恒大低于市場(chǎng)價(jià)賣房被查處？記者調(diào)查：房?jī)r(jià)甚至不如地價(jià)

近日，一份網(wǎng)傳《菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于調(diào)查處理恒大房地產(chǎn)項(xiàng)目涉嫌違法違規(guī)行為的函》在社交媒體上引發(fā)關(guān)注。  

文件內(nèi)容稱，經(jīng)群眾舉報(bào)和住建局調(diào)查，菏澤恒發(fā)置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的恒大華府、恒大綠洲項(xiàng)目，菏澤帝景置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的恒大悅瀾庭項(xiàng)目分別以4200元/平方米、3800元/平方米銷售商品房，定價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)上述處理。住建局將配合做好查處工作，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。  

28日上午，第一財(cái)經(jīng)記者先后致電給山東菏澤市監(jiān)局辦公室、宣傳科和菏澤住建局辦公室，詢問該函的真實(shí)性，相關(guān)接電人員均表示，以官方掛出消息為準(zhǔn)。  

隨后，第一財(cái)經(jīng)記者又多次向菏澤住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科求證，相關(guān)工作人員表示，“這事兒我們還不清楚，但已經(jīng)在調(diào)查中，等官方消息就好。這上面寫的確實(shí)是我們科室電話，工作人員姓名也無誤。如果這份文件上標(biāo)注的同事有回應(yīng)，我們也會(huì)及時(shí)告知。”  

截至發(fā)稿，菏澤住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科并未就該份文件調(diào)查的最新進(jìn)展予以明確回應(yīng)，同時(shí)，該市住建局官方網(wǎng)站上也沒有掛出相關(guān)調(diào)查結(jié)果的公示信息。  

28日下午，一位負(fù)責(zé)恒大綠洲項(xiàng)目的某房屋中介銷售經(jīng)理人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱該函件確實(shí)存在?！斑@幾處恒大的項(xiàng)目確實(shí)在查處中。不過，我所了解到的是市場(chǎng)監(jiān)管局在查這件事。所以，那邊的房子不靠譜，我們一般都推薦購房者不要考慮?！?nbsp; 

但綜合菏澤市國土資源局國有土地使用權(quán)招拍掛出讓成交公示和中指研究院數(shù)據(jù)庫信息，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該份函件上的信息與事實(shí)略有誤差。誤差在房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開發(fā)商出現(xiàn)偏差。  

其中，恒大華府、恒大綠洲項(xiàng)目的開發(fā)商應(yīng)為菏澤帝景置業(yè)公司，而恒大悅瀾庭項(xiàng)目的開發(fā)商則為菏澤恒發(fā)置業(yè)公司。  

但是，天眼查專業(yè)版信息顯示，菏澤恒發(fā)置業(yè)公司和菏澤帝景置業(yè)公司的最終受益人一致，且大股東均為恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司，而后者部分股權(quán)現(xiàn)處于出質(zhì)狀態(tài)，同時(shí)，該公司在其他企業(yè)持有的股權(quán)至少有三項(xiàng)被凍結(jié)。第一財(cái)經(jīng)記者從臨沂市中級(jí)人民法院處獲悉，7月21日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司被執(zhí)行持有股權(quán)、其它投資權(quán)益的數(shù)額達(dá)74000萬元人民幣。  

不過，恒大華府、恒大綠洲、恒大悅瀾庭項(xiàng)目的地價(jià)，確實(shí)高過了網(wǎng)傳文件里的銷售價(jià)格。  

其中，恒大華府、恒大綠洲項(xiàng)目于2017年11月拿地，這個(gè)以“牡丹區(qū)東城辦事處太原東路以東、規(guī)劃支路以南、天香西路以西、黃河路以北”為界的地塊，當(dāng)年成交地價(jià)是5400元/平方米；恒大悅瀾庭項(xiàng)目于2018年4月拿地，這個(gè)以“開發(fā)區(qū)閩江路以南、牡丹路移動(dòng)、緯三路以北、劍橋公館杏林小區(qū)以西”為界的地塊，當(dāng)年成交地價(jià)是3900元/平方米。  

