2021年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下行

房企2021年年報(bào)披露即將收官。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等因素影響，2021年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增速繼續(xù)下行，房企利潤(rùn)率降至歷史較低水平。機(jī)構(gòu)表示，短期房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平仍面臨壓力，中長(zhǎng)期有望逐步觸底回升。

頭部房企毛利率下滑

受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等不確定因素影響，近年房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)下行。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年萬(wàn)科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等頭部上市房企的毛利率繼續(xù)維持下行態(tài)勢(shì)。其中，萬(wàn)科毛利率跌至21.8%，同比降低7.4個(gè)百分點(diǎn)；保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比降低5.7個(gè)百分點(diǎn)；中海地產(chǎn)毛利率為23.5%，同比降低6.5個(gè)百分點(diǎn)。

此前盈利水平一直較高的房企毛利率也明顯下行，多家房企毛利率跌破30%，為2014年以來(lái)首次。其中，龍光集團(tuán)毛利率為21.9%，同比降低8.1個(gè)百分點(diǎn)；合景泰富毛利率從31.5%跌至21.2%，同比降低10.3個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地毛利率也跌破30%，分別跌至23.5%和27%。

此前在土地市場(chǎng)表現(xiàn)較激進(jìn)的房企利潤(rùn)率下滑也較明顯，普遍跌至20%以下。中國(guó)金茂、中梁控股、正榮地產(chǎn)、富力地產(chǎn)毛利率分別下降至18.6%、17.1%、14.6%和14.1%。

處于歷史較低水平

克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。

報(bào)告認(rèn)為，2019年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)成本增速均高于同期營(yíng)收增速，2021年高出逾6個(gè)百分點(diǎn)。在二者增速不匹配的擠壓下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增速出現(xiàn)明顯放緩趨勢(shì)。

該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的51家典型房企年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，近九成房企的毛利率和凈利率均出現(xiàn)下滑。其中，毛利率中位數(shù)跌破20%，同比降低4.4個(gè)百分點(diǎn)至19.3%；凈利率中位數(shù)跌破10%，同比降低3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)水平一直維持下行態(tài)勢(shì)，去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，不少城市實(shí)行限價(jià)政策，對(duì)房企盈利增長(zhǎng)帶來(lái)不小壓力。

中指研究院最近發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的凈利率均值和凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別降低2.2個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)，分別降至9.8%、8.1%。

或繼續(xù)承壓

由于前幾年土地市場(chǎng)過熱，不少房企高價(jià)拍地，隨著這些項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算期，高價(jià)土地的負(fù)面影響開始體現(xiàn)，這也是部分房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率出現(xiàn)明顯下滑的原因。

萬(wàn)科、保利發(fā)展等多家房企表示，近幾年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)行業(yè)毛利率水平造成明顯影響。未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)結(jié)算，預(yù)計(jì)毛利率仍將繼續(xù)承壓。

萬(wàn)科預(yù)測(cè)，未來(lái)兩年開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率維持在20%的水平。越秀地產(chǎn)表示，目前毛利率下降是行業(yè)趨勢(shì)，未來(lái)回歸合理盈利之后，毛利率將維持在20%-25%的區(qū)間。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)朱一鳴認(rèn)為，短期內(nèi)企業(yè)盈利水平繼續(xù)承壓。但中長(zhǎng)期看，隨著前期高價(jià)地逐步去化并完成結(jié)算，行業(yè)利潤(rùn)率水平將觸底回升，毛利率有望維持在20%-25%的區(qū)間。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比利潤(rùn)率下滑的問題，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的資金面狀況更值得關(guān)注。在市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的背景下，房企需要更加審慎拿地，努力控制成本，同時(shí)還必須不斷提高經(jīng)營(yíng)管理效率，提升盈利能力和水平。