房住不炒、規(guī)范長租房……地方兩會(huì)透露出哪些樓市信號(hào)？

進(jìn)入2月，各省、市、自治區(qū)的兩會(huì)議程接近尾聲，為2021年的工作定下總基調(diào)。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計(jì)，絕大多數(shù)省、市、自治區(qū)的政府工作報(bào)告都提及了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，重點(diǎn)聚焦在房住不炒、發(fā)展租賃住房市場(chǎng)、推進(jìn)老舊小區(qū)改造三方面。

對(duì)比往年，多地政府工作報(bào)告延續(xù)了堅(jiān)持房住不炒、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的表述，專家認(rèn)為，這表明今年各地的樓市調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的變化。規(guī)范發(fā)展長租房、增加租賃住房土地，是各地政府工作報(bào)告中著筆較多的內(nèi)容，海南等地還明確提出“出臺(tái)租購?fù)瑱?quán)辦法”。老舊小區(qū)改造在“十四五”期間將繼續(xù)推進(jìn)，不少省市公布了2021年的具體目標(biāo)。

多地重申房住不炒 

近幾年，不論是中央還是地方，“房住不炒”屢屢出現(xiàn)在各種重要會(huì)議與文件之中，“房住不炒”也逐漸成為大眾所熟悉的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方針。2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從1月中旬開始，多個(gè)省、市、自治區(qū)的兩會(huì)相繼召開，“房住不炒”與“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，成為政府工作報(bào)告中的高頻詞匯。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計(jì)，上海、遼寧、吉林、內(nèi)蒙古、寧夏、甘肅、河南、浙江、福建、廣東、湖南、重慶、貴州、云南、海南等地的政府工作報(bào)告中均出現(xiàn)了上述表述。

上海市政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。甘肅省政府工作報(bào)告指出，落實(shí)“房住不炒”定位，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。重慶市指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，今年各地的樓市調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的變化，不會(huì)大幅度放松，也不會(huì)大面積收緊。就當(dāng)前而言，一些熱點(diǎn)城市正通過“打補(bǔ)丁”的方式加強(qiáng)調(diào)控，可以預(yù)見，如果今年春季的市場(chǎng)過熱，政策還可能加碼。

上述中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，還提出“解決好大城市住房突出問題”，這成為中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新提法，北京、遼寧、河南、江蘇等地的政府工作報(bào)告都對(duì)此予以明確。北京市政府工作報(bào)告指出，努力解決好住房突出問題。遼寧省政府工作報(bào)告指出，著力解決大城市住房突出問題，完善長租房和土地要素保障政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。河南省政府工作報(bào)告稱，堅(jiān)持“房住不炒”，探索解決大城市住房突出問題。

貝殼研究院首席分析師許小樂對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，2020年，在貨幣政策相對(duì)寬松的背景下，一些資金外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)，局部城市例如深圳等地的住房供需矛盾進(jìn)一步激化，房價(jià)出現(xiàn)上漲。房價(jià)過快上漲會(huì)在一定程度上對(duì)人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，因此，解決大城市住房問題的重要性不言而喻。

許小樂認(rèn)為，解決大城市住房問題要注重“因地制宜、多策并舉”?？偨Y(jié)各地自2020年下半年以來出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，政策工具不再只是對(duì)需求端的限制，也增添了加大住宅用地供應(yīng)、建設(shè)人才房與租賃房等供給端的政策，以及促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展以平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的長遠(yuǎn)策略。

規(guī)范發(fā)展長租房引關(guān)注 

據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計(jì)，2021年，北京、上海、遼寧、吉林、內(nèi)蒙古、寧夏、山西、陜西、甘肅、新疆、西藏、河南、江蘇、浙江、福建、廣東、貴州、重慶、云南、廣西、海南等20余個(gè)省、市、自治區(qū)的政府工作報(bào)告，都提出要發(fā)展租賃住房市場(chǎng)。同時(shí)，多地提出規(guī)范發(fā)展長租房、增加租賃房土地供給，這在過往的政府工作報(bào)告中并不多見。

廣東省提出，加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)，加大土地供應(yīng)力度，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。

海南省提出，出臺(tái)租購?fù)瑱?quán)辦法，整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，及時(shí)處置長租房違約風(fēng)險(xiǎn)隱患。

謝逸楓稱，大城市的租房問題在近兩年持續(xù)引發(fā)關(guān)注，加上一些長租公寓企業(yè)頻頻跑路、暴雷，改善租房市場(chǎng)環(huán)境的呼聲較高。支持租賃住房發(fā)展，在各地近幾年的政府報(bào)告中雖然都有涉及，但整體發(fā)展面臨著資金與土地供給的掣肘。

北京兩會(huì)剛剛落幕，租房新規(guī)便應(yīng)聲落地。2月2日，北京市住建委等部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》，提出住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，北京此次出臺(tái)租房新規(guī)，具有信號(hào)意義和行業(yè)示范效應(yīng)，將有助于減少各類租房糾紛，促進(jìn)長租公寓行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行與健康發(fā)展，值得其他城市借鑒。

此外，除了海南省政府工作報(bào)告提出“出臺(tái)租購?fù)瑱?quán)辦法”外，寧夏自治區(qū)政府工作報(bào)告提出堅(jiān)持“租購并舉”，重慶則提出“構(gòu)建租購并舉的住房制度”。許小樂表示，中國的落戶政策與房屋掛鉤，實(shí)際執(zhí)行過程是以“房屋所有權(quán)”為原則，這也就意味著通過租房獲得的社會(huì)福利低于購房，“租購不同權(quán)”成為影響租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的首要障礙。租購?fù)瑱?quán)有利于租賃市場(chǎng)制度的完善，使租賃成為一種長期的居住選擇。

老舊小區(qū)改造持續(xù)推進(jìn) 

隨著棚戶區(qū)改造力度的減小，城市更新、老舊小區(qū)改造成為各地推進(jìn)的重大民生工程。經(jīng)過住建部調(diào)查摸底，中國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬個(gè)，涉及居民近3900萬戶。2020年，中國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共40279個(gè)，惠及居民約735.73萬戶。

住建部此前表示，“十四五”期間中國大概可以再改造3500萬戶，在“十四五”末力爭(zhēng)基本完成2000年底以前建成的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，據(jù)中新經(jīng)緯客戶端統(tǒng)計(jì)，除個(gè)別省市外，幾乎所有省、市、自治區(qū)的政府工作報(bào)告中都提出要推進(jìn)該項(xiàng)工程，不少地方設(shè)定了具體目標(biāo)。

上海市提出，深化城市更新，發(fā)揮城市更新中心平臺(tái)作用，完成70萬平方米中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，實(shí)施1000萬平方米舊住房更新改造，加快推進(jìn)城中村改造。陜西省提出，新開工棚戶區(qū)改造7500套，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造3622個(gè)。河南省提出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升，完成改造不少于50萬戶。四川省提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快宜居城市、海綿城市、韌性城市、智慧城市建設(shè)，新改造6000個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

謝逸楓認(rèn)為，老舊小區(qū)改造是接替棚戶區(qū)改造的又一拉動(dòng)投資的重要舉措，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2020年舊改總投資可能會(huì)超過7000億元。但需要注意的是，老舊小區(qū)改造同樣面臨資金投入的問題。而從房源保值增值角度講，如果小區(qū)本身的地理位置、各類生活配套較好，經(jīng)過改造后，房源的增值空間會(huì)較大。