)體制機制，以及相應(yīng)的金融、財稅、土地等政策體系，推動實施城市更新行動，讓群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好?！?王蒙徽說。

由此可見，大規(guī)模存量提質(zhì)改造將是未來的一個新方向。不同于過去在城市更新領(lǐng)域大拆大建的做法，存量改造將是一門更加注重運營的功課，房地產(chǎn)企業(yè)如何答好這道題，將更見功力。

除此以外，隨著REITs在中國的持續(xù)運用，商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等經(jīng)營性業(yè)務(wù)未來也有望成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要護城河。東方金誠首席分析師徐承遠分析認為，傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營模式就是拿地之后開發(fā)賣出。有了租賃資產(chǎn)證券化，如REITs產(chǎn)品，就可以通過持有物業(yè)獲得持續(xù)經(jīng)營性收入。隨著市場的擴容，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能夠帶動ABS底層基礎(chǔ)資產(chǎn)不斷豐富，如長租公寓領(lǐng)域、家居廣場等。