房企將繼續(xù)分化 2022改善需求將主導(dǎo)樓市

“如果有適合的項(xiàng)目，適合的價(jià)格，還是希望今年有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)改善居住?！币恢毕Ｍ軗Q套大房子的吳女士對(duì)2022年的樓市持續(xù)保持著關(guān)注。而和她一樣期待在今年找到置業(yè)機(jī)會(huì)的改善型買家，正成為在銷售新組團(tuán)的小方手中的主力買家?！盀榱撕⒆淤I房，為了給父母買房，改善型置業(yè)占比在增多?！?022年樓市開局，一些新的變化在悄然發(fā)生。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌說(shuō)：“回首不平凡的2021年，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)行著新一輪洗牌。2022年，要堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，運(yùn)用歸零思維，深化全競(jìng)提升, 穿越行業(yè)周期，迎來(lái)更大發(fā)展?！?/p>

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良則表示，“每一粒熬過(guò)冬天的種子，都有一個(gè)關(guān)于春天的夢(mèng)想。2022年是實(shí)現(xiàn)再出發(fā)、煥新生、開新局的關(guān)鍵一年?！?/p>

在房企總裁、董事長(zhǎng)們的新年致辭中，不約而同描述了2021年的不平凡，認(rèn)為2022年將進(jìn)入樓市新階段，必須要努力突破和超越自我。

跌宕起伏的2021年樓市落下了帷幕，數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市交出了一份總成績(jī)還不錯(cuò)的答卷。然而樓市走到新的十字路口已成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)，2021年醞釀變局的勢(shì)能在2022年將進(jìn)一步釋放，2022年樓市的走向如何？或許深度剖析數(shù)據(jù)有助于更理性地看待市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)回看：

2021年“高開低走” 預(yù)測(cè)2022年“分化回暖”

問(wèn)及對(duì)2021年樓市的感受，不少房企和中介的從業(yè)者都對(duì)記者用“難”“冷”等詞語(yǔ)來(lái)形容,然而最終的數(shù)據(jù)卻讓很多人感到意外，市場(chǎng)從業(yè)者的感受與最終成交數(shù)據(jù)之間產(chǎn)生強(qiáng)烈的偏差。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交115797套，同比2020年的111534套增加4263套，同比上升3.82%；面積同比上升4.28%。這個(gè)成交數(shù)字創(chuàng)下了近5年的新高，成為有歷史紀(jì)錄以來(lái)的成交亞軍，僅次于2016年的127721套。從全國(guó)來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1~11月，商品房銷售面積158131萬(wàn)平方米，商品房銷售額161667億元，增長(zhǎng)8.5%。據(jù)克而瑞推算，預(yù)計(jì)全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬(wàn)億元以上。

可以看到，2021年房地產(chǎn)走出了一條“高開低走”的曲線。上半年，市場(chǎng)成交熱度高，下半年市場(chǎng)開始冷靜，拿地、融資等更客觀理性。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年有一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，上半年累計(jì)操盤金額同比上漲37%，下半年房企銷售、融資下滑。這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)與行業(yè)自身發(fā)展階段不無(wú)關(guān)系。過(guò)去五年，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的五年，開發(fā)商的融資、銷售、投資規(guī)模迅速擴(kuò)張，過(guò)度金融化帶來(lái)了房?jī)r(jià)、需求、支付力和供應(yīng)的透支，調(diào)控政策是及時(shí)也是必要的。丁祖昱用告別白金時(shí)代邁進(jìn)青銅時(shí)代來(lái)形容2022年以后的樓市，預(yù)計(jì)行業(yè)規(guī)模將回到五年前。

近期進(jìn)行2022年樓市展望的機(jī)構(gòu)也大多持相似觀點(diǎn)。中指院預(yù)計(jì)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。社科院認(rèn)為，2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)商品住房平均價(jià)格變動(dòng)將在-3%至3%，銷售面積變動(dòng)將在-1%至-5%。目前大部分研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為2022年房地產(chǎn)銷售額會(huì)適度下降，但下降幅度預(yù)判基本都在10%跌幅線以內(nèi)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞一定是“穩(wěn)”： “穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)對(duì)于上行市場(chǎng)和下行市場(chǎng)都是適用的；二是量?jī)r(jià)回穩(wěn)，2021年下半年已經(jīng)基本探明市場(chǎng)底部，隨著政策邊際改善，成交量?jī)r(jià)也將回到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的正常狀態(tài)。

行業(yè)洗牌：

房企繼續(xù)分化 千億房企數(shù)量未見增長(zhǎng)

