20年，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)同比增幅73.8%！

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)單早已公布。經(jīng)過(guò)初步核算，2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近101.6萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)2.3%，預(yù)計(jì)中國(guó)將成為全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體。

在全球疫情大背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回暖，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，十分難能可貴。

大部分人都將目光聚焦到中國(guó)經(jīng)濟(jì)首次破百萬(wàn)億這一亮眼數(shù)據(jù)上，很少有人發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)101.6萬(wàn)億元的GDP中，房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻(xiàn)了近69632億元，占比7.3%。這個(gè)數(shù)字超過(guò)建筑業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)。

同時(shí)，2020年房地產(chǎn)創(chuàng)造的GDP是信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)的1.96倍。

然而，這并不是全部。

01

20年GDP的房地產(chǎn)比重上漲78%

2000年，中國(guó)房地產(chǎn)增加值僅為4141億元，在當(dāng)年GDP中占比4.1%。二十年后，2020年中國(guó)房地產(chǎn)增加值躍升至74553億元，GDP占比7.3%。在20年時(shí)間里，房地產(chǎn)增加值大漲70412億元，增長(zhǎng)率達(dá)78%。

對(duì)比來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)，2019年北京GDP為35371億元，上海GDP為38155億元，房地產(chǎn)業(yè)20年增加值接近北京2019年GDP的2倍；2020年房地產(chǎn)增加值已經(jīng)超過(guò)了2019年北京和上海GDP之和。放眼全國(guó)，北京和上海是所有地區(qū)中GDP最高的城市。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，20年間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和增加值讓人震驚。具體來(lái)看：

2000-2020 房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1998年房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)活力增強(qiáng)，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2001年，中國(guó)房地產(chǎn)增加值為4706億元，占當(dāng)年GDP比重的4.2%。

查閱政府相關(guān)文件發(fā)現(xiàn)，2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》正式發(fā)布，其中談到，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵作用正式得到政府認(rèn)可。2003年，房地產(chǎn)增加值上升到6157億元，在當(dāng)年國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中占比4.5%。

2008年，為走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)陰影，國(guó)家放水4萬(wàn)億元，提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)如獲甘霖，2009年增加值躍升至18761億元，較上年增長(zhǎng)29%。2009年房地產(chǎn)增加值占GDP比重5.4%，比值較2008年上升0.8%。

其后，房地產(chǎn)發(fā)展如火如荼，房地產(chǎn)增加值2010年首次超過(guò)2萬(wàn)億元，2012年超過(guò)3萬(wàn)億元，2015年超過(guò)4萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)增加值從1萬(wàn)億元增加到2萬(wàn)億元用了5年，從2萬(wàn)億元到3萬(wàn)億元用了3年，從5萬(wàn)億元到7萬(wàn)億元只用了4年。房地產(chǎn)新創(chuàng)造價(jià)值的增長(zhǎng)速度越來(lái)越快。

02

“房住不炒”背景下，房地產(chǎn)占GDP的比重為何越來(lái)越高？

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出“房住不炒”之后，各地調(diào)控日趨嚴(yán)格，樓市政策補(bǔ)丁不斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入漫長(zhǎng)的橫盤(pán)時(shí)期。

但與市場(chǎng)基本面不同，2016年房地產(chǎn)增加值為49969億元，2017年這一數(shù)字上升到57086億元。之后3年，房地產(chǎn)增加值還在不斷上漲，到2020年，房地產(chǎn)增加值上漲到74553億元。房地產(chǎn)增加值占GDP的比重，也從2016年的6.7%，增加到2020年的7.3%。

中央三令五申，落實(shí)“房住不炒”，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲；專(zhuān)家一再發(fā)聲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能再被房地產(chǎn)綁架，呼吁尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；房企高喊“活下去”，裁撤經(jīng)營(yíng)差的區(qū)域，出售項(xiàng)目股權(quán)，尋找戰(zhàn)投，降低負(fù)債。在這樣的大背景下，為什么房地產(chǎn)增長(zhǎng)值的總量，以及其占GDP的比重都不降反增？

最主要的原因，是中國(guó)的居住需求仍未得到完全滿(mǎn)足。根據(jù)恒大研究院的數(shù)據(jù)，2017年我國(guó)人均住房使用面積僅人均23平方米，而同期美國(guó)人均住房使用面積67平方米，德國(guó)、法國(guó)均超38平方米，日本和韓國(guó)人均住房面積也分別達(dá)到33和28平方米，和世界主要經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)人均住房使用面積還有增長(zhǎng)余地。

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率在30%到70%期間是加速城鎮(zhèn)化時(shí)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2019年末我國(guó)城鎮(zhèn)化率為60.6%，仍有近10%城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展空間。

