武漢杭州賣地收入創(chuàng)新高，三輪土拍有成交溢價達117%

隨著政策“暖風”吹起，不僅地產(chǎn)股集體上漲，開發(fā)商在土地市場上又再度“支棱”起來了。

12月21日，賣地大戶杭州進行了第三批次集中供地，今年以來杭州已經(jīng)歷爆火的第一輪供地和徹底冷清的第二輪供地，第三輪成為收官之戰(zhàn)，決定著今年的土地出讓金收入座次。結(jié)果最終有24宗地塊的溢價率觸頂，還需要次日搖號才能決出勝負，這說明杭州集中供地顯著回溫。

同日，賣地收入排全國前十的中部省會城市武漢，第三輪集中供地也拉開帷幕，33宗地全部成交，土地市場企穩(wěn)，當天出現(xiàn)了高達117%的溢價率。

杭州七成地塊溢價率封頂

第三輪供地中，杭州共推出35宗涉宅地（含1宗租賃用地），總出讓面積176萬平方米，總建面416萬平方米，總起價713億元，地塊封頂溢價率不得超過10%。

經(jīng)過21日一整天的鏖戰(zhàn)，有24宗地塊的溢價率觸頂，需要在22日進行線下?lián)u號，9宗地塊底價成交，2宗地塊溢價出讓，總成交額已經(jīng)提前鎖定為760億元。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，在第三批集中供地前，杭州今年所有用途土地出讓金收入達到2021億元，加上第三批次集中供地后，可達到2781億元，土地出讓收入排名有望升至第二位，僅次于上海。

這次集中供地，也成交了今年杭州總價第三高地塊——成交價為88億元的杭騰未來社區(qū)地塊，由龍湖與浙江交投聯(lián)合競得。這塊地正是第二批集中土拍中，杭州撤掉的一塊地，出讓面積為18.1萬平方米，容積率3.27，建筑面積59.13萬平方米，用途為住宅，起價88.24億元，樓面起價14923元/平方米。

此外，杭州運河集團以54.38億元競得拱墅區(qū)運河新城地塊，總價位居此次土拍第二?？傮w來說，央企、國企、頭部民營房企是拿地的絕對主角，中鐵建、杭州地鐵集團、綠城、濱江、興耀、中交城投等均有拿地。

回顧今年10月第二次集中供地期間，在正式開拍十幾個小時前，杭州曾無奈發(fā)布撤銷土地出讓公告，除了10宗競品質(zhì)地塊因報名不足而“全軍覆沒”，普通涉宅地塊拍賣也大大縮水。

即便今年第一次集中供地局面非?；鸨潞髤s發(fā)生了退地事件。宋都退地揭開了房企虧本搶地的內(nèi)幕，寧愿痛失5000萬保證金也要堅決退地，宋都甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到了臺面上，事件反映出中小房企資金壓力的緊張，以及杭州地價創(chuàng)新高背后的“無利可圖”。濱江集團董事長戚興金在第一次集中供地后公開指出：杭州項目的利潤率僅為1%-2%。

因此每一輪集中供地，杭州實際上都在不斷調(diào)試政策，目前似乎來到了一個地方政府和房企之間能達成平衡的狀態(tài)。

“杭州的新房市場并不愁去化，第三輪集中供地大家之所以都愿意報名了，主要是因為利潤空間回來了，一方面地價、溢價率有所下調(diào)，門檻降低；另一方面，部分區(qū)域的房價限價有了合理提升。因此，利潤測算超過10%，盈利水平很大概率超過今年上半年和去年。”一位在杭州從事房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士稱。

此前第一財經(jīng)了解到，杭州原有新房限價被打破，多個板塊限價普漲，漲幅最高的板塊每平方米漲了2000元。

港資瑞安165億重倉武漢

就在同一天，武漢第三輪集中供地也開拍了，21日拍出了33宗土地，成交總金額約409億元，另外還會有15宗土地安排在三天后開拍。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前，武漢土地出讓金收入在全國城市中排名第七，為1430億元，第三批集中供地完成后，今年賣地收入有望破2000億元，創(chuàng)下新的歷史紀錄。去年盡管受疫情影響較嚴重，但武漢全年土地出讓金創(chuàng)新高，達到1728億元，今年已經(jīng)超過這一數(shù)字。

一宗總起價只有701萬元的停車場地塊備受關(guān)注，因為受到了激烈爭奪，最終溢價率高達117%，成交價1521萬元。

此外，港資瑞安與武漢城建聯(lián)手（各持股50%），以165億元的大手筆，拿下武昌區(qū)武船搬遷改造的打包三地塊，展現(xiàn)了瑞安對重倉武漢的信心。

該打包地塊被視為武漢的“王炸地塊”，早在去年瑞安便與武昌區(qū)簽約“武昌灣”項目，因此地塊或被瑞安打造為武漢的第三個新天地，性質(zhì)為商住辦混合。

瑞安以底價摘地，樓面價并不高，三宗地塊平均樓面價在15000元/平方米上下，四年前周邊樓面價即為14330元/平方米。瑞安早在2005年進入武漢，積累了“頂豪”的名號，其打造的武漢天地項目二手房價目前在武漢市場處于天花板位置。對于瑞安來說，新拿地塊的利潤有很大想象空間。

除此以外，民營房企在武漢土地市場依然保守，第三輪供地還是央企、國企充當主角，創(chuàng)維地產(chǎn)、聯(lián)投&清能、廟山投資、武漢文投集團、卓爾、黃陂城建投資、葛洲壩集團、武漢經(jīng)開投資、東西湖啤酒集團、青山國資等均有收獲。

土拍一直被當做樓市風向標，土地是影響城市發(fā)展閾值的重要因素，土拍火熱程度和價格走勢，是判斷樓市與板塊發(fā)展的重要標準。在多個針對房地產(chǎn)的政策利好刺激之際，杭州、武漢兩城的土拍明顯回溫，體現(xiàn)了房企信心回歸。

同一天，地產(chǎn)股也迎來了久違的強勢大漲，截至12月21日收盤，滬深房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲5.7%，房地產(chǎn)服務(wù)、裝修裝飾、水泥建材等上下游板塊也紛紛上漲。中金公司認為，房地產(chǎn)基本面已逐步見底，行業(yè)整體信心和預(yù)期已在修復(fù)進程中。