2022年的變數(shù)或還將體現(xiàn)在房企和行業(yè)格局上。有房企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，2021年在“拿地端、融資端”的大分化，會(huì)在2022年直接表現(xiàn)為“銷售端”的大分化。 克而瑞發(fā)布的2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200數(shù)據(jù)顯示，2021年規(guī)模房企銷售增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從千億房企數(shù)量來(lái)看，2021年全口徑千億房企數(shù)量與2020年持平，保持在43家。2021年，百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷售門檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，行業(yè)頭部房企繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP10房企銷售操盤金額門檻達(dá)到2879.5億元。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。但TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規(guī)模房企分化加劇。

值得關(guān)注的是，2021年，多個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)完全改變了玩法，改成為集中時(shí)段供地。以廣州來(lái)看，2021年廣州全年土地出讓金額達(dá)到2452億元。這個(gè)金額其實(shí)僅次于2020年的成交金額。從地塊數(shù)量上看，2021年成交的宗數(shù)亦是歷史第二高，僅次于2020年的146宗。從統(tǒng)計(jì)上看，廣州2021年廣州經(jīng)營(yíng)性用地合計(jì)供應(yīng)169宗、成交138宗。

可以看到，三次住宅用地集中出讓的活躍程度相當(dāng)不同。在第二輪、第三輪集中拿地中，多為頭部企業(yè)。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)中，頭部企業(yè)旗下項(xiàng)目頗為活躍，克而瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)在2021年12月中旬，就以超過(guò)500億元銷售金額成為全廣州2021年銷售金額最高的房企。預(yù)計(jì)2022年不少頭部企業(yè)的銷售額還會(huì)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，而昔日高負(fù)債沖規(guī)模房企則會(huì)面臨業(yè)績(jī)收縮，受到三道紅線去杠桿的影響，若2021年拿地少，新開工減少，銷售也會(huì)顯著下滑，2022年銷售榜單的排名預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)更多的變化。

需求變化：

租賃接受度將持續(xù)提高

雖然2021年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，但在2021年4月買房改善的小姚并不后悔，在她看來(lái)，海珠區(qū)的價(jià)值還沒(méi)得到完全的釋放。目前，核心區(qū)和郊區(qū)的價(jià)值差距增大，購(gòu)房盡量靠近核心區(qū)，已經(jīng)益發(fā)突顯其重要性。

和前幾年相比，這兩年的戶型設(shè)計(jì)可以說(shuō)“每一厘米都被房企用到盡”。也讓剛需和剛改的買家在可以控制總價(jià)的前提下，可以有更好的空間利用和選擇。有設(shè)計(jì)師表示，面積段在80~110平方米左右的三房，100-120平方米的四房，成為現(xiàn)在住宅市場(chǎng)上的絕對(duì)主流產(chǎn)品。在人口結(jié)構(gòu)和生育政策變化等影響下，從2021年到2022年，市場(chǎng)需求還在持續(xù)變化。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以看到，剛需當(dāng)中的租賃占比在上升，同時(shí)，改善提升是未來(lái)支撐市場(chǎng)的主流。

租房的接受度正在上升。除了國(guó)家發(fā)展保障性租賃住房政策的支撐，居住觀念也在悄然發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，2021年接受租房的人占比達(dá)53%，年輕人租房比例五年增長(zhǎng)12%，無(wú)房“95后”階段性租房比例為64%，所以對(duì)于“剛需”的考量，要把租房比例去掉。

同時(shí)，需求變化顯著的是，改善變得全齡化。Z世代、“95后”已經(jīng)開始有改善購(gòu)房需求了，新生代為提升生活品質(zhì)改善，“70、80后”面臨家庭居住改善，而“60后”則是養(yǎng)老改善。幾類改善需求關(guān)注點(diǎn)大相徑庭?！?5后”關(guān)注自己，追求產(chǎn)品漂亮、功能潮流；新生代關(guān)注孩子，以滿足孩子的需要為主；“70、80后”關(guān)注生活；“60后”關(guān)注養(yǎng)老，他們需要空間的高效利用，從普通健康設(shè)施到智慧養(yǎng)老都是關(guān)注的內(nèi)容。

因此，預(yù)計(jì)要滿足市場(chǎng)需求變化，或會(huì)向剛需小型化轉(zhuǎn)變，提高三房占比、三孩戶型、養(yǎng)老戶型、客餐廚一體化、多衛(wèi)生間化、衣帽間升級(jí)，收納精細(xì)化、精裝家居一體化、豪宅酒店化將成為未來(lái)產(chǎn)品創(chuàng)新的潮流。此外，風(fēng)格現(xiàn)代化、主入口功能細(xì)分化、運(yùn)動(dòng)設(shè)施標(biāo)配化、社區(qū)空間老幼化、智能家居概念化也值得參考。