南京土拍最嚴(yán)監(jiān)管來了！拍地定品質(zhì) 拿地6個(gè)月內(nèi)禁入市

千呼萬喚始出來！原定7月份亮相的南京第二批集中出讓宅地終于在8月25日登場，53幅地塊分布在南部新城、河西以及溧水、高淳兩區(qū)。值得關(guān)注的是，跟地塊一同亮相的，還有《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》（以下簡稱“通知”）以及《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》（以下簡稱“要求”），進(jìn)一步完善了南京宅地的出讓規(guī)則，包括實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的全新出讓模式，將溢價(jià)率限定在15%以內(nèi)，房企拿地后6個(gè)月內(nèi)住宅不得上市等“史上最嚴(yán)”的監(jiān)管規(guī)范。

相關(guān)部門表示，這是南京完善住宅用地出讓規(guī)則、提升住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)的調(diào)控新舉措，從“全管控、新標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)地價(jià)、細(xì)分類、強(qiáng)監(jiān)管、控總量、限轉(zhuǎn)讓”等七個(gè)方面引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升住宅品質(zhì)。

【住宅品質(zhì)】

1.提高小區(qū)綠化景觀品質(zhì)，明確覆土深度；

2.地下層和首層入戶門廳須同等裝修，增大陽臺(tái)使用空間；

3.不設(shè)地面機(jī)動(dòng)車位，單元電梯應(yīng)直達(dá)每層地下車庫。

【宅地拍賣】

1.實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的全新出讓模式；

2.最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%；

3.“一地一策”，提高部分地塊競買門檻；

4.競得土地后6個(gè)月內(nèi)商品住宅不得上市；

5.同一競買人在同一批次報(bào)名地塊不得超過總量30%；

6.部分地塊不得合作開發(fā)。

舉措一： 實(shí)行“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓模式

本次集中出讓的所有53幅地塊，全部采用“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的出讓新模式，避免開發(fā)建設(shè)過程中的降標(biāo)減配。

記者注意到，房企競地應(yīng)執(zhí)行“定品質(zhì)”新標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)、板塊已制定區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)的也應(yīng)一并參照。品質(zhì)要求將在地塊的規(guī)劃條件和土地出讓合同中同步明確，并要求在房屋銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。

舉措二：明確住宅品質(zhì)新要求

隨著人們對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)要求逐步提升，目前市面上還存在一些需要改進(jìn)和提升的地方，例如住宅通風(fēng)采光不暢、建筑外立面及地下車庫材料低劣、陽臺(tái)無序封閉、公共空間品質(zhì)不佳等，南京市規(guī)劃資源局針對(duì)這些方面，進(jìn)一步明確了住宅品質(zhì)的新要求。

1、優(yōu)化公共空間

針對(duì)近年來有的小區(qū)景觀綠化品質(zhì)低劣、覆土太淺導(dǎo)致小區(qū)樹木難以生長，以及配套設(shè)施散亂布置等問題，《要求》規(guī)定配套設(shè)施宜盡量集中布設(shè)，避免零星布局；為了提高小區(qū)綠化景觀的品質(zhì)，明確地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米等。

2、升級(jí)建筑設(shè)計(jì)

記者注意到，目前一些已交付的商品房小區(qū)隨意安裝室外晾曬設(shè)施，自行封閉的陽臺(tái)顏色、形式風(fēng)格迥異，緊臨交通干線的窗戶不隔音影響睡眠等情況屢見不鮮，這些“頑疾”不僅破壞了整個(gè)小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，也給城市管理帶來了一定難度。

此次《要求》從天際線處理、平面設(shè)計(jì)、室內(nèi)及戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等方面，提出新的管控要求，如規(guī)定住宅建筑的平面設(shè)計(jì)應(yīng)盡量規(guī)整平齊，避免深凹槽，以提高各戶型采光的均好性，改善住宅通風(fēng)采光環(huán)境。為確保小區(qū)地上、地下公共空間的“表里如一”，要求地下層入戶門廳應(yīng)與首層入戶門廳采用同等設(shè)計(jì)和裝修標(biāo)準(zhǔn)，地下車庫地坪面層不得采用低品質(zhì)的水泥砂漿面層。

