新一輪救市政策有望出臺(tái)“改善型住房”或成焦點(diǎn)

　　早在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開之前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)將有更多的救市舉措出臺(tái)，以聯(lián)手之前財(cái)政部出臺(tái)的政策。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。這令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了更多對(duì)于“合理改善居住條件”配套政策的猜想。 

　　“不能低估現(xiàn)在中國(guó)樓市所遇到的困難?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策專家委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在最近的“上海地產(chǎn)記憶30年”典禮上表示。 

　　“保增長(zhǎng)絕對(duì)不僅僅是安居工程，促進(jìn)居民購房，應(yīng)該是全方位的。其中一條就是要促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，包括改善型的第二套房的購房需求。而加快二手房、租賃房市場(chǎng)的發(fā)展，同樣也是繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一環(huán)。”顧云昌稱。 

　　本報(bào)記者了解到：類似的觀點(diǎn)早已經(jīng)匯總給房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)協(xié)會(huì)以及商會(huì)，并作為政策建議提供給更為上級(jí)的主管部門。這其中，包括房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)以及中房協(xié)都位列其內(nèi)。 

　　相關(guān)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者坦言：在如今有關(guān)下一輪刺激樓市發(fā)展政策的分析中，放松二套房限制成為最令人期待的方向，因?yàn)檫@樣可以最大限度刺激有產(chǎn)者置業(yè)。至于最近業(yè)界熱議的“購房退稅”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)”。 

　　“新政”猜想 

　　“如果說美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是病毒性感冒，那么現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是冷熱性傷風(fēng)，現(xiàn)在這種情況依然需要多方調(diào)整，其中，在開發(fā)商調(diào)整價(jià)格與產(chǎn)品的同時(shí)，政府也需要調(diào)整政策以穩(wěn)定預(yù)期，這需要政府措施逐步加碼?！鳖櫾撇治稣f。 

　　“國(guó)務(wù)院文件講得很清楚，基本表明了三個(gè)立場(chǎng)：一是加大保障性住房的建設(shè)規(guī)模；二是降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；三是支持居民購房?！痹诖嘶A(chǔ)上，顧云昌“個(gè)人認(rèn)為立足點(diǎn)是最后一句話，支持居民購房”。雖然政策效應(yīng)已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)，但他認(rèn)為，現(xiàn)在說樓市回暖尚早，真正要拉動(dòng)內(nèi)需，正確調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)首先還是要支持居民購房。而這其中的關(guān)鍵便是“二套房政策”。 

　　此前，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生已向本報(bào)記者證實(shí)：由于房地產(chǎn)問題涉及多個(gè)部門，由多個(gè)相關(guān)主管部委聯(lián)合出臺(tái)針對(duì)樓市的“組合拳”政策的可能性較大，之后政策密度應(yīng)該會(huì)比較集中。“后續(xù)肯定會(huì)有政策出臺(tái)，否則就不配套了?！?nbsp;

　　根據(jù)聶梅生的說法：該部已向上層提交“放松”房產(chǎn)調(diào)控政策的方案，具體包括取消對(duì)二套房的限制、下調(diào)房產(chǎn)稅和延長(zhǎng)個(gè)人房貸償還期限等。 

　　“針對(duì)改善性需求的居民，取消第二套房貸利率上升10%的限制。對(duì)中低收入家庭增強(qiáng)支持力度，實(shí)行減息、貼息”。對(duì)于接下來具體的政策走向，聶梅生近期撰文建議稱。 

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　　在房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革層面，聶梅生建議降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅率、取消不合理收費(fèi)和重復(fù)收費(fèi)，并適時(shí)調(diào)整或取消土地增值稅、適度增加保有稅等。此外，“進(jìn)一步加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融體制改革，包括從以銀行為主的間接融資擴(kuò)大到增加企業(yè)債、完善信托為基礎(chǔ)的信托基金，以及實(shí)時(shí)推出REITs基金等金融改革創(chuàng)新機(jī)制”。 

　　“之后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)新政有望推出?！甭櫭飞鞔_表示，她原本以為相關(guān)政策會(huì)于上個(gè)月出臺(tái)。 

　　“分析最新的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議精神來看，要引導(dǎo)中低價(jià)位商品房的消費(fèi)，就一定要增加住房供應(yīng)；此外，房?jī)r(jià)要下行，才可能使得更多的購房者進(jìn)入樓市，從而達(dá)成‘合理改善居住條件’的目的。此外，針對(duì)開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)調(diào)整，及土地政策的調(diào)整，如在出讓金支付方式等方面出臺(tái)一些優(yōu)惠措施?！睆?fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授陳杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析說。 

