合生擬200億接手恒大物業(yè)背后的“內(nèi)幕與幕后”

近日，港股盤前，中國恒大、恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展集團(tuán)均短暫停牌。三家公司短暫停牌公告均指向“有關(guān)收購”的內(nèi)幕消息。

傳200億元收購

其中，港股合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（簡稱：合生創(chuàng)展集團(tuán)，0754.HK）公告顯示，合生創(chuàng)展集團(tuán)的股份在2021年10月4日上午9時(shí)起在香港聯(lián)合交易所有限公司短暫停止買賣，以待刊發(fā)公司公告。

據(jù)悉，公告稱，有關(guān)合生創(chuàng)展集團(tuán)一項(xiàng)同意收購一家在聯(lián)交所上市公司的主要交易，以及與此有關(guān)的一項(xiàng)公司可能要根據(jù)香港收購及合并守則而對目標(biāo)公司的股份提出的強(qiáng)制要約。

此外，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)從多家媒體公開報(bào)道獲悉，知情人士稱合生創(chuàng)展擬收購恒大物業(yè)約51%股份，獲恒大物業(yè)控股權(quán)，合生創(chuàng)展給恒大物業(yè)估值超400億港元。知情人士表示，“恒大物業(yè)上市不到一年，如要出售控股權(quán)，需要香港聯(lián)交所同意，這次轉(zhuǎn)讓控股權(quán)是經(jīng)過香港聯(lián)交所同意的?！?/p>

盡管恒大兩個(gè)停牌公司公告中未明確透露具體收購事項(xiàng)，但市場猜測一致指向合生創(chuàng)展集團(tuán)將收購恒大物業(yè)股權(quán)。

而與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道也證實(shí)收購一事，稱這一消息經(jīng)過接近交易人士的確認(rèn)。

低估值“現(xiàn)金奶牛”

截止停牌前，恒大物業(yè)每股報(bào)價(jià)5.12港元，總市值為553.51億港元（約合458億人民幣），市盈率13.1倍；若按市場傳言，合生創(chuàng)展最終收購51%股權(quán)，并按交易對價(jià)較市值適當(dāng)折讓，預(yù)計(jì)此次收購價(jià)格約200億人民幣。

不過在收購正式公告收購出來之前，有關(guān)收購的具體價(jià)格都為市場猜測。而對于中國恒大而言此次若能成功出售恒大物業(yè)，對于其債權(quán)人來說是一種向好的積極信號。

不過，此時(shí)收購恒大物業(yè)對于收購方來說無疑是好時(shí)機(jī)。就恒大物業(yè)停牌前的市盈率13.1來說，遠(yuǎn)低于行業(yè)第一階梯物管公司，碧桂園服務(wù)市盈率約46倍、保利物業(yè)市盈率為26倍、融創(chuàng)服務(wù)月43倍。且從恒大物業(yè)今年中期業(yè)績看，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)向好堪比“現(xiàn)金奶?！薄＝衲杲刂?月末，在上市物管企業(yè)中，恒大物業(yè)以4.5億平方米的在管面積位居行業(yè)第二。同期，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入78.73億，同比增長68.3%；毛利潤29.39億，同比增長68.7%，凈利潤19.34億元，同比增長68.6%。

低調(diào)收購方在手現(xiàn)金超350億元

對于收購方合生創(chuàng)展集團(tuán)的突然接手收購恒大物業(yè)，多少讓行業(yè)人士都為之一驚。畢竟在當(dāng)下手頭資金充足的企業(yè)除了央企，對于民企來說少之又少。

而且對于合生創(chuàng)展集團(tuán)來說畢竟一直以來太過低調(diào)。雖說曾經(jīng)都同屬“華南五虎”的民營房地產(chǎn)開發(fā)商，目前恒大地產(chǎn)、富力、雅居樂都遇到不同程度經(jīng)營方面的問題傳聞或事實(shí)，而相對來說，合生創(chuàng)展集團(tuán)、碧桂園算是平穩(wěn)了。

不過，對于昔日的“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展集團(tuán)來說，由于當(dāng)年經(jīng)營思路極力效仿港資房企經(jīng)營上偏好“高利潤、高溢價(jià)”而轉(zhuǎn)向“慢周轉(zhuǎn)、多囤地”，此后錯(cuò)過了同為“華南五虎”發(fā)展規(guī)模。不過，最近兩年，合生創(chuàng)展集團(tuán)隨著地產(chǎn)二代朱桔榕的接班大有重新發(fā)力跡象。數(shù)據(jù)顯示，2021上半年實(shí)現(xiàn)，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)銷售額212.3億元，同比增長63%，增幅遠(yuǎn)高于同行平均水平。

具體從合生創(chuàng)展集團(tuán)今年中期業(yè)績來看，上半年，合生創(chuàng)展的收入達(dá)到160.74億港元，同比增長49.71%；對應(yīng)毛利101.25億港元，同比增長41.69%；毛利率62.99%，同比下降3.57個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤56.75億港元，同比增長10.95%；凈利率35.31%，同比下降12.34%；歸母凈利潤56.32億港元，同比增長10.39%。

截至6月末，合生創(chuàng)展現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不包含受限制現(xiàn)金）約為428.55億港元，較去年年底上漲44.5%，擁有充足的現(xiàn)金完成此次收購。以“三道紅線”計(jì)，合生創(chuàng)展位列“綠檔”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%，凈負(fù)債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.45。

負(fù)債方面，截至2021年6月30日，該公司總負(fù)債2234.42億港元，同比增長31.44%，資產(chǎn)負(fù)債率867.03%。此外，流動負(fù)債合計(jì)1203.03億港元，同比增長41.01%，非流動負(fù)債合計(jì)1031.39億港元，同比增長21.79%。

收購內(nèi)幕后的“幕后”

值得一提的是，此前合生創(chuàng)展也一直在籌備旗下物業(yè)版塊的分拆上市，若接手恒大物業(yè)之后，將有望一躍躋身物業(yè)頭部行列。市場消息顯示，2020年底時(shí)，合生創(chuàng)展旗下合生活總裁、康景物業(yè)董事長夏冠明就提到過，合生活上市準(zhǔn)備已在路上。

不過，一位不愿具名的行業(yè)資深人士對中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，合生創(chuàng)展此時(shí)大筆資金用于收購恒大物業(yè)資金是一個(gè)考驗(yàn)。同時(shí)該人士續(xù)指“對于物業(yè)應(yīng)收帳款可以通過ABS獲得資金，這對于合生創(chuàng)展集團(tuán)來說相對容易。相較來說，對于當(dāng)下的恒大來說卻沒有這一的機(jī)會直接獲得資金。而就這一點(diǎn)來看，也不排除收購背后還有不為人知的內(nèi)幕與幕后?！?/p>

至此，有關(guān)合生創(chuàng)展集團(tuán)及恒大物業(yè)收購動態(tài)，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注報(bào)道。