東莞樓市抬價(jià)倒賣現(xiàn)象多發(fā),一套溢價(jià)400萬(wàn)進(jìn)私賬

南方日?qǐng)?bào) · 2021-04-29 09:51

1月,29242元/平方米;2月,27189元/平方米;3月,22873元/平方米。東莞住建局官方數(shù)據(jù)顯示,全市新房網(wǎng)簽均價(jià)2021年來(lái)持續(xù)下跌。

剛需客李先生卻越發(fā)為買房焦慮:新樓開盤,不動(dòng)產(chǎn)登記中心顯示有房可售,但開發(fā)商說(shuō)賣完了。而中介則說(shuō)有房,不過要收高額溢價(jià)。溢價(jià)不能貸款,一次結(jié)清,沒有合同,去向不明。

4月,南方日?qǐng)?bào)、南方+客戶端記者暗訪東莞樓市,發(fā)現(xiàn)投機(jī)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重:有企業(yè)捂盤3年再售,一套最高溢價(jià)400萬(wàn)元;有炒房客、中介倒賣房源,賺取數(shù)十萬(wàn)元內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi);有企業(yè)以雙合同規(guī)避調(diào)控政策……溢價(jià)、內(nèi)轉(zhuǎn)金、茶水費(fèi)大多進(jìn)入私人賬戶。

4月8日,住建部約談東莞市政府,要求堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。東莞市住建局工作人員表示,記者反映的抬價(jià)倒賣現(xiàn)象近期確實(shí)較為多發(fā),均屬違規(guī),無(wú)奈調(diào)查難、取證難,暫無(wú)有效處置手段。

南嶺置業(yè)中介核算,120平米的901房溢價(jià)近115萬(wàn)元,需在首付付清。

捂盤惜售:3年溢價(jià)百萬(wàn),無(wú)發(fā)票進(jìn)個(gè)人賬戶

李先生是清遠(yuǎn)人,在東莞工作多年。兒女要上學(xué)了,買房越來(lái)越迫切。

位于茶山鎮(zhèn)的保利錦城花園引起了他的關(guān)注:2018年取得預(yù)售證,2019年交房,至今還有數(shù)十套好房源可售。這些房便宜,備案價(jià)從1.7萬(wàn)到2.1萬(wàn)元不等;樓層也好,分布在9層到12層、19層到22層。

現(xiàn)實(shí)很快潑了李先生冷水。房源是真的,但是由南嶺置業(yè)中介銷售,按市場(chǎng)價(jià)賣,比備案價(jià)高出約100萬(wàn)元,溢價(jià)部分不寫入合同,不開發(fā)票,一次結(jié)清。這意味著,購(gòu)買一套備案價(jià)200萬(wàn)元的新房,七成貸款,首付也高達(dá)160萬(wàn)元。

東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示,保利錦城花園的項(xiàng)目名稱為茶溪公館,開發(fā)商是東莞市和成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“和成公司”),2號(hào)樓有50套房源可售,另有多套別墅可售。

天眼查信息顯示,和成公司于2015年注冊(cè),股東分別為廣東保利城市發(fā)展有限公司(占股68%)和東莞市匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(占股32%,下稱“匯峰公司”)。

保利錦城商鋪里的南嶺置業(yè),有多套捂盤新房溢價(jià)出售。

4月,南方日?qǐng)?bào)、南方+客戶端記者以購(gòu)房名義來(lái)到保利錦城花園,物業(yè)稱銷售處已取消,可到南嶺置業(yè)中介咨詢。南嶺置業(yè)中介設(shè)在保利錦城花園一樓商鋪,其工作人員多次接待記者,均稱有房,并帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房。

“這些房說(shuō)白了,就是開發(fā)商想賺錢,留到現(xiàn)在賣?!蹦蠋X置業(yè)工作人員稱,保利錦城花園2018年開售后,開發(fā)商的股東留了60多套房自己賣。到今年4月,每平方米售價(jià)已比備案價(jià)高出1萬(wàn)元。

例如,16棟一單元102房,288平方米,售價(jià)超900萬(wàn)元,比2017年備案價(jià)491萬(wàn)元高400多萬(wàn)元。2號(hào)樓一單元1104房,103平方米,售價(jià)268萬(wàn)元,比2018年備案價(jià)165萬(wàn)元高103萬(wàn)元。

南嶺置業(yè)工作人員說(shuō),若購(gòu)房,需先一次性支付溢價(jià),轉(zhuǎn)賬到溫某雯的中國(guó)銀行個(gè)人賬戶,然后再持蓋有匯峰公司印章的辦理商品房買賣委托書,按照商品房買賣的程序,與和成公司交易,“溢價(jià)不會(huì)寫進(jìn)購(gòu)房合同,沒法開發(fā)票,只能給一個(gè)收據(jù)?!?/p>

