房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)來了，對樓市長期影響有限

一向被視為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制最后的“核武器”——房地產(chǎn)稅，終于登上一級新臺階。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。據(jù)媒體援引有關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

該消息一出，瞬間登上熱搜榜。這已經(jīng)不單單關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)的未來，還是與所有有房人的未來息息相關(guān)的政策。

從2013年11月，十八屆三中全會(huì)首次提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”開始，到2015年8月，房地產(chǎn)稅被列入全國人大立法規(guī)劃，再到2016年1月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》正式發(fā)布實(shí)施，房地產(chǎn)稅改革在中國已經(jīng)醞釀多年。

作為財(cái)稅體制改革的一部分，房地產(chǎn)稅具有“重交易、輕持有”的特點(diǎn)。其中“重交易”是指開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)貢獻(xiàn)的土地出讓金，涉及土地增值稅等稅種，另外在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及增值稅、契稅等6個(gè)稅種，對地方財(cái)政貢獻(xiàn)較大，而“輕持有”則是保有環(huán)節(jié)2個(gè)稅種只對非居住用房征收，稅收貢獻(xiàn)較低。因此，房地產(chǎn)稅被普遍認(rèn)為具有調(diào)節(jié)稅收、抑制投資投機(jī)性炒房的作用。

外界甚至開始傳出“房產(chǎn)稅一出泡沫必破”，以及“房產(chǎn)稅出臺，租金必然跳漲”等言論。事實(shí)真的如此嗎？當(dāng)房地產(chǎn)稅開始進(jìn)入實(shí)施層面，市場真的會(huì)遭遇巨大沖擊嗎？

從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅

在弄清“房地產(chǎn)稅”將帶來哪些影響之前，首先要先了解該稅種在中國的發(fā)展歷程。

早期，它還叫“房產(chǎn)稅”，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅1986年開始征收，屬于“小眾稅種”，其征收范圍較窄，對象是營業(yè)用房，是以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。2020年全國房產(chǎn)稅收入3000億元，僅占地方公共財(cái)政收入的1.7%。

現(xiàn)在，它叫“房地產(chǎn)稅”，是一個(gè)綜合概念。在安信證券看來，狹義口徑的“房地產(chǎn)稅”為保有環(huán)節(jié)稅種，針對房子和土地征收，近似于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的整合；廣義口徑的房地產(chǎn)稅，除保有和交易環(huán)節(jié)外，還包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收，如土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

此次試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象擴(kuò)大為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

據(jù)悉，很多發(fā)達(dá)國家都在征收房地產(chǎn)稅。根據(jù)OECD測算，2018年OECD國家保有環(huán)節(jié)稅收占GDP比重平均為1.9%（中國2020年為0.5%），其中法國、英國、加拿大、韓國、美國分別高達(dá)4.1%、4.1%、3.9%、3.1%和3.0%。作為地方政府的主力稅種，以美國為例，2019年州和地方政府房產(chǎn)稅收入5770.1億美元，占財(cái)政收入的20%左右，房產(chǎn)稅主要用于公共服務(wù)開支，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育等。

雖然我國很早就提出房地產(chǎn)稅的相關(guān)概念，卻沒有將其作為主力稅種，前些年兩會(huì)上的表態(tài)都是“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，隔靴搔癢，但今年不同，4月份，財(cái)政部將提法調(diào)整為“積級穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”；5月，財(cái)政部等四部委召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)；10月，習(xí)總書記發(fā)表重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！罚赋觥耙e極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好作試點(diǎn)工作”。

信號已經(jīng)非常明顯，炒房客開始陷入恐慌，投資者也在焦慮觀望，剛需和改善的客群更是困惑這是否還是購置房產(chǎn)的時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)稅影響幾何？

這場房地產(chǎn)稅的改革究竟對中國樓市能產(chǎn)生怎樣的影響，其實(shí)在十年前的試點(diǎn)工作中就能看出端倪。

2011年，上海、重慶兩地開始對個(gè)人住房征收“房產(chǎn)稅”。不同的是，上海只針對本地居民的第二套住房、重慶只針對別墅和高檔住房征收等。2020年，上海、重慶房產(chǎn)稅收入198.7億元、71.7億元 ,僅占地方財(cái)政收入的2.8%、3.4%。

從滬渝試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來看，短期對市場預(yù)期形成較大沖擊，成交量下滑但價(jià)格變化不顯著，但交易量價(jià)長期由住房供求基本面決定，在供不應(yīng)求的市場房產(chǎn)稅影響微乎其微。

盡管本輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)與滬渝房地產(chǎn)稅有明顯的不同，但平安證券分析指出，房地產(chǎn)稅出臺短期或?qū)鞘杏幸欢_擊，不過沖擊大小受免征范圍、邊際稅率等影響，后續(xù)仍需持續(xù)關(guān)注各地具體試點(diǎn)方案，且從中長期來看，房地產(chǎn)稅出臺并未改變區(qū)域樓市趨勢。

今年以來，個(gè)人住房貸款規(guī)模進(jìn)一步趨緊，退一萬步說，在當(dāng)前情形下，房地產(chǎn)稅對需求的影響非常小，房地產(chǎn)稅對交易市場的影響是通過影響超額住房持有成本，從而影響二手房市場的供應(yīng)。貝殼研究院挑選了部分典型城市進(jìn)行測算，結(jié)果顯示，房產(chǎn)稅并不會(huì)顯著影響深圳、西安和重慶等城市超額住房持有意愿，但會(huì)影響濟(jì)南、青島和長沙這樣的城市超額住房持有意愿。

在供不應(yīng)求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價(jià)能力更強(qiáng)，城市的總交易額也將會(huì)增加。青島、濟(jì)南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價(jià)能力更強(qiáng)，這些地方房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)導(dǎo)致總交易金額的下降。換句話說，無論是什么時(shí)候，在什么政策環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律不會(huì)被顛覆，市場更多受到供需等區(qū)域基本面因素影響。

從另一個(gè)層面看，提高直接稅比重是中國稅制改革的重要方向之一。房地產(chǎn)稅作為直接稅，既能豐富地方財(cái)政收入來源，還能調(diào)節(jié)收入分配，推動(dòng)共同富裕。政府的目的是讓樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅立法改革不應(yīng)該、也不可能成為制造市場恐慌情緒的源頭。

平安證券認(rèn)為，此次人大常委會(huì)明確授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，符合此前政策基調(diào)，不僅有助于解決房地產(chǎn)稅立法環(huán)節(jié)多、周期較長問題，亦能通過地方試點(diǎn)為全面開征提供經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、避免政策“一刀切”帶來不合理、不公平現(xiàn)象。考慮試點(diǎn)期限為五年，后續(xù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)等，預(yù)計(jì)全面開征仍需時(shí)日。