回暖信號(hào)釋放：央行降準(zhǔn)、多家民營房企發(fā)債獲批

房企持續(xù)爆雷陰影下，多部門開始從融資端釋放善意。

12月3日晚間，備受社會(huì)各界關(guān)注的恒大公告稱，可能無法履行2.6億美元的境外債務(wù)擔(dān)保責(zé)任。

一石激起千層浪，當(dāng)晚央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部門相繼就恒大及整個(gè)行業(yè)問題進(jìn)行表態(tài)，再次強(qiáng)調(diào)恒大屬于個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)釋放出行業(yè)信貸融資政策即將回暖的積極信號(hào)。

12月6日晚間，央行官網(wǎng)即刊登降準(zhǔn)公告。

公告稱，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

支持房企合理正常融資

央行稱，此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。

對(duì)于此次降準(zhǔn)的目的，央行表示，旨在加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。一是在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定資金來源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力。二是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約150億元，通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。

58安居客研究院院長張波向觀察者網(wǎng)分析稱，降準(zhǔn)資金將強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持而非房地產(chǎn)，但對(duì)于房地產(chǎn)市場來說亦存在一定利好。四季度央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)合理資金需求要給予支持，加上此次降準(zhǔn)，在一定程度上能緩解房企現(xiàn)金流壓力，提振市場信心，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月3日，央行在談及恒大問題時(shí)就提到，將對(duì)企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券提供支持。

銀保監(jiān)會(huì)表示，將重點(diǎn)滿足剛需及改善需求，合理發(fā)放開發(fā)貸、并購貸，加大保障性租賃住房支持力度。

證監(jiān)會(huì)表示，將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資；支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購；探索推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITS）支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展。

簡單來說，要解決房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍存在的爆雷風(fēng)險(xiǎn)，首先要從流動(dòng)性入手。在房企預(yù)售資金受到嚴(yán)格監(jiān)管的背景下，經(jīng)營性現(xiàn)金流短板只能依靠融資來彌補(bǔ)。

因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次多部門表態(tài)意味著融資端即將回暖，行業(yè)釋放穩(wěn)定預(yù)期。

中信證券分析師陳聰在研究報(bào)告中指出，恒大的核心問題不是流動(dòng)性不足，甚至不完全是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，而是公司經(jīng)營管理混亂，盲目多元化擴(kuò)張的資產(chǎn)質(zhì)量問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)守主業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)健，這和恒大有明顯差別。

同時(shí)，陳聰表示，我國金融系統(tǒng)是具備強(qiáng)執(zhí)行能力的垂直管理系統(tǒng)，相信有能力在治本（強(qiáng)化信息披露，積累市場化解決問題經(jīng)驗(yàn)等）和治標(biāo)（釋放穩(wěn)定預(yù)期，改善信貸環(huán)境）兩個(gè)方面逐漸修復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)信用體系所面臨的問題。

優(yōu)質(zhì)房企融資有望改善

事實(shí)上，近期房企發(fā)債已經(jīng)明顯有增多跡象，特別是民營房企。

12月3日，龍光集團(tuán)子公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行4年期公司債券的申請(qǐng)，獲得證監(jiān)會(huì)及上交所審核批準(zhǔn)。

12月6日，龍光集團(tuán)還宣布，將于近期啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作，且前期溝通已得到中國證監(jiān)會(huì)和深交所的大力指導(dǎo)和支持。

除龍光之外，金地集團(tuán)一筆ABS也于12月5日獲準(zhǔn)發(fā)行，該ABS為"長城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃"，擬于2022年初發(fā)行。

同時(shí)，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)接連受理了碧桂園與龍湖兩家頭部民營房企的中期票據(jù)注冊(cè)申請(qǐng)。也終于為眼饞央企、國企頻繁發(fā)債許久的民營房企開了個(gè)好頭。

要知道，在此之前，房企融資利好“解渴”的范圍主要集中在招商蛇口、保利、中海等央國企。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月份，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元，較2020年同期下降19%，規(guī)模減少1990億元。

其中，11月份，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，同比減少43.4%，但環(huán)比已大幅增加55.6%。

而這些增加部分，幾乎清一色均為大型央企及部分地方國資房企。

因此，此次碧桂園和龍湖成功在銀行間發(fā)行中期票據(jù)，加之龍光、金地ABS融資獲準(zhǔn)，對(duì)于民營房企整體提振信心的效果不言而喻。

不過，華泰證券分析師陳慎則認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企有望優(yōu)先享受“融資”糖果，政策有利于行業(yè)間整合和優(yōu)質(zhì)房企的集中度提升。目前盡管金融端政策邊際改善，但當(dāng)前環(huán)境需要更多政策聯(lián)動(dòng)才能根本上修復(fù)金融機(jī)構(gòu)和購房者信心，如更多的因城施策手段等，否則房企風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散仍將持續(xù)。

平安證券資深分析師楊侃亦指出，盡管政策端、融資端至暗時(shí)刻已過，但市場端筑底仍有待觀察，此次降準(zhǔn)及按揭端松綁，或有助于銷售景氣度修復(fù)，但行業(yè)仍面臨基本面下行壓力。因此，考慮到金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好，信貸政策松綁只會(huì)更加利好央國企及優(yōu)質(zhì)民企，高風(fēng)險(xiǎn)房企短期融資環(huán)境仍難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。