上述銷售經(jīng)理人稱，去年下半年起，恒大綠洲項(xiàng)目就以4000元/平方米的單價(jià)推出，但當(dāng)時(shí)出售的是北邊的房子，本身就賣得不好，所以沒有引起業(yè)主反對(duì)、質(zhì)疑。目前降價(jià)為4000元/平方米的是南邊房子，今年春節(jié)前后掛價(jià)仍為6000元/平方米。所以近期業(yè)主維權(quán)事件頻出。  

當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者以購房者的身份在貝殼找房APP上向一位房地產(chǎn)中介詢問該樓盤信息時(shí)，這名中介建議記者不要考慮恒大綠洲或者悅瀾庭項(xiàng)目。  

對(duì)于為何貝殼找房APP上恒大綠洲項(xiàng)目掛售單價(jià)仍為7864元/平方米，該中介表示，那或許是登記時(shí)的最高價(jià)格。“周圍房?jī)r(jià)現(xiàn)在也要6000元/平方米左右才能拿到，這也是為什么說恒大涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的原因?！?nbsp; 

針對(duì)前述函件中提到的“根據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》（下稱《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》）的相關(guān)規(guī)定”，一名法律界人士告訴第一財(cái)經(jīng)，《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》中尚無明確條文或案例，但在《反壟斷法》第十七條中，禁止具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者從事下列濫用市場(chǎng)支配地位的行為包括，以不公平的高價(jià)銷售商品或者以不公平的低價(jià)購買商品；沒有正當(dāng)理由，以低于成本的價(jià)格銷售商品；沒有正當(dāng)理由，對(duì)條件相同的交易相對(duì)人在交易價(jià)格等交易條件上實(shí)行差別待遇。  

“如果恒大在菏澤市當(dāng)?shù)鼐哂惺袌?chǎng)支配地位，就符合這項(xiàng)法律條文對(duì)約束對(duì)象的要求?！痹撁山缛耸空f。  

景輝智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉進(jìn)一步表示，如果該項(xiàng)目售價(jià)長(zhǎng)期低于成本價(jià)銷售就算不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。  

自房企“三道紅線”的規(guī)定推出以來，作為此前中國債務(wù)規(guī)模最高的房企，恒大的一舉一動(dòng)牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。5月以來，“恒大打骨折式降價(jià)促銷”的消息及“恒大商票拒付及逾期”等傳聞?lì)l出，引起市場(chǎng)對(duì)其現(xiàn)金流的擔(dān)憂。  

7月中旬，廣發(fā)銀行申請(qǐng)凍結(jié)恒大地產(chǎn)1.32億元資產(chǎn)。標(biāo)普方面認(rèn)為，這一事件表明中國恒大的資金狀況十分脆弱，金融機(jī)構(gòu)正在降低對(duì)中國恒大的風(fēng)險(xiǎn)敞口，公司的融資渠道可能繼續(xù)惡化。26日，標(biāo)普宣布將中國恒大及旗下恒大地產(chǎn)、天基控股的公司評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，將相關(guān)美元債長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”。27日，中國恒大決定取消特別分紅。  

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，無論是被降低評(píng)級(jí)，還是以價(jià)換量的方式進(jìn)行打折促銷，都反映了恒大資金周轉(zhuǎn)的壓力。但即便花式玩促銷，也不能盲目降價(jià)、違背房地產(chǎn)正常交易秩序，這不利于“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”。  

“近期八部門聯(lián)合發(fā)布整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知中也提到，要重點(diǎn)整治房屋買賣環(huán)境，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)查處價(jià)格違法、利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益等問題。所以，恒大這個(gè)教訓(xùn)，應(yīng)當(dāng)引起其他房地產(chǎn)企業(yè)的重視。”嚴(yán)躍進(jìn)說。