北京市住建委正式發(fā)布新規(guī)！嚴(yán)禁樣板間“貨不對(duì)板”

北京動(dòng)作很快，銷售新規(guī)征詢意見(jiàn)稿于2021年7月9日至16日，在市政府門戶網(wǎng)站（首都之窗）和本單位門戶網(wǎng)站向社會(huì)公開征集意見(jiàn)，8月16日正式版就出來(lái)了。

根據(jù)此前征詢意見(jiàn)稿，劃重點(diǎn)---

①售前杜絕虛假宣傳。原則總結(jié)起來(lái)就是，加分項(xiàng)不多說(shuō)，減分項(xiàng)不少說(shuō)，沒(méi)落實(shí)的堅(jiān)決不能說(shuō)。

②售中保證公平公正。設(shè)置疊加政策包，控制申購(gòu)人數(shù)，并采取公證搖號(hào)方式，具體操作由屬地主管部門決定。

③售后避免貨不對(duì)板。一是樣板間關(guān)美顏，買家秀全面看齊賣家秀；二是有證可查，樣板間必須保留至交房后三個(gè)月。另外，交房前還必須組織至少兩次工地開放日。

完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結(jié)構(gòu)，包括：規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度、壓實(shí)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任、其他等五部分內(nèi)容。

并進(jìn)行了如下調(diào)整：

1.針對(duì)“增加不利因素”的建議，我們部分吸收采納，在不利因素中增加涉及喪葬內(nèi)容。

2.針對(duì)“變更銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員時(shí)不應(yīng)暫停項(xiàng)目銷售”的建議，我們考慮到變更個(gè)別銷售人員即暫停項(xiàng)目銷售并不合理，擬部分采納該條意見(jiàn)。

調(diào)整為：項(xiàng)目銷售時(shí)，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)備案的銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員組織銷售。需變更銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員的，應(yīng)向項(xiàng)目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請(qǐng)。項(xiàng)目變更銷售機(jī)構(gòu)或半數(shù)以上銷售人員的，變更過(guò)程中應(yīng)暫停項(xiàng)目銷售。

3.針對(duì)取消“工地開放日活動(dòng)中購(gòu)房人對(duì)工程質(zhì)量的意見(jiàn)或建議，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)維修整改并反饋購(gòu)房人”的要求，或改為“及時(shí)維修整改或解釋說(shuō)明并反饋購(gòu)房人”的建議，考慮到購(gòu)房人非專業(yè)人士，工地現(xiàn)場(chǎng)提出的意見(jiàn)建議不一定均為質(zhì)量問(wèn)題，擬部分采納該條意見(jiàn)。

調(diào)整為：“工地開放日”活動(dòng)中購(gòu)房人對(duì)工程質(zhì)量的意見(jiàn)或建議，應(yīng)及時(shí)解釋說(shuō)明，屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時(shí)維修整改并反饋購(gòu)房人。

4.針對(duì)“取消樣板間保留至交付后三個(gè)月”的建議，考慮到將交付樣板間保留至交付后三個(gè)月，是解決“貨不對(duì)板”的主要措施之一，該建議不予采納。

但在正式《通知》中明確了：一是，設(shè)置在項(xiàng)目范圍內(nèi)臨建中的樣板間，確因竣工驗(yàn)收需要拆除無(wú)法保留的，布設(shè)內(nèi)容應(yīng)委托第三方公證。二是，企業(yè)未設(shè)置交付樣板間前，不得設(shè)置展示（宣傳）樣板間，且交付樣板間、工藝樣板區(qū)及展示（宣傳）樣板間應(yīng)設(shè)置在同一場(chǎng)所內(nèi)。展示（宣傳）樣板間應(yīng)在顯著位置標(biāo)注屋內(nèi)裝修、裝飾僅用于展示。

5.針對(duì)“建立政府意向平臺(tái)、無(wú)房家庭及東西城家庭不需搖號(hào)或優(yōu)先搖號(hào)”等建議。從目前管理需要看，暫無(wú)政府建立平臺(tái)的必要；無(wú)房家庭不搖號(hào)，優(yōu)先東西城家庭等，可作為政策儲(chǔ)備，上述建議不予采納。

附公告原文：

近年來(lái)，市堅(jiān)決落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署,始終把房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位作為根本遵循，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)，完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。一方面，優(yōu)化供給、精準(zhǔn)調(diào)控，多措并舉確保房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)；另一方面，強(qiáng)化監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)法，持續(xù)規(guī)范商品住房銷售行為。針對(duì)一段時(shí)間以來(lái)開發(fā)企業(yè)過(guò)度裝飾樣板間、過(guò)分美化樓盤展示，導(dǎo)致購(gòu)房群眾產(chǎn)生“貨不對(duì)版”、“嚴(yán)重減配”的問(wèn)題和意見(jiàn)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將規(guī)范新建商品住房銷售行為，納入“學(xué)黨史，辦實(shí)事”范圍。研究起草了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知）并于2021年7月9日至16日，在市政府門戶網(wǎng)站（首都之窗）和本單位門戶網(wǎng)站向社會(huì)公開征集意見(jiàn)。