2010-2019 中國(guó)城鎮(zhèn)化率變化情況 數(shù)據(jù)料來(lái)源：政府、官方媒體等

從我國(guó)現(xiàn)實(shí)來(lái)看，各地“搶人大戰(zhàn)”、農(nóng)民工繼續(xù)進(jìn)城、戶(hù)籍放開(kāi)帶來(lái)的人口流動(dòng)、都市圈的發(fā)展、租購(gòu)并舉政策力度的擴(kuò)大等，都將繼續(xù)助力房地產(chǎn)增長(zhǎng)值的提高。按現(xiàn)在每年約1%的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率計(jì)算，到2029年之前，我國(guó)房地產(chǎn)仍將繼續(xù)平穩(wěn)助力GDP增長(zhǎng)。

另外，房地產(chǎn)仍是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家近幾年對(duì)地產(chǎn)嚴(yán)加管控，調(diào)控之網(wǎng)越織越細(xì)，其根本目的不是為了阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。樓市調(diào)控的本質(zhì)是“糾偏”，糾正房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、樓市過(guò)熱、地王頻出、炒房亂象不斷等等。

樓市自發(fā)調(diào)節(jié)失效，如果不通過(guò)政策干預(yù)，很可能讓樓市淪為資本的工具，剛需陷入無(wú)房可住的困境。調(diào)控只是將房地產(chǎn)拉回“平穩(wěn)健康發(fā)展”的道路上，并未否定房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性作用。拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，也是支柱性產(chǎn)業(yè)的題中之義。

03

房地產(chǎn)對(duì)GDP的拉動(dòng)遠(yuǎn)不止7.3%

前不久國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.14萬(wàn)億元，較2019年增長(zhǎng)7%；商品房銷(xiāo)售額17.36億元，同比增長(zhǎng)8.7%，創(chuàng)歷史新高。不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，還是商品房銷(xiāo)售額，均遠(yuǎn)高于同期7.46億元的房地產(chǎn)增加值。這是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑不同。

按生產(chǎn)法，房地產(chǎn)的增加值等于總產(chǎn)出與中間投入之間的差值；按收入法，增加值等于勞動(dòng)者報(bào)酬與生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊和營(yíng)業(yè)盈余之和；按支出法，為最終消費(fèi)支出/實(shí)際最終消費(fèi)加上資本形成總額以及貨物和服務(wù)凈出口。

房地產(chǎn)增加值不僅包括房企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，還包括存量自有住房的租金收入、房屋經(jīng)紀(jì)和代理活動(dòng)增加值等等。

需要注意的是，房企用于購(gòu)買(mǎi)土地的收入并不屬于房地產(chǎn)增加值的計(jì)算范疇。因?yàn)楦鶕?jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系2016》，“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值”的“生產(chǎn)”，指的是“在機(jī)構(gòu)單位負(fù)責(zé)、控制和管理下，利用勞動(dòng)和資本等要素，將某些貨物和服務(wù)投入轉(zhuǎn)化為另一些貨物和服務(wù)的過(guò)程”。土地交易并不涉及到貨物和服務(wù)的轉(zhuǎn)化，因而不會(huì)被記入GDP。

實(shí)際上，如果僅著眼GDP中房地產(chǎn)增加值的占比，以此評(píng)估房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在中國(guó)GDP中，房地產(chǎn)的直接和間接貢獻(xiàn)率，遠(yuǎn)不止7.3%。

房地產(chǎn)所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，都是在擁有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。土地出讓收入成為政府財(cái)政收入的重要組成部分，近年來(lái)關(guān)于“土地財(cái)政”的討論不絕于耳，社會(huì)各界都在呼吁改革，但到現(xiàn)在為止，土地出讓收入仍是政府性基金預(yù)算收入的主要來(lái)源。

根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，2020年1-11月，全國(guó)一般公共預(yù)算收入16.95億元，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入7.27億元，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.51億元。

在2020年1-11月的財(cái)政收入中，土地出讓收入占比26.88%，即土地出讓為政府帶來(lái)超過(guò)1/4的財(cái)政收入。這些收入又被用于建設(shè)道路、橋梁、學(xué)校、醫(yī)院等基建和公建項(xiàng)目，持續(xù)助力GDP增長(zhǎng)。

另外，從房企融資，房屋建設(shè)，到裝修、家電，再到物業(yè)、居住，房地產(chǎn)串聯(lián)起一張龐大的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。IFinD產(chǎn)業(yè)鏈中心曾整理過(guò)一張房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全景圖，從圖中可以看出，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)眾多，包括金融機(jī)構(gòu)、工程機(jī)械、建材、鋼鐵、化工、家居裝飾、物業(yè)服務(wù)、家電甚至汽車(chē)。

房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 資料來(lái)源：IfinD產(chǎn)業(yè)鏈中心

還包括前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、測(cè)繪勘探、質(zhì)檢安檢，中期的供水供暖供電、垃圾處理，后期的社區(qū)配套、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)等等。

在我國(guó)，房地產(chǎn)與眾多行業(yè)高度關(guān)聯(lián)，帶動(dòng)了幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，共榮共生。其對(duì)GDP的直接和間接貢獻(xiàn)很難量化，但絕對(duì)不容小覷。