房地產(chǎn)市場金融支持政策密集出臺

在堅持房子是用來住的、不是用來炒的前提下，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，人民銀行和銀保監(jiān)會近日發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》），以維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關(guān)系到開發(fā)商、承建商、發(fā)包商、購房者各方利益，還關(guān)系到廣大從業(yè)人員就業(yè)，為保障房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，不僅兩部門發(fā)布《通知》，多部門都為此紛紛出臺相關(guān)政策。

支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進稱，目前，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，行業(yè)并購重組增多，小房企將逐步退出，只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠存活下來，這也是金融支持的重點所在。

西北政法大學(xué)教授強力說，金融支持的不僅有開發(fā)商，還有建筑企業(yè)等，但都要堅持市場化法治化原則，保障資金安全。

《通知》明確，鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，金融機構(gòu)要按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。

穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。鼓勵金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

事實上，提供金融支持并不僅僅有銀行信貸投放一條路。中銀律師事務(wù)所高級合伙人劉曉宇說，自2018年起，針對部分房地產(chǎn)企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資。

今年11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行自主決策與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，此舉措有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金流動性問題。

11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布信息稱，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。

《通知》提出，保持債券融資基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

做好保交樓服務(wù)工作

《通知》支持個人住房貸款合理需求。強力稱，這一項政策是以前就明確的，并無實質(zhì)改變，要支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

但是，如果房子已售因資金短缺無法交付，對于急需住房的消費者來說，只能是“望房興嘆”。故此有保交樓一說。

據(jù)劉曉宇介紹，今年10月國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點任務(wù)分工方案》，要求用好用足政策性開發(fā)金融工具額度和80000億元新增信貸額度，優(yōu)先支持專項債券項目建設(shè)，保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期。

《通知》細化此項要求，提出積極做好保交樓金融服務(wù)。支持開發(fā)性政策性銀行提供保交樓專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放保交樓專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行，按照市場化、法治化原則，為此專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

為做好保交樓金融服務(wù)，《通知》提出各項具體舉措，包括細化借款與還款等，在嚴(yán)躍進看來，這些正是《通知》的亮點所在。

《通知》明確，新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專項借款支持項目的實施主體保持一致，項目存量資產(chǎn)負債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機構(gòu)進行審計評估確認，并已制定“一樓一策”實施方案。按照“后進先出”原則，項目剩余貨值的銷售回款，要優(yōu)先償還新增配套融資和專項借款。

對于商業(yè)銀行按照《通知》要求，自《通知》印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的、相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

拓寬多元化融資渠道

在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然看來，早在2017年，我國就提出租購并舉。隨著保障性租賃住房的全面入市得到有效落實，有效緩解了一線城市和部分省會城市的高房價現(xiàn)象?；诖?，當(dāng)時就提出過鼓勵金融機構(gòu)，特別是銀行、保險公司進入住房租賃市場。

《通知》提出兩條舉措，加大住房租賃金融支持力度。首先是優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。引導(dǎo)金融機構(gòu)重點加大對獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。

鼓勵金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

其次是拓寬住房租賃市場多元化融資渠道?！锻ㄖ访鞔_，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

趙然說，證監(jiān)會近日提出研究推動公募REITs試點向市場化的長租房和商業(yè)不動產(chǎn)過渡，相信這一舉措會極大提振市場信心。

趙然認為，《通知》的兩條舉措，分別可以從供給端吸引更多的資金特別是險資進入市場，從需求端可以由銀行適度推出租金貸，鼓勵新市民、青年人租房子，這對平抑房價、促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展具有明顯作用。