8月房?jī)r(jià)整體環(huán)比微漲 多地政策收緊或致四季度房?jī)r(jià)降溫

9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，8月，一二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中略漲，房?jī)r(jià)仍處于高位，尤其是大灣區(qū)區(qū)域內(nèi)城市漲幅領(lǐng)銜全國(guó)，價(jià)格上漲較快，樓市小陽(yáng)春持續(xù)。

值得注意的是，政策趨緊取向愈加明顯。包括中央相關(guān)部門(mén)對(duì)房企座談要求嚴(yán)控負(fù)債，住建部召集近期漲幅較快地區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人座談，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，會(huì)后沈陽(yáng)、常州、成都相繼收緊調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，但局部房?jī)r(jià)有異動(dòng)。下一階段，在經(jīng)過(guò)地方收緊調(diào)控措施、“打補(bǔ)丁”后，四季度房?jī)r(jià)或有下降空間。

8月全國(guó)房?jī)r(jià)整體微漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月除二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落外，其余各線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大或相同。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅均擴(kuò)大。8月份，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.9%和6.9%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和1.2個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.0%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅與上月相同。

值得注意的是，大灣區(qū)城市領(lǐng)銜8月上漲。在8月漲幅位居全國(guó)前五的城市中，惠州、廣州、深圳等均位于粵港澳大灣區(qū)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這些城市房?jī)r(jià)明顯上漲的核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對(duì)較好，投資屬性相對(duì)較高，而各地落地的調(diào)控政策執(zhí)行力度還未抑制住市場(chǎng)升溫。其中，深圳7月調(diào)控升級(jí)后，部分需求轉(zhuǎn)移到了惠州、廣州等城市，導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)在投資需求拉動(dòng)下出現(xiàn)了快速上行。

貝殼研究院高級(jí)分析師許小樂(lè)表示，房?jī)r(jià)上漲的主要原因，一方面是需求有所升溫，另一方面則是疫后房企融資環(huán)境有所改善，拿地?zé)崆檩^高，一級(jí)市場(chǎng)熱度向二級(jí)傳導(dǎo)所致。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為42083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。年初累計(jì)土地成交面積同比增速曲線(xiàn)呈現(xiàn)V型走勢(shì)，6-8月份更是呈現(xiàn)了正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。多個(gè)地區(qū)土地成交面積和土地出讓金都有大幅度增長(zhǎng)。

多地調(diào)控政策收緊

在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)同日，成都發(fā)布《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，將加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)；繼續(xù)執(zhí)行好差別化信貸政策，嚴(yán)格審查購(gòu)房首付資金來(lái)源，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等違規(guī)加杠桿購(gòu)房；將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，防范“快進(jìn)快出”的投機(jī)炒房行為。

在此之前，已有深圳、杭州、東莞、寧波、鄭州、南京、長(zhǎng)春等地收緊調(diào)控措施。

7月24日，中央層面召開(kāi)北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，明確指出地方政府應(yīng)高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。

8月26日，住建部再次召集沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等今年以來(lái)漲幅過(guò)快城市相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

張大偉表示，隨著房?jī)r(jià)上漲加速，新一輪調(diào)控政策有望繼續(xù)加碼。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則表示，只要限購(gòu)以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

四季度房?jī)r(jià)或有下降空間

值得注意的是，控制土地溢價(jià)率、降低購(gòu)房杠桿、嚴(yán)控企業(yè)負(fù)債率成為此次調(diào)控的重中之重。

9月9日沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布調(diào)控政策指出，將嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控。采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)配建、競(jìng)自持部分不計(jì)入商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。

9月11日，常州市發(fā)布調(diào)控新政指出，新購(gòu)住房交易時(shí)間將延至自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿(mǎn)4年方可上市交易。同時(shí)，對(duì)已擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于60%。

此前，住建部和央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，為房企財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線(xiàn)”：房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得大于一倍。

對(duì)此，人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在14日答記者問(wèn)時(shí)也表示，從微觀的層面來(lái)說(shuō)，明確的規(guī)則有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從宏觀層面來(lái)說(shuō)，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，也有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一階段房?jī)r(jià)或有下降空間。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，預(yù)計(jì)在“金九銀十”期間，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、地方密集發(fā)布收緊調(diào)控政策的背景下，以及在“三道紅線(xiàn)”及業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力下，不少房企或?qū)⑼ㄟ^(guò)以?xún)r(jià)換量的形式來(lái)快速回籠資金。張波表示，受調(diào)控影響，9月房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)增多，在拉動(dòng)銷(xiāo)量提升的同時(shí)，或?qū)Ψ績(jī)r(jià)起到一定下拉作用。

陳霄說(shuō)，進(jìn)入8月份，雖然市場(chǎng)熱度不減，但從8月份房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，上漲城市數(shù)量在連續(xù)4月增長(zhǎng)后，上月止?jié)q轉(zhuǎn)跌，本月持平。這意味著，在當(dāng)前調(diào)控收緊的市場(chǎng)環(huán)境下，有更多城市加入到降價(jià)隊(duì)伍中。