同時(shí)，對(duì)于緊鄰高速公路、快速路、地上軌道交通線和城市主干道的住宅，要求當(dāng)臥室、起居室（廳）布置在噪聲源一側(cè)時(shí)，外窗應(yīng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施；新建商品房小區(qū)不僅應(yīng)統(tǒng)一封閉陽臺(tái)，封閉陽臺(tái)外不得設(shè)置晾曬設(shè)施，還進(jìn)一步增大了陽臺(tái)使用空間，擴(kuò)大進(jìn)深后的陽臺(tái)可以滿足晾曬功能，降低住戶自行封閉陽臺(tái)所導(dǎo)致的住宅立面凌亂、建筑結(jié)構(gòu)隱患和施工安全等問題。

3、優(yōu)化停車設(shè)施

針對(duì)非機(jī)動(dòng)車道坡度較陡電動(dòng)車推行困難，以及住宅電梯與地庫不通、電動(dòng)車存放安全管理等問題，《要求》提出，居住區(qū)原則上應(yīng)采用人車分流，除訪客車位和特殊車位外，一般不得設(shè)置地面機(jī)動(dòng)車停車泊位。

此外，各單元電梯應(yīng)直達(dá)每層地下車庫，鼓勵(lì)非機(jī)動(dòng)車庫就近布置，以縮短居民回家的路線，同時(shí)還鼓勵(lì)在高層住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置電動(dòng)自行車集中存放和充電場所，該場所應(yīng)當(dāng)獨(dú)立設(shè)置，并與高層民用建筑保持安全距離。

舉措三：溢價(jià)率下調(diào)至最高15%

記者了解到，和今年第一批次集中出讓公告不同，本次公告出讓的地塊中，最高溢價(jià)率由之前的30%下調(diào)至15%，從而提高了開發(fā)企業(yè)使用更好材料、投入更多資金來提升住房品質(zhì)的意愿。

舉措四：提高部分地塊競買門檻

據(jù)了解，本次地塊出讓將實(shí)行“一地一策”，從競買資質(zhì)、保證金比例等多方面適度提高部分地塊的競買條件。《通知》明確，根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需狀況以及地塊規(guī)劃的品質(zhì)要求，將“一地一策”分區(qū)域、分地塊設(shè)定競買企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件。

同時(shí)，競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報(bào)名競買時(shí)應(yīng)提供相關(guān)說明材料；分區(qū)域、分地塊設(shè)定競買保證金比例和成交價(jià)款交納時(shí)間，對(duì)部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價(jià)的50%，同時(shí)成交價(jià)款須在成交后一個(gè)月內(nèi)全部付清。

舉措五：拿地后6個(gè)月內(nèi)商品住宅不得上市

為保證科學(xué)設(shè)計(jì)和施工周期，本次土拍規(guī)定，房企在競得土地后6個(gè)月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證。申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)，需由房產(chǎn)部門、建設(shè)部門現(xiàn)場核實(shí)進(jìn)度，符合要求的方可銷售。

《通知》明確，對(duì)未達(dá)到規(guī)劃條件及土地出讓合同約定建設(shè)的，要及時(shí)將其失信行為記入企業(yè)信用記錄，因工程質(zhì)量問題突出等違法違規(guī)行為造成重大社會(huì)影響的，將限制開發(fā)企業(yè)及其相關(guān)公司參與南京土地市場的競買。

舉措六：限制地塊報(bào)名總數(shù)

記者從《通知》中了解到，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報(bào)地塊的數(shù)量，不得超過本次公告地塊總量（不含高淳、溧水）的30%，這就意味著，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在本次可同時(shí)報(bào)名的地塊數(shù)最多為13幅（不含高淳、溧水），同時(shí)，高淳、溧水兩區(qū)的第二批次集中出讓地塊不實(shí)行報(bào)名地塊數(shù)量限制。

舉措七：限制拿地房企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

記者了解到，《通知》還對(duì)競得人在簽訂土地出讓合同后的項(xiàng)目主體變更進(jìn)行了嚴(yán)格約束，競得人拿地后可按出讓公告的約定，在所占股份大于50%的情況下成立項(xiàng)目公司，土地使用權(quán)可申請(qǐng)變更至項(xiàng)目公司名下。如果地塊開發(fā)產(chǎn)生違約責(zé)任的，除項(xiàng)目公司外，競得人須承擔(dān)主要責(zé)任；項(xiàng)目公司發(fā)生失信行為的，也要記入競得人的企業(yè)信用記錄。

此外，部分地塊可設(shè)立不得聯(lián)合報(bào)名競買、不得合作開發(fā)的條件，競得土地后可按現(xiàn)有規(guī)定成立項(xiàng)目公司，但競得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。