年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“先熱后冷” 短期樓市調(diào)控政策改善預(yù)期仍較強(qiáng)

回顧即將過去的2021年，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)及土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的前高后低走勢(shì)。不過，隨著年末政策面不斷釋放積極信號(hào)以及房企采取多種方式自救，眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行業(yè)預(yù)期已初見修復(fù)。

而相較于樓市銷售端的分化，住房租賃市場(chǎng)無疑獲得了政策的精準(zhǔn)護(hù)航。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前，以“資產(chǎn)管理”為本質(zhì)的住房租賃行業(yè)商業(yè)閉環(huán)初步形成，住房租賃行業(yè)迎來了全新的發(fā)展局面。

新房、二手房、土地成交

全鏈降溫

2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可大致用“先熱后冷”來總結(jié)。

貝殼研究院發(fā)布的《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》顯示，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫首先出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。3月份到9月份，二手房市場(chǎng)在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。新房市場(chǎng)方面，上半年全國(guó)新建商品住宅銷售面積保持增長(zhǎng)，6月份單月創(chuàng)2016年以來同期最高水平，但到了11月份，新房銷售面積已跌至2016年以來同期最低。此外，在土地市場(chǎng)方面，更是呈現(xiàn)出上半年房企“搶地”、下半年熱點(diǎn)城市多宗地塊流拍的局面。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，今年上半年，在企業(yè)加大推盤力度、信貸資金相對(duì)充裕等因素的帶動(dòng)下，市場(chǎng)整體延續(xù)了2020年底的活躍態(tài)勢(shì)，疊加土地市場(chǎng)熱度較高，進(jìn)一步帶動(dòng)了購(gòu)房者置業(yè)情緒，使得上半年全國(guó)樓市表現(xiàn)超預(yù)期。在此背景下，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，多地紛紛加碼樓市調(diào)控政策，如發(fā)布二手住房成交參考價(jià)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度、提高人才購(gòu)房門檻等，部分城市繼續(xù)升級(jí)限購(gòu)、限貸、限售等政策，且調(diào)控城市進(jìn)一步向三四線城市擴(kuò)圍。

而隨著熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控加碼，政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。下半年以來，全國(guó)新房、二手房和土地市場(chǎng)快速降溫，在此背景下，對(duì)于部分城市而言，有效應(yīng)對(duì)樓市下行壓力被擺在了更加突出的位置。7月份以來，已有超20個(gè)城市發(fā)布“限跌令”以穩(wěn)定樓市。此外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來，已有桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20余個(gè)城市出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

“不難發(fā)現(xiàn)，近期出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策的城市，主要是三四線城市，這些城市的特點(diǎn)之一是庫(kù)存較大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，從過往經(jīng)驗(yàn)來看，在樓市表現(xiàn)較為低迷時(shí)，三四線城市確實(shí)會(huì)通過購(gòu)房補(bǔ)貼等方式配合房企的打折促銷活動(dòng)，以進(jìn)一步激活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易。預(yù)計(jì)后續(xù)庫(kù)存壓力較大的城市，仍有望跟進(jìn)類似措施以激活購(gòu)房需求。

58安居客研究院分院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，無論是上半年限購(gòu)政策的升級(jí)、二手房參考價(jià)的發(fā)布，以及嚴(yán)堵法拍房、假結(jié)婚等漏洞，還是下半年信貸政策的邊際放松以及多地購(gòu)房補(bǔ)貼政策相繼出臺(tái)，整體上看，盡管不同城市的樓市調(diào)控動(dòng)態(tài)“細(xì)膩度”存在差異，政策力度略有不同，但究其根本，都是致力于保障各地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，尤其是保持土地價(jià)格和房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整通道，市場(chǎng)預(yù)期尚未穩(wěn)定，短期樓市調(diào)控政策改善預(yù)期仍較強(qiáng)，各地將繼續(xù)積極落實(shí)因城施策。

事實(shí)上，由于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，其對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

談及如何促進(jìn)2022年房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，住建部部長(zhǎng)王蒙徽近日公開表示，一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性；二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性；三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)；四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

住房租賃行業(yè)完整商業(yè)閉環(huán)

初步實(shí)現(xiàn)

經(jīng)過前期的無序發(fā)展和疫情沖擊，2021年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)迎來了嶄新局面，多項(xiàng)政策出臺(tái)，一方面鼓勵(lì)市場(chǎng)通過多種渠道增加有效供給，特別是增加保障性租賃住房的供應(yīng)；另一方面，進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，約束行業(yè)行為。

趙然表示，總體來看，今年出臺(tái)的與住房租賃市場(chǎng)有關(guān)的政策，一方面，有利于降低住房租賃企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，包括開發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)打通了“投融建管退”中“退出”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使得整個(gè)住房租賃行業(yè)的商業(yè)閉環(huán)形成，極大促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面，政策強(qiáng)調(diào)“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，也給住房租賃市場(chǎng)定下了“保民生”的基調(diào)，切實(shí)保障新市民、青年人的需求，避免行業(yè)無序發(fā)展。

具體來看，7月份，國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。此外，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房(包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目)納入試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單。疊加財(cái)政部、稅務(wù)總局和住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，無疑對(duì)保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)REITs發(fā)行給予多種保障，旨在解決行業(yè)“三高一低”的痛點(diǎn)。

此后，多地又陸續(xù)出臺(tái)了符合城市特色的加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見，將保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)，加快建立多元化和多主體供給。而今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“這是近三年來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)政策層面首次加上‘良性循環(huán)’。經(jīng)過多年調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)‘租購(gòu)并舉’的結(jié)構(gòu)基本形成，多層次住房體系已初現(xiàn)雛形，即長(zhǎng)租房、保障性住房和商品房‘三足鼎立’?！壁w然稱，總體來說，今年陸續(xù)出臺(tái)的住房租賃市場(chǎng)政策，是基于前幾年的市場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)而來，可以說是促進(jìn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展“上臺(tái)階”的重要支持政策。

展望2022年，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書·2021》預(yù)計(jì)，租賃住房的重點(diǎn)是發(fā)展保障性租賃住房。預(yù)計(jì)未來在因城施策的背景下，部分城市對(duì)于保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃、租金水平的管控，會(huì)根據(jù)城市特點(diǎn)因地制宜。除了保障性租賃住房之外，預(yù)計(jì)也會(huì)有大量市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房以滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇。因此，如何調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，保證多元化的市場(chǎng)供給，是后續(xù)構(gòu)建多層次供給體系的關(guān)鍵。

從住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的形成來看，今年是探索集中供地新模式的第一年，前兩次集中供地通過“競(jìng)自持、競(jìng)配建”，大大提升了“租賃”地塊的成交量。但是，這種供地方式，特別是“競(jìng)自持”方式下產(chǎn)生的地價(jià)，對(duì)于“運(yùn)營(yíng)微利”的住房租賃行業(yè)來說，沉淀了巨大的開發(fā)成本。預(yù)計(jì)2022年各地在集中供地模式下將會(huì)展開積極探索，即在按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)增加租賃住房供給目標(biāo)的前提下，結(jié)合行業(yè)自持時(shí)間長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)低的特點(diǎn)，在供地模式上推陳出新。