上述工作人員稱,囤積的60多套房已經(jīng)賣了一半,“要不是首付比較高,早就賣完了?!?名市民告訴記者,其向南嶺置業(yè)支付溢價(jià)后成功購(gòu)得房產(chǎn)。

交清溢價(jià)后,得到蓋有匯峰公司印章委托書,才能辦理購(gòu)房。

倒賣房源:全部售罄?交茶水費(fèi)、內(nèi)轉(zhuǎn)金就有房

記者暗訪發(fā)現(xiàn),在更多新樓盤,炒房客、中介通過“內(nèi)轉(zhuǎn)房”哄抬房?jī)r(jià)、賺取溢價(jià)。

豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家位于虎門鎮(zhèn),今年1月,1棟、6棟共352套放盤。截至4月,東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)顯示仍有166套可售。記者到銷售處咨詢,被告知全賣完了,業(yè)主們正陸續(xù)網(wǎng)簽。

記者再到周邊的中介咨詢,別有天地。一名“Q房網(wǎng)”的中介人員稱,其手上有1樓、18樓兩套房源,交20萬(wàn)元茶水費(fèi),就可讓上個(gè)業(yè)主轉(zhuǎn)讓出來(lái)。他說(shuō),這些房源大都是開發(fā)商內(nèi)部人員拿到,再放到中介售賣,“你既然想要,我們就提供渠道?!?/p>

一名“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”的中介人員則介紹了6棟2單元1802房源,95平方米,內(nèi)轉(zhuǎn)金20萬(wàn)元。其稱,業(yè)主和開發(fā)商的關(guān)系很硬,才能拿到1802房這樣的好戶型,“他和朋友一共拿了十幾套。”

豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家1棟、6棟平均備案價(jià)近3萬(wàn)元,但中介稱仍未到真實(shí)市價(jià)。“備案價(jià)上不去,新房比二手房?jī)r(jià)格低,開發(fā)商就有一系列操作?!敝薪檎f(shuō),不只風(fēng)華世家,虎門多個(gè)新開樓盤都需額外的內(nèi)轉(zhuǎn)金才能拿到房源。

虎門豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家附近中介有“內(nèi)轉(zhuǎn)房”,需給上個(gè)業(yè)主20萬(wàn)元“差額”。

道滘鎮(zhèn)的時(shí)代香海彼岸樓盤,銷售處稱1、2、3期已經(jīng)全部售罄,但有人通過中介轉(zhuǎn)讓房源,當(dāng)場(chǎng)聯(lián)系了“房莞家”中介人員接待記者。

“房莞家”中介人員稱,其獨(dú)家代理了香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房,已經(jīng)賣了七八套,稱房源是新政下沒有購(gòu)房資格的業(yè)主出手的,“人家就算沒資格,也要賺錢的?!?/p>

帶記者進(jìn)入小區(qū)實(shí)地看房后,中介詳細(xì)介紹了交易模式:以一套87平方米房子為例,備案價(jià)約170萬(wàn)元,需事先額外支付業(yè)主60萬(wàn)元“內(nèi)轉(zhuǎn)金”,雙方簽訂三方合同,然后到開發(fā)商處辦理手續(xù)。

佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤一名銷售也表示能幫忙買到香海彼岸的內(nèi)轉(zhuǎn)房,房源是開發(fā)商抵扣給工程方的,售價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米,比備案價(jià)高6000元。溢價(jià)部分一次性結(jié)清給前業(yè)主,然后再按備案價(jià)到房管局網(wǎng)簽。

時(shí)代香海彼岸一名銷售表示,部分參與內(nèi)轉(zhuǎn)房交易的是其前同事,公司知道“內(nèi)轉(zhuǎn)金”的存在,但認(rèn)為是業(yè)主的行為,管不了。

時(shí)代香海彼岸附近中介倒賣“內(nèi)轉(zhuǎn)房”,一套收轉(zhuǎn)讓金60萬(wàn)元。

雙合同:按備案價(jià)賣虧本,裝修合同收取溢價(jià)

東莞市2016年10月8日起對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格實(shí)行備案制度,經(jīng)價(jià)格備案后,商品住房實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格。但記者暗訪發(fā)現(xiàn),除了不法人員以私人賬戶收取溢價(jià)變相規(guī)避備案制度外,也有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用“雙合同”抬高實(shí)際售價(jià)。

中堂鎮(zhèn)的佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤,3棟502房88平方米,公示單價(jià)19427元/平方米,公示總價(jià)171萬(wàn)元。

