“十二五”3600萬套保障房建設(shè)規(guī)?；蛘{(diào)整

　　保障房建設(shè)規(guī)模或因沉重的地方財政壓力而調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認為，這可能導(dǎo)致住建部調(diào)低“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性安居工程的目標。而在土地出讓收入下滑、融資渠道有限的情況下，地方政府的保障房建設(shè)資金面臨捉襟見肘的困境。

　　保障房建設(shè)規(guī)?；蛞虺林氐牡胤截斦毫Χ{(diào)整。據(jù)悉，住建部此前要求各地根據(jù)實際情況，自行擬定并上報未來三年的保障房建設(shè)計劃，近期地方政府已陸續(xù)將數(shù)據(jù)上報，但最終數(shù)據(jù)低于預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，這可能導(dǎo)致住建部調(diào)低“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性安居工程的目標。據(jù)估算，在今年超過1.5萬億元的保障房建設(shè)資金中，地方政府和社會機構(gòu)籌集的資金占比超過80%。而在土地出讓收入下滑、融資渠道有限的情況下，地方政府的保障房建設(shè)資金面臨捉襟見肘的困境。

　　資金缺口巨大

　　事實上，今年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)確定為700萬套，本身就是調(diào)整后的結(jié)果。此外，隨著近期保障房空置和分配亂象被披露，3600萬套保障房建設(shè)任務(wù)的確定是否得到了有效論證，也開始成為社會討論的焦點。

　　今年被認為是保障房建設(shè)壓力最大的一年。按照要求，2012年全國要新建保障性安居工程700萬套，基本建成500萬套。盡管建設(shè)規(guī)模比去年略低，但算上去年1000萬套建設(shè)規(guī)模的結(jié)轉(zhuǎn)部分，未來保障房建設(shè)的資金壓力仍然較大。有業(yè)內(nèi)人士測算，要完成今年的保障房建設(shè)任務(wù)，所需資金將超出去年1.5萬億元的規(guī)模。

　　上述資金中的大部分，需由地方政府籌集。今年年初，住建部住房保障司副司長張學勤曾明確，中央保障房建設(shè)補助資金將超1500億元。雖高于去年，但與整體資金需求量相比，僅占一成左右的比例。有超過1.3萬億的保障房資金需要地方政府、社會機構(gòu)和保障對象籌集。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強向記者表示，在各類保障房項目的建設(shè)中，棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房和限價房的建設(shè)本身就帶有商品房開發(fā)的性質(zhì)，資金問題相對容易解決。真正需要關(guān)注的，是廉租房和公租房的資金來源。

　　以公租房為例，今年我國計劃建設(shè)公租房230萬套，占保障性安居工程建設(shè)總規(guī)模的32.9%，為歷年來的最大規(guī)模。盡管今年有關(guān)部門撥付了660億元的專項資金，但業(yè)內(nèi)人士仍然認為不足以緩解燃眉之急。

　　“建設(shè)230萬套公租房，所需資金至少在4000億-5000億元的規(guī)模。”北京某開發(fā)企業(yè)負責人向記者表示，單靠兩級財政撥款，肯定不足以完成上述任務(wù)，必須依靠社會資金。去年北京曾注資100億元成立公租房運營機構(gòu)，并獲得銀行授信。但從全國來看，類似的嘗試仍然很少。

　　事實上，即便存在一定的利潤，企業(yè)建設(shè)保障房的積極性并不高。這位開發(fā)商表示，算上運營和維護成本，以及配套的商業(yè)和公建部分，保障房建設(shè)的實際成本要明顯高于測算成本。且對于租賃型保障房來說，收益率低，投資回報周期較長，使得企業(yè)不敢大規(guī)模投入建設(shè)。

　　這也道出了保障房建設(shè)的一個資金困境：引進社會資本難度大。據(jù)了解，當前保障房建設(shè)任務(wù)大多由國企開發(fā)商承擔，民企通常以“配建”的形式參與。一些企業(yè)還坦言，在保障房建設(shè)中存在“虧本”現(xiàn)象。

　　地方財政吃緊

　　當前保障房建設(shè)資金，仍以財政撥款和其他專項資金為主。按照現(xiàn)有規(guī)定，除土地出讓金收益的10%外，個人住房房產(chǎn)稅試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設(shè)稅收入也將用于保障房建設(shè)。財政部還規(guī)定，今年增加的地方政府債券收入要優(yōu)先用于保障性安居工程。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，與巨額的資金需求相比，這些“涓涓細流”能提供的支持恐有不足。

　　作為保障房重要資金來源的地方財政，同樣在樓市調(diào)控下面臨巨大壓力。財政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。受此“拖累”，不少地方的財政收入增幅大幅縮水。

　　一些地方公務(wù)員的工資需要通過銀行貸款發(fā)放，這足見地方財政壓力之緊迫。[Page]

　　“很多地方的保障房建設(shè)，只是完成了開工部分而已，資金不足導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)情況并不樂觀?！北本┠持稍儥C構(gòu)負責人向記者表示，若地方財政收入持續(xù)面臨不足，很可能影響到保障房建設(shè)進度和竣工任務(wù)的完成。

　　該人士表示，一些地方政府將企業(yè)自建的宿舍、公寓，以及個別商品房項目納入保障房統(tǒng)計中，便是保障房資金支出不足的表現(xiàn)之一。他還認為，在保障房建設(shè)的統(tǒng)計中，普遍存在“水分”。

　　事實上，在有限的財政支出中，地方政府需拿出相當規(guī)模用于償還龐大的地方債務(wù)。審計署的報告顯示，我國已迎來地方債的償債高峰期，今年全國共有1.84萬億元地方債務(wù)到期，部分地方的債務(wù)償還對土地出讓收入的依賴較大。

　　對于正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控階段的經(jīng)濟來說，地方財政縮水很可能成為常態(tài)。上述咨詢機構(gòu)負責人認為，經(jīng)過本輪樓市調(diào)控，通過大規(guī)模賣地來支持地方財政的發(fā)展模式恐將改變，企業(yè)拿地也會愈加理性。因此，未來幾年土地收入可能保持相對較低的水平，這也會在一定程度上“拖累”地方財政收入，并影響保障房資金的支出。

　　規(guī)?？赡苷{(diào)整

　　資金困境可能成為影響保障房建設(shè)規(guī)模調(diào)整的重要因素。據(jù)記者了解，今年5月，住建部發(fā)出通知，要求各地根據(jù)各自情況，自行擬定并上報未來三年（2013年-2015年）的保障房建設(shè)計劃，以期對保障房建設(shè)情況作出中期評估。

　　據(jù)悉，近期各省已將上述數(shù)據(jù)陸續(xù)報至住建部，但上報的數(shù)量低于原定計劃。不少分析人士認為，結(jié)合地方政府的實際情況，未來保障房的建設(shè)規(guī)?？赡茏龀稣{(diào)整。

　　按照現(xiàn)有計劃，“十二五”期間，我國保障性安居工程建設(shè)規(guī)模為3600萬套，到“十二五”末覆蓋20%的城鎮(zhèn)居民。事實上，在去年完成1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)后，今年提出的700萬套建設(shè)目標，本身就是調(diào)低后的結(jié)果。

　　在陳國強看來，這樣的調(diào)整很有必要。“3600萬套建設(shè)任務(wù)的提出，恐怕缺乏細致的論證。且在指標的分配上，并未充分考慮到地方政府的實際需求?！?/FONT>