經(jīng)對(duì)征求意見(jiàn)吸收采納后，市住建委對(duì)《通知》內(nèi)容進(jìn)一步完善修改后，于今日正式印發(fā)實(shí)施。完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結(jié)構(gòu)，包括：規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度、壓實(shí)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任、其他等五部分內(nèi)容。

（一）設(shè)置交付樣板間。規(guī)定了企業(yè)應(yīng)按出讓合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在預(yù)售方案中列出主要材料、設(shè)備清單；在預(yù)售商品住房時(shí)設(shè)置樣板間的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃圖紙和預(yù)售方案明確的戶型、尺寸、標(biāo)準(zhǔn)、工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。

提出“三個(gè)一致”的要求，即：樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際的交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和設(shè)施。同時(shí)要求，樣板間應(yīng)保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。

正式《通知》還特別明確了：一是，設(shè)置在項(xiàng)目范圍內(nèi)臨建中的樣板間，確因竣工驗(yàn)收需要拆除無(wú)法保留的，布設(shè)內(nèi)容應(yīng)委托第三方公證。二是，企業(yè)未設(shè)置交付樣板間前，不得設(shè)置展示（宣傳）樣板間，且交付樣板間、工藝樣板區(qū)及展示（宣傳）樣板間應(yīng)設(shè)置在同一場(chǎng)所內(nèi)。展示（宣傳）樣板間應(yīng)在顯著位置標(biāo)注屋內(nèi)裝修、裝飾僅用于展示。

（二）規(guī)范銷售推廣。規(guī)定企業(yè)在制作各類銷售宣傳材料時(shí)，項(xiàng)目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，項(xiàng)目以外應(yīng)與現(xiàn)狀保持一致；應(yīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示項(xiàng)目不利因素。嚴(yán)格銷售機(jī)構(gòu)、人員、行為管理。在項(xiàng)目銷售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語(yǔ)等方面。

在銷售過(guò)程中，銷售人員應(yīng)佩胸卡上崗，線上銷售應(yīng)實(shí)名，同時(shí)提出了銷售人員“四嚴(yán)禁”，即：嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷。

（三）交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)。規(guī)定在確保安全的前提下，企業(yè)應(yīng)在竣工驗(yàn)收前開展不少于2次的“工地開放日”，組織購(gòu)房人進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目實(shí)地情況。鼓勵(lì)通過(guò)在線視頻向購(gòu)房人實(shí)時(shí)展示施工進(jìn)度。

強(qiáng)調(diào)落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度，除按我委《關(guān)于對(duì)新建住宅交付使用前實(shí)施房屋質(zhì)量查驗(yàn)的通知》規(guī)定，組織購(gòu)房人對(duì)房屋施工質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)外，還應(yīng)組織購(gòu)房人對(duì)預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。

針對(duì)購(gòu)房人在“工地開放日”提出的意見(jiàn)建議，正式《通知》明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)解釋說(shuō)明，屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時(shí)維修整改并反饋購(gòu)房人。

（四）壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任。要求企業(yè)加強(qiáng)銷售管理，對(duì)熱銷項(xiàng)目（客源/戶數(shù)超過(guò)3的），要在區(qū)住建部門指導(dǎo)下，公證搖號(hào)優(yōu)先面向無(wú)房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。

規(guī)定在簽訂合同時(shí)，企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人展示樣板間，介紹材料、工藝、尺寸等內(nèi)容；同時(shí)告知項(xiàng)目不利因素并由購(gòu)房人書面確認(rèn)；要求項(xiàng)目宣傳推廣材料應(yīng)形成書面、影像材料留存?zhèn)洳椋幻鞔_企業(yè)對(duì)商品住房的整體質(zhì)量及售后服務(wù)負(fù)總責(zé)，應(yīng)向購(gòu)房人出具符合合同約定的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。

正式《通知》明確：現(xiàn)房銷售的，還應(yīng)向購(gòu)房人全面展示實(shí)際交付房屋。

（五）其他方面。要求區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可前，應(yīng)對(duì)樣板間設(shè)置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。違反通知規(guī)定的，責(zé)令企業(yè)限期整改，并對(duì)違規(guī)行為記分，納入信用體系管理。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》正式印發(fā)后，將盡快組織開發(fā)企業(yè)和屬地管理部門展開政策宣貫，確保各項(xiàng)管理措施落地，務(wù)求取得實(shí)效。同時(shí)，將結(jié)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部委下發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房〔2021〕55號(hào)）以及我市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》（京建發(fā)〔2021〕115號(hào)）要求，以群眾反映、媒體報(bào)道、輿情關(guān)注為線索，對(duì)開發(fā)企業(yè)、銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員違法違規(guī)行為，堅(jiān)決予以打擊治理、從嚴(yán)懲處、公示曝光，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房群眾合法利益，確保市場(chǎng)秩序平穩(wěn)。