促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間

增強(qiáng)購(gòu)房者信心勢(shì)在必行。針對(duì)需求端的相關(guān)鼓勵(lì)支持政策措施持續(xù)出臺(tái)，有助于降低購(gòu)房門(mén)檻，減輕購(gòu)房者的資金壓力，更好滿足剛需和改善性需求，促進(jìn)住房合理消費(fèi)。

近期金融對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度大，穩(wěn)定房地產(chǎn)融資形成“信貸”“債券”“股權(quán)融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢(shì)?！叭R發(fā)”主要針對(duì)供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)向好，需要供需兩端形成合力，離不開(kāi)需求端，也就是針對(duì)購(gòu)房者支持政策的進(jìn)一步完善，以繼續(xù)釋放需求，促進(jìn)市場(chǎng)購(gòu)買力提升。應(yīng)該說(shuō)，近期對(duì)供給端資金的持續(xù)改善，讓市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)復(fù)蘇的重任更多落在了需求端。

當(dāng)前潛在購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心似乎仍顯不足。他們可能擔(dān)心如果買了房子一旦交不了房，或者延遲交房都是很大的麻煩；如果房?jī)r(jià)持續(xù)下行，就買虧了。因此，市場(chǎng)中觀望情緒濃厚。在金融領(lǐng)域加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給端支持的基礎(chǔ)上，只有消費(fèi)者積極出手，企業(yè)真正把房子賣出去，收到回款，銷售逐步企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)的投資才有望隨之復(fù)蘇，從而使市場(chǎng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

增強(qiáng)購(gòu)房者信心勢(shì)在必行。金融政策的完善使得作為供給端的房企資金狀況改善，本身也有助于增強(qiáng)需求端消費(fèi)者信心。近期多地加大對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度，預(yù)售資金更好實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，從而能夠減輕購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目出險(xiǎn)的擔(dān)憂。各地積極采取綜合措施推進(jìn)“保交樓”，更是購(gòu)房者信心重建的關(guān)鍵一環(huán)，如果越來(lái)越多項(xiàng)目都得以保質(zhì)保量交付，將大大改善購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

針對(duì)需求端的相關(guān)鼓勵(lì)支持政策措施持續(xù)出臺(tái)，有助于降低購(gòu)房門(mén)檻，減輕購(gòu)房者的資金壓力，更好滿足剛需和改善性需求，促進(jìn)住房合理消費(fèi)。如近期一些城市調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，降低首付比例和房貸利率，降低換購(gòu)住房個(gè)人所得稅等，均起到了逐步修復(fù)市場(chǎng)信心的作用。當(dāng)前首套房貸利率處于歷史低位，并賦予地方更大自主權(quán)，地方政府能夠更好穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。有關(guān)部門(mén)的監(jiān)測(cè)信息顯示，北京、重慶、廈門(mén)等城市的新房成交面積有所增加，個(gè)別城市的成交量增長(zhǎng)明顯。

除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策之外，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場(chǎng)企穩(wěn)。有關(guān)研究顯示，城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)超過(guò)1.1套，改善性需求已經(jīng)逐漸成為購(gòu)房主體。對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前首次置業(yè)的政策更為優(yōu)惠，而改善性需求成本仍相對(duì)較高，改善性需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求，將有助于改善房企面臨的流動(dòng)性困境，對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定以及金融發(fā)展都有重要作用。

當(dāng)前，改善性需求貸款負(fù)擔(dān)總體高于首次置業(yè)，降低改善性需求的置換成本，或可有效促進(jìn)需求的釋放。有改善性需求的家庭，整體收入水平相對(duì)較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，因此，有業(yè)內(nèi)人士呼吁，可進(jìn)一步通過(guò)降低改善性需求的首付和貸款利率，從而降低改善性需求的資金負(fù)擔(dān)。

同時(shí)，還可以進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本。不久前，財(cái)政部、稅務(wù)總局出臺(tái)了關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。對(duì)于出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅。根據(jù)城市不同，這項(xiàng)政策能夠?yàn)橄鄳?yīng)購(gòu)房者節(jié)省少則一兩萬(wàn)元，多則三五萬(wàn)元，甚至更多稅費(fèi)。還有一些城市出臺(tái)了縮短免征營(yíng)業(yè)稅年限的措施，比如契稅的減免，這些都有助于鼓勵(lì)正常的房屋置換需求。有關(guān)城市也可以選擇在這些方面繼續(xù)發(fā)力促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

總體而言，應(yīng)該高度重視需求端的改善，更好滿足首次置業(yè)特別是改善性需求，首付比例、房貸利率等政策或許仍有一定的調(diào)整空間。