地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向保交樓 “救活”房企仍需從根本紓困

7月28日，中央政治局召開會(huì)議，首提“保交樓、穩(wěn)民生”。隨后，多個(gè)城市出臺(tái)新規(guī)，涉及加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、現(xiàn)房銷售等多個(gè)方面。與此同時(shí)，多家房企也紛紛交出“保交樓”成績(jī)單。

不過，當(dāng)前房地產(chǎn)困局的核心還是在于大規(guī)模房企信用垮塌帶來的負(fù)面情緒及資產(chǎn)貶值，如果要緩解當(dāng)前地產(chǎn)鏈條持續(xù)的下行趨勢(shì)，只保一批交付是不夠的。

中央政治局會(huì)議首提“保交樓”

由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，做好“保交樓”儼然已成為當(dāng)下市場(chǎng)調(diào)控的新重點(diǎn)。政府及金融機(jī)構(gòu)也自上而下紛紛發(fā)聲，并推進(jìn)相關(guān)政策落地。

7月25日，銀保監(jiān)會(huì)召開座談會(huì)，提到支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。7月28日召開的中央政治局會(huì)議首提保交樓，定調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

各地也針對(duì)“保交樓”密集出臺(tái)政策。8月2日，東莞市住建局發(fā)布通知文件，其中提到開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款；監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫谏唐贩宽?xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

長(zhǎng)沙對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)行全程全額監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項(xiàng)目本身，防止預(yù)售資金被挪用；天津此前則提出符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。

與預(yù)售資金監(jiān)管“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的被動(dòng)相比，紓困基金的選擇更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，意在通過恢復(fù)企業(yè)自身造血能力進(jìn)而解決問題。近期，鄭州出臺(tái)了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，擬暫定規(guī)模100億元?；鸢凑铡罢龑?dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，采用母子基金方式運(yùn)作，由子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問題樓盤。

多家企業(yè)披露“保交樓”成績(jī)單

為提升市場(chǎng)信心，多家房企披露也“保交樓”進(jìn)展。

8月1日，恒大宣布公司前7個(gè)月完成保交樓任務(wù)13.9萬套、1561萬平方米；正榮地產(chǎn)宣布公司前7個(gè)月共完成22600余套房屋交付，累計(jì)交房35個(gè)項(xiàng)目/批次；佳兆業(yè)集團(tuán)宣布公司前7個(gè)月在杭州、紹興、武漢、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市，累計(jì)交付6400套房。

碧桂園稱公司上半年在214個(gè)城市累計(jì)如約交付1070個(gè)批次，超25萬套房；綠地控股在公告中宣布“累計(jì)交付全國(guó)百余個(gè)項(xiàng)目共計(jì)面積933.7萬平方米”；中駿集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和建業(yè)集團(tuán)分別宣布已經(jīng)完成超兩萬套房屋的交付。

除了“白紙黑字”的交付數(shù)據(jù)，還有房企披露了復(fù)工復(fù)產(chǎn)狀況。

美好置業(yè)在近日回復(fù)深交所問詢函中表示，公司延期項(xiàng)目武漢美好香域花境(二期)已于2022年8月5日開始部分復(fù)工?！皧W園河南”官微信息顯示，新鄭奧園悅城項(xiàng)目已有序復(fù)工。鴻坤地產(chǎn)旗下廊坊鴻坤理想城項(xiàng)目在7月22日正式恢復(fù)正常施工。

銷售及融資數(shù)據(jù)依然低迷

不過，“保交樓”需要大量真金白銀的投入，而目前房企建設(shè)資金大多來源于項(xiàng)目銷售回款和融資?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)30城新房市場(chǎng)成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%；供應(yīng)環(huán)比下降31%，同比下降43%。而在融資端，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。

一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的過往經(jīng)營(yíng)模式多是以較少的資本金撬動(dòng)杠桿來開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)用杠桿撬動(dòng)的項(xiàng)目資產(chǎn)面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)，如果不能緩解銷售和融資的壓力，為企業(yè)注入現(xiàn)金流，只是要求保證“這一批”房屋交付，那么在建成后企業(yè)可能已無力續(xù)建下一批項(xiàng)目，進(jìn)而釀成新的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)海通證券測(cè)算，在假設(shè)房地產(chǎn)交房期為3年且過去三年銷售出去的期房住宅都沒有交付的極端情況下，未交付住宅的銷售價(jià)值為41萬億；若按照40%的建安成本占比完成建設(shè)大概需要16萬億資金；如果按照 10%的違約停建比例來測(cè)算，需要1.6萬億的資金。

海通證券還稱：“哪怕是當(dāng)前還沒有出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)，未來也很難保證不出現(xiàn)違約。對(duì)于居民來說，并不能完全確定自己購(gòu)買的房子能否保障交付。而這仍會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求端構(gòu)成壓制，需求端問題不緩解的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)的出清可能還要繼續(xù)?！?/p>