“如果我們按政府的備案價(jià)去賣,是虧本的?!庇浾甙翟L時(shí),銷售人員直言,芳華樓盤開發(fā)商拿地價(jià)是10700元/平方米,售價(jià)是拿地價(jià)的2倍才能盈利,因此公司調(diào)高了售價(jià),均價(jià)不到2.2萬(wàn)元。以502房為例,實(shí)際售價(jià)約189萬(wàn)元,比備案價(jià)高出18萬(wàn)元。這18萬(wàn)元須在首付時(shí)一次結(jié)清,按裝修合同簽約,有收據(jù)有發(fā)票,“只是說(shuō)你去銀行不能按189萬(wàn)元貸款,要按171萬(wàn)元?!?/p>

佳兆業(yè)·時(shí)代芳華樓盤存在雙合同,超備案價(jià)約十萬(wàn)元。

在2020年中國(guó)百城房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅指數(shù)中,東莞的新房以9.5%居于首位。東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的2020年報(bào)顯示,因開發(fā)商積極推新,疊加受政府嚴(yán)控價(jià)格影響,部分新盤備案價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。

芳華銷售人員稱,除了賣不掉的,東莞很多新盤的實(shí)際售價(jià)都超過備案價(jià),有的以“雙合同”形式收取溢價(jià),有的則以茶水費(fèi)形式收取?!拔腋杏X見過你,知道不是政府暗訪的,所以直接跟你講?!?/p>

公開信息顯示,2020年11月,東莞南城明星樓盤華潤(rùn)·萬(wàn)象府被爆出置業(yè)顧問收取茶水費(fèi)的違法行為,收取金額在10萬(wàn)到30萬(wàn)元不等,涉案總額較大,涉案的“95后”銷售朱某被刑拘。幾天后,厚街一商業(yè)城股東王某因收取“喝茶費(fèi)”也被通報(bào)刑拘。

上述銷售人員說(shuō),在申購(gòu)者支付萬(wàn)元以上的誠(chéng)意金后,工作人員或中介人員會(huì)向購(gòu)房者說(shuō)明“雙合同”“喝茶費(fèi)”等收取溢價(jià)的情況,以規(guī)避政府部門的暗訪檢查。一些明星樓盤溢價(jià)嚴(yán)重,便增設(shè)“驗(yàn)資”門檻,以確定購(gòu)房者有能力支付溢價(jià)。

住建局:確實(shí)較為多發(fā),暫無(wú)有效處置手段

4月16日,記者以群眾信訪的名義咨詢了東莞市住建局工作人員。對(duì)方稱,記者反映的各類抬價(jià)倒賣房源行為,近期確實(shí)較為多發(fā),“搶房的人太多了,實(shí)際需求幾乎是供應(yīng)面積的2倍?!?/p>

工作人員明確,抬價(jià)倒賣行為均屬違規(guī)。若交易未發(fā)生,但有充分證據(jù)證明推銷人員有意圖加價(jià)倒賣,有關(guān)部門可予以行政處罰并通報(bào);若交易發(fā)生了,則違反刑法,由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處置。

不過,工作人員坦言,目前尚無(wú)有效處置手段?!耙鐑r(jià)”“內(nèi)轉(zhuǎn)金”“茶水費(fèi)”大多轉(zhuǎn)入私人賬戶,收取現(xiàn)金的更是沒有任何證明記錄,加之開發(fā)商有很強(qiáng)的規(guī)避調(diào)查能力,調(diào)查難、取證難。

雖然東莞2020年7月發(fā)文要求加大力度打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為,嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為,認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。但東莞市住建局工作人員承認(rèn),如果企業(yè)為認(rèn)購(gòu)者出具認(rèn)購(gòu)證明,而認(rèn)購(gòu)者以各種理由延遲網(wǎng)簽,很難判斷其是否為捂盤不售;而開發(fā)商在更改認(rèn)購(gòu)者姓名時(shí),往往又能給出早前認(rèn)購(gòu)者不滿條件的種種理由?!皩?duì)這些,我們很難做‘一刀’切的規(guī)定?!?/p>

記者了解到,早在去年7月和今年2月,東莞先后出臺(tái)“莞九條”和“莞六條”,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為,嚴(yán)肅查處捂盤惜售、收“茶水費(fèi)”、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。4月8日被住建部約談后,東莞又重申堅(jiān)持“房住不炒”定位,深化“一城一策”調(diào)控。

“如果把售賣渠道收回來(lái),研發(fā)一個(gè)公平公正的申購(gòu)搖號(hào)系統(tǒng),問題可能會(huì)有所緩解?!睎|莞市住建局工作人員說(shuō)。目前,上海、成都等地已引入公正機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督樓盤售賣,并開發(fā)專門的搖號(hào)系統(tǒng),規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、內(nèi)部人員認(rèn)購(gòu)等問題。

接待記者時(shí),一名工作人員也忍不住吐槽:不久前,他曾到茶山鎮(zhèn)金融街·金悅府買房,沒買到。次日,中介來(lái)電稱手上有房,交15萬(wàn)元就可轉(zhuǎn)讓。


編輯:崔志敏

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