　　放松二套房限制是最有效的“藥方”？ 

　　“在樓市火爆的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)拿出資金來給窮人蓋房子；但是當(dāng)樓市萎靡的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)刺激‘富人’購房，因?yàn)樗麄儾攀巧唐贩孔钣辛Φ闹巍！币晃徊辉竿嘎缎彰谋本┑禺a(chǎn)開發(fā)商對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》坦言。他認(rèn)為之前無論是二套房的限制，還是對(duì)于90平方米小戶型的政策控制，都是在收緊富人買房的進(jìn)口，而對(duì)商品房開發(fā)商來說都不是好消息?，F(xiàn)在來看，“二套房”政策的松口，恰好可以對(duì)提高交易量產(chǎn)生積極作用。 

　　“沒有人賣二手房，又如何讓人能從舊到新的換購呢？假設(shè)要保證住房的消費(fèi)，就要鼓勵(lì)適度的梯次消費(fèi)?！痹撻_發(fā)商對(duì)本報(bào)記者表示。 

　　如果大戶型與多套房購買政策的放開，可以吸引更多資金流向地產(chǎn)行業(yè)。他甚至認(rèn)為，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，對(duì)外資購房的政策放開也是可行之舉。 

　　類似的“為富人蓋房”的觀點(diǎn)曾一度成為網(wǎng)民批判的靶子，但是如今今非昔比，從諸多開發(fā)商的角度來說，他們?cè)缫褵o心再度炒作或是“逆市而為”，而是很現(xiàn)實(shí)地認(rèn)為最為亟待解決的問題就是如何能夠最大限度提高購房人信心，而富人則是其中的重點(diǎn)。 

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　　“假設(shè)不出臺(tái)對(duì)于購買商品房方面的優(yōu)惠，對(duì)于諸多商品住宅開發(fā)商來說是一次沉重的打擊?！痹趪?guó)家出臺(tái)4000億元保障房措施之后，一位著名的財(cái)經(jīng)作家立刻接到了諸多開發(fā)商好友的電話，他們因?yàn)闆]有看到商品房層面的利好而產(chǎn)生悲觀情緒。 

　　“原本的二套房政策，是對(duì)所有的第二套房實(shí)行一視同仁的嚴(yán)格控制，但是現(xiàn)在看來，由于一些二套房是合理且自住的需求，所以需要區(qū)分對(duì)待?！币拙樱ㄖ袊?guó)）分析師傅琦認(rèn)為最有可能出現(xiàn)的情形，就是區(qū)別性的放開對(duì)購入二套房的限制。 

　　“例如，可以通過人均面積，以及套數(shù)的絕對(duì)數(shù)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而各商業(yè)銀行可以就此進(jìn)行利率的優(yōu)惠。從現(xiàn)階段來看，這是比較具有可操作性的?！备电鶎?duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。 

　　顧云昌認(rèn)為“鼓勵(lì)改善性需求”之外，或許“購房退稅”、“政府收購商品房作為保障房來源”以及“戶籍政策”或許都將成為新政策的方向。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為包括“購房退稅”在內(nèi)的諸多政策并不現(xiàn)實(shí)。 

　　“相比而言，牽扯到國(guó)家稅費(fèi)機(jī)制的問題，購房退稅短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)有難度。新政優(yōu)惠、房?jī)r(jià)貼底等因素對(duì)市場(chǎng)回升的影響都還只在其次，最重要的正在于市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)加快了解囊入市的步伐?！币患胰珖?guó)性地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者坦言。 

　　傅琦則認(rèn)為，以上海為例，無論是“購房退稅”或者是“購房入戶”都存在造就一個(gè)更大泡沫的隱憂。而問題的癥結(jié)就是目前上海的住房存量比前些年減少很多，并不足以支撐大批買主的進(jìn)入。 

　　根據(jù)易居（中國(guó)）的統(tǒng)計(jì)：上海目前的住房存量為851萬平方米，剛剛進(jìn)入一個(gè)正常的存量區(qū)間。相比而言，2007年1月1日有1063萬平方米的商品房存量。而若從供應(yīng)來看，今年的住宅供應(yīng)為1220萬到1230萬平方米左右，去年這一數(shù)字為1340萬平方米；2006年供應(yīng)則為1554萬平方米，2005年則為2200萬平方米。 

　　“在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，藍(lán)印戶口與購房退稅不應(yīng)該放開，否則會(huì)引起新一輪的存量萎縮以及房?jī)r(jià)飆升。”傅琦認(rèn)為一個(gè)穩(wěn)定市場(chǎng)的底線，便是對(duì)于合理二套房購入的政策優(yōu)惠。
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